建設特色小鎮，重在一個“特”字。各特色小鎮的主體產業不同，區位不同，為了打造出獨特的風貌，必須加強用地策劃，研究所需各類建設用地的解決方案。
特色小鎮用地管理涉及的法律、法規、政策較多，同一個問題的相關規定往往散見于不同的法規和政策文件中。需要對這些政策法規文件充分梳理集成，同時結合項目的性質、特點和用地需求，提出用地解決方案，最終形成培育特色小鎮的政策空間。
按照對現行政策的梳理結果，有30余種用地解決方案可供特色小鎮使用，可歸為9大類，請看詳解!
方案1
使用存量國有建設用地
批準使用。市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續，可以發建設用地批準書，但不用劃撥決定書或出讓合同。這些類型的用地在登記時只登記不發證，需要注意的是區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。
國有土地劃撥，即行政方式。
國有土地使用權出讓。
國有土地租賃。
國有土地使用權作價出資或入股。
除批準使用和劃撥外，其他三種方式是有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協議方式配置。
方案2
圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目
土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱為“圈內用地”。為實施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。
方案3
圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需圈外土地的，經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續;土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。
方案4
使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。
方案5
直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地：
鄉鎮村公益事業、公共設施用地。
村民住宅。
集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。
以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。
在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經營性項目。
返鄉下鄉創業人員，可依托自有和閑置農房院落發展農家樂;也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
方案6
使用國有未利用地
建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，直接批準用地。
方案7
使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地;不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。
方案8
使用設施農用地
設施農用地指的是設施農業項目區域內直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。
設施農業項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農用地不屬于建設用地，而是按農用地進行管理，不需辦理農用地轉用審批手續，不作為新增建設用地管理。要留意附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。
設施農用地不包括以下用地：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所;以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂;各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
方案9
結合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各類用地的重新布局、安排和產權調整。各地應依據經批準的土地整治實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。
還有這些
使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地。
農業項目使用國有農用地，有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式。
農業項目使用集體農用地，有承包經營、承包經營權流轉、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農戶按要求種植等方式。
使用四荒地等未利用地的，有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農業、設施農業等，用于非農業建設需要審批。
農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用。
符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地，不屬于建設用地，不辦理農用地轉用手續，不占建設用地指標。
