以下為報告詳細內容（節選）：

　　第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目基本情況

　　二、項目結論

 

　　第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景分析

　　一、政策背景

　　二、經濟背景

　　三、技術背景

　　四、社會環境

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是響應國家“一帶一路”建設發展戰略的需要

　　二、項目建設是提高區域農副產品的流通安全性的需要

　　三、項目建設是提高地區冷鏈物流水平的需要

　　四、項目建設是促進地區農民增收的重要途徑

　　五、項目建設是提高我國物流國際競爭力的需要

 

　　第三章 項目市場分析

　　第一節 我國冷鏈物流發展分析

　　一、我國冷鏈物流市場需求情況

　　2013年，我國冷鏈物流業總體運行穩中有升，全國冷鏈需求規模達9200萬噸左右，冷鏈物流市場總體增長率達到20%左右，但是受地域、天氣、消費能力、生活習慣等因素影響，我國冷鏈發展很不均衡，其中北京、上海、廣東、山東、河南等冷鏈物流重點消費和供給省市增長率達到30%，西北和東北只有10%，各地冷鏈市場均有不同程度的擴張，在重慶、天津、湖北、河北等地區冷鏈物流也出現強勁需求。

　　1、農副產品產量的持續增長及速凍食品的發展直接拉動冷鏈物流需求

　　我國是農牧業生產大國，肉類、水產品和雞蛋等產品的產銷量均居世界首位。目前，我國各種肉類產量占世界第一位。如前所述，近年來，我國農副產品產量不斷增長。

　　2013年，全國肉類總產量為8536萬噸，比上年增長1.8%。其中，豬肉產量5493萬噸，增長2.8%;牛肉產量673萬噸，增長1.7%;羊肉產量408萬噸，增長1.8%;禽肉產量1798萬噸，下降1.3%。禽蛋產量2876萬噸，增長0.5%。牛奶產量3531萬噸，下降5.7%;果園面積為1280萬公頃，同比增長4.1%，產量為1.50億噸，同比增長3.7%;蔬菜種植面積為2020萬公頃，同比增長1.1%;產量達到7.06億噸，同比增長1.2%;水產品產量達6172萬噸，比上年增長4.5%。其中，養殖水產品產量4547萬噸，增長6.0%;捕撈水產品產量1625萬噸，增長3.5%。

　　

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　　二、我國冷鏈物流設施建設情況

　　1、冷鏈物流基礎設施建設力度不斷加大

　　據冷鏈委統計，2013年我國冷鏈物流業固定資產投資超過1000億元，同比增長24.2%，增幅同比提高16%。下半年受氨爆炸事故的影響大部分項目停工。2013年新增的冷庫項目(統計截止時間為2013年10月)已完成建設18個，正在建設15個，已簽約9個。

　　目前，我國有冷藏庫近2萬座，冷庫總容量為1038.43474萬立方米。其中，常溫容量287.9226萬立方米，低溫容量708.4094萬立方米，超低溫容量42.72244萬立方米。機械冷藏列車1910輛，機械冷藏汽車2萬輛，冷藏船噸位10萬噸，年集裝箱生產能力100萬標準箱。

　　

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　　2、公共冷庫數量進一步增加，人均庫容尚處于較低水平

　　2013冷鏈物流市場的公共冷庫數量進一步增加，根據冷鏈委的調研統計，在全國直轄市、省會城市、計劃單列市中，單體1000噸以上的公共型冷庫容量共計2637.09萬噸，折合面積7127.27027萬平方米。對比東、中、西部公共冷庫情況，東部11個省、市的冷庫容量占到全國總量的63%，中部8個省、市占全國總量的18%，西部12個省、市只占全國總量的19%。占全國省、市數量1/3的東部，擁有全國2/3的冷庫容量，我國東部與中、西部冷庫容量存在較大差異。我國有7個省、市的人均冷庫容量超過0.1m2，其中，天津的人均冷庫容量最大，達到0.251m2，接近2010年日本人均冷庫容量，是全國平均水平的4.48倍。2012年，我國人均冷庫量0.056m2與美國人均庫容量0.365m2和日本人均庫容量0.233m2差距明顯，我國冷鏈發展處在較低的水平。

　　

