項(xiàng)目名稱(chēng)：廣東省某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

　　項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析：

　　本項(xiàng)目不局限于開(kāi)發(fā)思維，而是一個(gè)服務(wù)的思維;本項(xiàng)目著眼在產(chǎn)業(yè)，其實(shí)所指就是服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)思維下，物業(yè)開(kāi)發(fā)只是第一步，運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是全部發(fā)展作為;養(yǎng)老綜合體就是提供養(yǎng)老養(yǎng)生一體化的解決方案，作一個(gè)一般的描述即是養(yǎng)老公寓、養(yǎng)生社區(qū)、醫(yī)院、購(gòu)物中心、食品基地、幼兒園、公園等的綜合;這個(gè)綜合體牽動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)將包含醫(yī)療、醫(yī)藥、保健、食品、營(yíng)養(yǎng)、教育、培訓(xùn)、娛樂(lè)等，所以又是一個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體;只有產(chǎn)業(yè)綜合體的有機(jī)構(gòu)建，才有服務(wù)輻射面的擴(kuò)大，才能實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的長(zhǎng)效收益，所以產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的構(gòu)建是項(xiàng)目發(fā)展的引擎。

　　營(yíng)銷(xiāo)方案：

　　本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案分成兩個(gè)階段進(jìn)行：第一階段：根據(jù)公司的市場(chǎng)細(xì)分和定位，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道進(jìn)行建設(shè)和控制，主要的銷(xiāo)售目標(biāo)位收入較高或已經(jīng)退休的，退休金較高的60以上的老人;第二階段：合理定制價(jià)格，使其能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化。

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：

　　本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要為運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、模式優(yōu)勢(shì)、人文優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。

　　(一)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：由于集團(tuán)在品類(lèi)戰(zhàn)略上一貫側(cè)重旅游地產(chǎn)和景區(qū)的打造，所以在區(qū)域開(kāi)發(fā)層面，擁有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，尤其是在整合區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源、提升區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，打開(kāi)外部經(jīng)濟(jì)通路上對(duì)地方政府多有貢獻(xiàn)，摸索出一條以適應(yīng)性為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。

　　(二)模式優(yōu)勢(shì)。

　　(三)人文優(yōu)勢(shì)。

　　(四)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。

　　投資收益：

　　本項(xiàng)目計(jì)劃投資678437萬(wàn)元，公司自籌資金278437萬(wàn)元，融資金額為400000萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目以5年為計(jì)算周期，計(jì)算所得貼現(xiàn)率為17.0%，本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為4.07年;本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率約為27%，大于投資者所要求的投資回報(bào)率11.36%;這些財(cái)務(wù)指標(biāo)都證明了本項(xiàng)目的可行性，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)高額的報(bào)資回報(bào)。

　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：

　　該項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)體現(xiàn)然政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)成本控制風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只切實(shí)履行好市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)組合策略，加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全企業(yè)的財(cái)務(wù)制度和有效管理，則可以降低其風(fēng)險(xiǎn)，確保投資收益的效果。

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