項目名稱：重慶冷鏈物流園項目商業計劃書

　　項目產品競爭力分析：

　　作為我國農產品和終端消費的基礎產業，國家大力鼓勵和扶持農產品和冷鏈物流業發展，于 2010 年 7 月專門印發《農產品冷鏈物流發展規劃》，規劃提出到 2015年，建成一批運轉高效、規模化、現代化的跨區域冷鏈物流配送中心，培育一批具有較強資源整合能力和國際競爭力的核心企業，冷鏈物流核心技術將得到廣泛推廣，并初步建成布局合理、設施裝備先進、上下游銜接配套、功能完善、運行管理規范、技術標準體系健全的農產品冷鏈物流服務體系。 

　　營銷方案：

　　1)主要市場細分和客戶群體

　　項目主要細分客戶群包括項目在重慶和周邊地區服務和輻射的凍品、農副產品、

　　生鮮相關食品等在內的制造企業、流通批發商貿企業、相關冷鏈行業企業客戶、冷

　　鏈運輸和配送企業/第三方物流企業、城市配送服務企業、信息和電子商務物流企業，

　　相關配套服務企業。

　　2)產品和服務定位

　　為上述客戶提供包括提檔升級的冷庫設施和冷鏈物流和流通加工業服務、冷鏈物流配送等集約化增值服務;提供行業內相關方需要的信息服務、咨詢、停車、第三方檢測、認證、信用管理、擔保、物流金融等、三方結算等增值業務和服務一體化運營平臺;提供包括協助冷鏈和農產品流通物流資源整合及其相關配套生活和商務服務，幫助他們將業務做強做大。

　　通過集約物流信息、電子商務、整合實體資源，打造重慶地區化網絡服務平臺，成為超越項目實體服務和輻射范圍、與其他重點區域互聯互通、信息共享、承擔網絡布局中關鍵節點和樞紐作用。　　

　　項目優勢分析：

　　目前重慶冷鏈物流行業內的相關項目較多，已有的凍品市場已擁有穩定的客戶資源，基本是建立多年的老市場，且位于市區，提檔升級和搬遷迫在眉睫。新規劃的市場雖然都已有搬遷對象，但受各方因素限制，如政府推進較慢、商戶持觀望態度、新市場的建設尚未完成、市場氛圍還需要逐步培育等多方面因素影響，實現搬遷和順利運營仍需要一段時間，不確定因素還較多，所以這也為本項目爭取客戶資源帶來時機和現實的機遇。

　　隨著重慶本地城鎮化的加快和產業結構的提升，社會消費結構和規模的逐步擴大，區域冷鏈和農產品物流流通市場的成熟，很多人看好這個行業，類似項目也會擇機開發。但從項目市場化競爭和運營角度看，前期早建設早運營的項目，具有先發優勢，也具有市場的聚集優勢，也具有在爭奪增量市場方面的優勢和條件。隨著市場新的競爭格局的逐步確立，后發項目在培育市場氛圍，獲得客戶方面難度會越來越高。 

　　投資收益：

　　本項目財務測算先按基本方案，即 100%自有資金投資、經營相關物業為全租作為基本方案，相關經濟指標見下表。

　　項目風險：

　　1)市場風險

　　主要包括項目市場需求預測的不確定性帶來的風險和客戶可得性風險。市場風險是本項目面臨的最大風險。目前，重慶市已建成和規劃一批具有一定規模并且較為成熟的農產品批發市場，如觀音橋農產品批發市場、觀農貿盤溪蔬菜批發市場、菜園壩水果批發市場等。

　　本項目在規劃設計上有先進的理念、博采眾長，項目按設計建成后有較大的功能優勢和技術優勢。但如果不能迅速建占領市場，一旦周邊地區加大建設力度，市場競爭將會變得激烈，將對本項目構成較大的威脅，發展空間將受到擠壓，存在一定的風險。

　　2)運營風險

　　由于本項目投資方在冷鏈和農產品物流流通方面經驗較少，積累時間也不長，運營方面的風險主要包括專業團隊管理和服務能力、客戶服務和產品創新等方面存在不確定性，可能給項目帶來風險。專業團隊能力和提供的冷鏈物流服務對項目運營至關重要，通過產品和服務創新，給客戶提供超出預期的價值，保持和吸引客戶是贏得市場、不會被市場淘汰的關鍵。

　　3)財務風險

　　主要是指甲方在項目建設過程中，相關資金支持、資金運用等可能影響到項目建設和實施。另外，項目招商和運營過程中的應收賬款管理、運營資金調度、利潤分配等方面因素也會給項目造成一定影響。這些方面的風險與甲方的能力、優勢和資源看，基本不構成主要的風險。

　　4)政策風險

　　由于該項目是和民生相關的工程，政府比較重視。項目的開發，不可避免地要受到政策因素的影響，這些影響會受到政府人事變動、相關土地政策變動等有一定的不確定性，需要防范和控制。

　　5)建設風險

　　主要包括施工風險和設計風險。建設期間可能出現的突發因素使得施工進度滯后，給項目造成的影響。設計風險主要指設計不合理等致使項目效率低下、功能結構得不到正常運營等情況產生的負面影響，致使項目不能順利進行或要追加大量投資才能順利完成。鑒于投資方過往業務和本項目的建設和施工等有較大的關聯性，自身在這些方面的經驗和能力，應可有效防范和應對這些風險。

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