　　類別冷庫容量(萬m3)數量(個)分布省市

　　第一類≥1000萬m31山東

　　第二類300-1000萬m35福建、浙江、上海、廣東、江蘇

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　　三、我國冷鏈物流發展存在的問題分析

　　1、我國冷鏈物流基礎設施仍不足，流通損失較高

　　雖然我國出臺了一系列的支持政策鼓勵加快農產品冷鏈物流建設，并且近幾年果蔬類產品的冷鏈流通率也是持續上升，但是當前我國80%以上的果蔬仍以常溫物流或自然物流為主，既缺乏高效實用節能安全的果蔬保鮮技術和裝置，更缺乏產地預冷裝置和冷藏運輸設備。據粗略估計，因冷鏈缺失，我國水果蔬菜在采摘運輸儲存等環節上的損失率高達25%-30%，每年約有超過1億噸果蔬農產品腐爛損失，經濟損失達1000億元人民幣以上。

　　2、我國農產品冷鏈物流與國外存在較大差距

　　整體來看，我國農產品冷鏈物流情況與發達國家相比，還存在較大的差距，現從農產品物流成本占總成本比例、冷鏈流通率、運輸能力等方面與發達國家農產品冷鏈物流情況進行對比，如下表所示：

　　

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　　第二節 電子商務市場分析

　　一、我國電子商務發展現狀

　　二、我國電子商務發展趨勢

　　第三節 電商物流市場分析

　　一、電商物流現狀

　　電子商務交易的商品流通，仍然需要有一個實物的轉移，即物流過程。因此，電子商務的效率實際上很大部分是要由物流過程的效率性來實現的。沒有高效率的物流體系作保障，電子商務的無空間、距離、快速交易的優勢就難以體現。隨著電子商務市場的擴大，商品配送需求正在快速膨張。2012年的快速配送量較2011年增長54.8%，達到56億8500萬件，單日最高處理件數超過3000萬件。快遞行業的處理能力己經難以跟上貨物的激增，網上訂購的商品發生配送延遲的情況時有發生。從這一方面看，中國的電子商務行業己經進入僅憑價格低廉和產品種類豐富難以脫穎而出的時代，物流建設才是電商競爭的關鍵。

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　　二、電商物流的需求

　　第四節 國內物流園區建設分析

　　一、國內物流園區發展歷史分析

　　二、國內物流園區現狀分析

　　1、物流園區分布分析

　　在我國，由于歷史、自然環境、經濟發展及科技文化等因素的影響，存在東中西部三大經濟帶，作為物流體系的重要節點和物流產業的聚集地，物流園區的規劃建設與區域經濟也是息息相關。沿海經濟區具有便利的交通、先進的科技和相對發達的經濟，該地區對現代物流服務有巨大的需求，同時高度發展的經濟也是物流設施、物流技術不斷進步的基礎，物流園區有充足的市場需求及建設條件，因此集中了大部分物流園區。

　　

　　我們可以看出，北部物流園區最多，我國北部主要是老工業基地，有著堅實的制造業基礎，物流園區建設也較早，其次東部沿海和南部沿海的對外貿易相對較發達，帶來的港口數量龐大的港口物流需求。經濟相對發達的沿海經濟區在物流園區已具備一定規模的情況下，進而更多考慮物流園區在運行中的效率與價值，以此推進物流園區的優勝劣汰，能夠更加提高服務品質、優化整合，使得園區水平進一步提高。本項目恰好位于北部經濟區與東部沿海經濟區結合處，有著優越的地理位置，堅實的產業基礎，市場前景十分廣闊，發展態勢非常良好。

　　2、物流園區規模分析

　　《全國物流園區發展規劃(2013-2020年)》(簡稱《規劃》)，明確了全國物流園區的發展目標和總體布局，為物流園區發展畫出“路線圖”。北京、天津等29個城市確定為一級物流園區布局城市，石家莊、邯鄲等70個城市確定為二級物流園區布局城市。物流園區布局城市可根據實際需要建設貨運樞紐型、商貿服務型、生產服務型、口岸服務型、綜合服務型等不同類型物流園區，同時嚴格控制物流園區的數量和規模。到2020年，基本形成布局合理、規模適度、功能齊全、綠色高效的全國物流園區網絡體系。

　　

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　　三、國內物流園區發展趨勢分析

　　1、園區功能集聚特征顯著

　　未來跨區域合作，網絡化服務體系是物流園區發展的走勢，也是未來經濟的需求。為了使物流園區內的協作更加高校，整體發揮出優勢和規模優勢，以更好地實現社會資源的優化配置、降低運營成本。在我國城市化進程中，城市土地資源的供求出現不協調，對城市進行功能分區是優化城市土地使用的重要形式。物流園區可以實現物流資源空間集聚的經濟、社會效應，也是城市功能分區的需求。