地質災害治理工程用地，按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理征收、轉用手續，不占用指標，但應當足額安置補償。
此外
根據項目具體需求不同，還有填海造地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發利用、管線用地(需設置地役權)、低丘緩坡用地、光伏用地、新產業新業態用地以及農村黨建、醫療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。
除了以上方式，還可以通過市場解決項目用地，如以轉讓方式取得土地使用權;以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現利用目標土地的目的;以合作開發方式利用目標土地;原有建設用地依法改變用途等土地使用條件或辦理出讓、租賃等有償用地手續后，用作發展項目用地。
以政策紅利，讓特色小鎮更好更快發展
不久前住建部公布了第二批276個全國特色小鎮名單，與2016年10月擬定的第一批127個相比，數量翻了一倍有余。
借著政策東風，幾乎是一夜盛開花千樹的特色小鎮，成為城市發展路徑和產城融合的新載體。
一、特色小鎮一夜爆紅
實際上，自2016年2月國務院頒發《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優勢的小城鎮以來，“特色小鎮”這個并非全新的概念就被推到了聚光燈下，一夜爆紅。
公開資料顯示，第一批特色小鎮的總投資規模就達2000億元人民幣;2017年，住建委與政策性銀行又達成合作協議，將為特色小鎮建設提供政策性金融支持。2016年7月21日由住建部、國家發改委、財政部三部委聯合提出的“到2020年我國將培育1000個左右的特色小鎮”目標，在短短一年的時間里就完成了40%。
特色小鎮的提出是對我國30年城市化道路的一種總結和反思。我們或許可以通過合理的城市群、大中小城市分布，推進小城鎮的發展，以更好地帶動實體經濟發展。更重要的是，在我們意識到之前，市場本身也在做選擇：城市發展過快、發展成本過高、承載人口壓力過重、房價上漲脫離合理范圍……真正的實體經濟需要尋求成本洼地，特色小鎮也許可以破解矛盾。
但是，對于開發商們而言，最具吸引力的是產業聚集帶來的人口聚集——有人的地方就需要房子。在城市“土地戰”和“銷售戰”愈發殘酷的現實下，“下鄉赴鎮”為他們開辟了新的出路。
二、熱潮下需要冷思考
宜居小鎮、產業新城、現代制造、商貿物流 、休閑旅游、傳統文化、美麗宜居……一個個各具特色的小鎮，猶如一顆顆閃亮的明珠鑲嵌在神州大地。特色小鎮，已經成為勢頭強勁的產業風口，為經濟建設發展帶來新的機遇。
一個怪圈是，無論什么出發點的政策，最后總能被開發商和相關利益者變成房地產生意。體育、文旅、教育、養老……幾乎無一不成了房企的新故事。特色小鎮當然也不能幸免，個別地方政府申報特色小鎮是為了獲得項目支持和土地指標，也有些房企喊著建設特色小鎮是為了廉價圈地大舉開發。
對此，業內專家指出，這種刻意“找”特色小鎮的舉動就是本末倒置。特色小鎮的發展是市場自動選擇的結果，特色先要“存在”，繼而才能被“發掘”和“精修”。
“羅馬不是一天建成的，特色小鎮也是。一個以市場經濟為主導的小鎮，要通過聚集效應形成產業繁榮，過程可能需要十年八年甚至更長時間，一時興起或跟風逐利都是不可取也不會長久的。”
特色小鎮的政策制定應該具備如下共性：
1.政府應下放更多自治權給地方，主要包括獨立的財政權利、總規劃師制度，以及對公共服務領域的投資，因為地方最了解自己的實際情況和需求。
2.通過政策引導專業化產業聚集。措施可包括引進具有傳承身份和品牌效應的手工藝商家，對私營企業和個體經營予以更多政策保護和支持等。
3.吸引合格人才，注重對年輕人才的技術培養和質素提升。
4.重視與大城市的合作互通，使特色小鎮在與城市的交界點起到樞紐作用，這就需要引入一些醫療、交通、教育等方面的更優政策。
其實，“特色小鎮”的名稱和形式并不重要，有些叫“特色小鎮”的名不副實，有些不叫“特色小鎮”的反而可圈可點。只要以生產、生活、生態“三生融合”的開發理念為代表的城鎮化發展的趨勢正確，我國的特色小鎮，又豈止名單上的那些?
三、產城融合才能綻放魅力
盡管各地“大干快上”特色小鎮各出奇招，但政策研究者、機構觀察者都清楚地看到，在一片繁榮之下，特色小鎮存在的問題不少。
最普遍的是“千鎮一面”，浙江搞水鄉，江蘇也效仿;山東某小鎮的“特色”，在福建居然也有。其實，在特色小鎮的建設進程中，除了強調特色，還必須強化產城互動、產城融合，使產業發展與城鎮建設相互交融，避免城鎮化發展的空心化。
值得肯定的是，很多省份已經注意到了這一點。四川省在近日出臺的《關于深化拓展“百鎮建設行動”培育創建特色鎮的意見》中提出，到2020年，在600個“百鎮建設行動”試點鎮中，將重點培育創建100個左右生態宜居、文化創意、科技教育、現代農業、旅游休閑、商貿物流、特色工業等7種主要發展模式的特色鎮。
重慶、福建、吉林、河南、貴州等地也結合自身實際，以建制鎮為基礎開展了多種形式的探索，發展了一批專業小鎮，很好地促進了產城互動、產城融合。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令認為：“特色小鎮是新型城鎮化的新平臺，將低端產業升級或轉移，‘騰籠換鳥’發展高端產業，城市管理水平、城市服務水平也將整體提升;反過來，城市管理、服務水平的提升也將促進產業的提升。”
‘特色’二字應體現在三個方面：
1.特色在于產業特色：產業是基礎，沒有產業依托就是空中樓閣;
2.特色在于環境特色：強調城區的合理布局，方便生活，方便生產;
3.特色在于文化特色：要把各地不同的風土文化融入特色小鎮建設之中，強調文化自信。我們要改變過往產業區、居住區分離的理念，做到產城結合，并營造人與產業、自然相協調、互動的氛圍。”