　　目前，布局合理、產業集聚、功能集成的網絡化物流服務體系在我國部分省市逐步形成，整合區域網絡資源，帶動區域經濟協調發展的功能日益增強。例如，上海市形成了以深水港、外高橋、浦東空港、西北綜合四個重點物流園區為核心架構的網絡布局，發揮物流園區集聚輻射功能和產業帶動提升作用，2013年8月22日批準的中國上海自由貿易試驗區集聚了融資租賃、國際結算、保稅加工的功能，也為國際貿易提供了極大的便利性。

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　　四、國內物流業網絡化

　　1、發展現狀

　　第一，物流業網絡化程度有限。目前物流業網絡化程度有限，個別物流企業難以支撐整個行業發展，且單個物流企業僅僅依靠自身力量難以實現大幅度增長。一方面，物流業要通過敏捷化服務提升顧客價值，獲得成本收益最大差值;另一方面，物流業的網絡化，要求企業走出自我封閉的小圈子，積極與其他物流企業合作，并不斷借助發達的網絡系統，優化自身系統結構。它的發展離不開對網絡數據信息及時的收集與整理，只有好的網絡系統才能帶動企業營銷及提高與客戶信息溝通能力，因此物流網絡化的低水平阻礙了物流業的發展。

　　第二，服務一體化尚未形成。物流業作為國民經濟的服務行業，其擔負著整個國民經濟系統運轉的效率與質量。積極推進物流業服務一體化的形成，才能有效地為廣大客戶服務，及時將物品運至所需人手中。現在的物流系統尚不完善，統一的服務一體化局面尚未建立，包括物流企業建立從貨物的原材料供應地到最終消費者手中的一體化服務。目前，物流業服務范圍尚未打開，需要進一步擴大服務范圍，重新整合價值鏈，與同行業其他企業建立友好合作關系，通過共享信息與資源，建立一體化及一步到位的完善服務。

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　　2、發展目標

　　第一，依托互聯網技術—前提。作為支持高新技術產業及現代經濟發展的重要工具，互聯網已經發展成為企業日常經營及居民生活必不可少的一部分。依托互聯網技術，物流業可以迅速收集供應商與顧客的信息，然后做出全面分析并合理分配任務，保證貨物迅速及時到達目的地;也可以通過網絡營銷為企業做好廣告宣傳，獲得更多的供應商資料與顧客信息;還可以通過瀏覽外部信息，緊跟時代發展動向，不斷對企業進行內部調整，適應時代潮流;還可以為客戶提供直接的訂購服務及售后服務，并針對客戶建議完善自身結構等等。可見，互聯網作為一種工具，已運用于企業經營的方方面面，無論是數據庫的建立還是網上營銷系統的創建，都說明現代經濟已經離不開網絡。

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　　第五節 云南省電商物流現狀分析

　　一、云南省冷鏈物流產業發展現狀

　　1、全省農副產品產量逐年增長

　　2014年云南省農業總產值為1806.3億元，較2012年的1639.4億元增長10.18%，增長速度穩定。

　　圖表 8：2010-2014年云南省農業總產值

　　云南是實際茶樹的原產地，種植和利用茶葉的歷史有1700多年，是我國的古老茶區，茶樹品種資源極其豐富。在云南茶葉生產上應用最廣的是普洱茶種，即云南大葉種，它的有效成分含量高，具有顯毫、味濃、回甘等特點。云南茶葉的主要品種有綠茶、紅茶、普洱茶、緊壓茶等。目前，云南茶葉種植面積已超過35萬公頃，占全國茶葉總面積的19%以上，居全國第一。2013年云南省茶葉產量已超過30.17萬噸，保持穩定增長。

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　　2、云南省冷鏈物流發展分析

　　云南農產品種植具有地域廣、分布散、品種多、批量小，加工水平低的特點，需要在集散地及時倉儲和加工，構建冷鏈運輸服務網絡，市場需要農產品物流成為全程冷鏈物流，農產品商貿物流亟待區域性整合。同時各國農產品互補貿易及國際物流需求旺盛，周邊農業國家，農產品品種豐富且產量很大，有巨大的農產品貿易和物流需求，需要區域性整合。

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　　二、云南省電子商務現狀

　　云南電子商務總體情況是起步慢、層次低、規模小。但由于交通基礎設施不足，因而需求旺盛;另外由于產業集中度高，因而進入與推進具備較好的基礎和條件。目前，多數本土企業還都處于初步進入行業的狀態，企業規模不大，就業務量來說已經相對飽和，沒有去電子商務上拓展業務的需要，但是互聯網經濟迅猛發展，b2c、o2o模式已成為大勢所趨，正是本土企業發展電子商務及綜合物流園區的時機。

　　圖表 9：2011-2013年云南省淘寶注冊人數及購買額

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　　三、云南省電子商務存在的問題

　　1、云南網絡基礎設施不完善

　　電子商務是以internet為基礎的，其發展要求有快速、安全的網絡系統和大量的網民。據中國互聯網中心2009年發布的《中國互聯網發展狀況統計報告》，云南互聯網發展水平較為滯后，網絡普及率低于全球的平均水平，云南網民有844萬人，普及率為18.6%，在全國31個省份中排名27位;云南省有域名71979個占全國的0.4%，有網站13700個占全國的0.4%，云南的ip地址數也只占全國的0.85%。

　　2、電子商務在各個行業的發展不平衡

　　電子商務在云南的發展存在嚴重的行業不平衡問題。在支柱產業中的發展較快，如云南煙草行業的vsat衛星通信系統全國領先，2000多個衛星小站遍布全國，信息化和網絡化程度普遍較高，開展電子商務的基礎條件比較好。但其他的行業如礦業、農副產品業卻很少涉及到電子商務，大多還在走傳統的商業道路。

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　　四、云南省快遞業發展分析

　　1、中心城市業務相對繁榮

　　目前，云南郵政快遞業發展處于不均衡的狀態。其中，昆明、州市中心城市及地區經濟相對發達區域和邊境貿易量大的口岸，市場相對繁榮，其他絕大部分地區尚處在履行普遍服務及特殊服務為主的工作中。整個郵政業的發展呈現出地區與地區之間、州市縣之間總體發展差異較大的特點。

　　2、區位優勢好發展空間大

　　云南共有8個邊境州市，26個邊境縣市，是東亞與東南亞、南亞次大陸的結合部，通過瀾滄江—湄公河與緬甸、老撾、泰國、柬埔寨和越南相連，并與馬來西亞、新加坡等國接近，在長達4060公里的邊境線上，有國家一類口岸12個，二類口岸8個。

　　目前，云南已初步形成通往東南亞、南亞國家的3條較為集中的對外通道。昆曼高速公路已全線貫通，騰沖——緬甸密支那高等級公路已經建成。昆明長水國際機場將是中國面向東南亞、南亞，聯結歐亞的國家門戶樞紐機場。便捷的交通地理優勢將為云南郵政業帶來巨大的發展空間。對于云南的快遞行業來說，泰國、馬來西亞等國際業務的開通，為地區業務的發展帶來了新動力。云南作為面向南亞、東南亞開放的前沿陣地，有著特殊的地緣優勢，尤其是與南亞、東南亞國家的快遞業務，都需要借助云南的重要樞紐作用。

　　圖表 10：2011-2013年云南省國內快遞業務量

　　2013年云南省快遞企業累計完成快遞業務量6870.32萬件，較2012年的3774.37萬件同比增長82.03%。其中國內同城快遞量為1549.74萬件，同比大幅增長136.96%;國內異地快遞量5298.58萬件，同比增長71.05%。

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　　第四章 項目建設運營方案

　　第一節 項目運營方案設計

　　一、項目區位優勢

　　二、項目功能定位

　　三、項目功能設計

　　　1、倉儲物流基礎平臺

　　物流園區在功能上，首先是物流的核心內涵所含蓋的物流服務組織與物流運作管理功能，即物流活動所必須具備的存儲、分揀、運輸、裝卸、物流配送等功能。但與傳統的貨物運輸組織中心所不同的是，本項目建設的園區各個要素均以最高效的方式呈現。園區內每個倉儲物流功能單元規劃均細分為物流倉儲區、流通加工區、貨運配載停車區、輔助作業區、綜合作業區等五個部分，形成流水化作業。

　　(1)倉儲服務

　　園區通過高效的儲物管理服務，充分有效地利用空間，盡可能提高人力資源及設備的利用率，保護好商品的質量并維護良好的儲存環境。

　　圖表 12：園區儲物管理模式

　　儲存方式定義適應條件優點

　　定位儲存指每一項商品都有固定的儲位，商品在儲存時不可互相竄位不同物理、化學性質的貨物須控制不同的保管儲存條件，或防止不同性質的貨物互相影響;重要物品須重點保管;多品種少批量貨物的存儲。采用定位儲存方式易于對在庫商品管理，提高作業。

　　隨機儲存隨機儲存是根據庫存貨物及儲位使用情況，隨機安排和使用儲位，各種商品的儲位是隨機產生的。儲存空間有限以及商品品種少而體積較大的情況。由于共同使用儲位，提高儲位空間的利用率

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　　圖表 13：不同企業的倉庫配置類型

　　主要承擔業務企業范例倉庫配置

　　為中、小型干雜批發市場提供倉儲、包裝業務。 普通倉庫;倉庫的干濕度控制要求高;倉庫清潔度要求高

　　為電商企業的提供倉儲、包裝和配送業務。淘寶、京東等對倉庫的溫濕度的要求高;包裝完好度提高要求

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　　2、農產品初加工轉存平臺

　　園區提供冷鏈物流服務，對入駐園區的農副產品進行初加工，提高農產品的產品附加值，使農產品的進一步冷藏及分流具備更有利的條件。農產品初加工平臺采取合作經營和整體租賃的方式，致力于為入駐園區的冷鏈物流企業提供更優質的服務。

　　3、園區公共服務平臺

　　園區將提供四大類有償服務：

　　第一，專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔及工程維修等基本服務。

　　第二，一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可(開展物流業務的行政審批)等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業管理部門入駐園區。

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　　4、電商物流特色服務平臺

　　本園區針對電商運作特點采取了相應的措施：

　　第一，幫助電商物流企業確定物流園區中最佳的位置，能夠使企業將商品以最快速度交付到使用者及客戶手里;

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　　四、項目盈利模式

　　l 普通倉儲以出租，出售使用權兩種模式為主;

　　l 冷藏庫以租賃為主;

　　l 農副產品初加工以合作經營，整體租賃，區塊出售(或定向目標客戶定制銷售);

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　　第二節 項目布局規劃設計

　　一、建設內容及設備清單

　　根據項目預計實現功能，建設內容主要包括：倉儲物流功能區、信息樓(辦公功能區及園區服務中心)等。各部分建設規模如下表所示：

　　圖表 14：項目建設內容規模分布

　　序號建設內容單位建筑面積

　　1倉儲物流中心(主要面向物流企業)平方米30000

　　2倉儲物流中心(主要面向實體商業)平方米20000

　　3信息樓平方米10000

　　1、倉儲物流功能區

　　本項目建設不同類型倉庫3-6個，預計每個倉庫容量為5萬噸，總建筑面積為30000平米。按照儲藏產品的不同，分別為中、小型干雜批發市場，電商企業，大型零售商及醫藥企業提供分揀、物流和倉儲業務。

　　圖表 15：物流設備清單及功用

　　階段裝備/設備功用

　　到貨卸貨移動輸送機用于伸入車廂內部，裝卸無托盤整箱貨物

　　月臺升降棧板用于叉車可以駛入車廂進行托盤單元存取

　　無線手持終端檢驗、碼盤、收貨

　　入庫復核托盤稱重機入庫自動復核

　　箱式稱重機入庫自動復核

　　尺寸檢測入庫尺寸檢查和預警

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　　二、建設規劃和布局

　　項目總平面布置應滿足項目建設功能要求，同時要符合消防、環保等要求，力求合理、流暢。按照“整體有序、層次分明、交通合理、使用便利、便于操作”的原則，本項目建筑工程主要是倉儲物流功能區、信息樓(辦公功能區及園區服務中心)等。

　　物流中心建設應根據批準土地的地形地塊，基于系統布置設計，合理劃分倉儲物流中心區域功能，優化物流流程，科學布局相關設施。本項目建筑工程平面布局設計如下圖所示：

　　

 

　　第五章 項目投資估算和經濟效益分析

　　第一節 項目總投資估算

　　一、建設投資估算

　　二、流動資金估算

　　三、總投資估算

　　第二節 資金籌措

　　第三節 營業收入和稅金測算

　　一、主營業務收入

　　二、營業稅金及附加

　　第四節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、管理費用

　　三、期間費用

　　第五節 利潤測算

　　第六節 財務效益分析

　　一、凈現值npv

　　二、內部收益率irr

　　三、投資回收期pt(不包含建設期)

　　第七節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第八節 項目評價總論

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務內部收益率、投資回收期、銷售凈利率等財務評價指標均優于行業基準值;從敏感性分析看，項目具有較強的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　圖表 17：項目經濟指標一覽表

　　序號項目名稱單位指標

　　1項目總投資萬元15000

　　1.1建設投資萬元15291.46

　　1.2建設期利息萬元243

　　1.3流動資金萬元15.27

　　2達產年營業收入萬元9380.50

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　　完整版附件請點擊下載：云南某物流園區項目建議書案例.pdf