以下為報告詳細內容（節選）：

　　第一章 公司概況

 

　　第一節 公司基本情況

　　第二節 團隊介紹

　　一、管理層

　　二、運營團隊

　　第三節 公司發展

　　一、發展理念

　　結合“以佛教文化為靈魂內核，以健康養生為產業導向，以節事賽為活動吸引”的區域旅游產業融合定位，規劃提出了“中醫養生、文化養心、運動養身”的三養理念。同時依托區域自然資源與文化特色，規劃旨在將產業園打造成一個以“自然生態”為基底、以“中醫健康養生”為產業核心，集“創意文化、生態體驗、旅游度假”為一體的，國內領先重慶首個高端休閑養生度假區。

　　二、發展目標

 

　　第二章 項目提出背景

 

　　第一節 外部環境

　　一、政策背景

　　1、《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》

　　2017年2月28日國務院發布了《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》國發〔2017〕13號。

　　《規劃》指出貫徹全面放開養老服務市場、提升養老服務質量的有關政策要求，加快推進養老服務業“放管服”改革。對民間資本和社會力量申請興辦養老機構進一步放寬準入條件，加強開辦支持和服務指導。落實好對民辦養老機構的投融資、稅費、土地、人才等扶持政策。鼓勵采取特許經營、政府購買服務、政府和社會資本合作等方式支持社會力量舉辦養老機構。允許養老機構依法依規設立多個服務網點，實現規?；?、連鎖化、品牌化運營。鼓勵整合改造企業廠房、商業設施、存量商品房等用于養老服務。

　　支持養老機構按規定開辦康復醫院、護理院、臨終關懷機構和醫務室、護理站等。鼓勵執業醫師到養老機構設置的醫療機構多點執業，支持有相關專業特長的醫師及專業人員在養老機構開展疾病預防、營養、中醫養生等非診療性健康服務。對養老機構設置的醫療機構，符合條件的按規定納入基本醫療保險定點范圍。

　　支持養老服務產業與健康、養生、旅游、文化、健身、休閑等產業融合發展，豐富養老服務產業新模式、新業態。鼓勵金融、地產、互聯網等企業進入養老服務產業。利用信息技術提升健康養老服務質量和效率。

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　四、文化背景

　　1、老年人生活觀念在發生轉變

　　隨著中國知識型老年群體的增長，老年人的自主意識和自主關注逐漸增強。部分城鎮老年人在兒女成家立業后，拒絕為其兒女承擔任何的家庭照顧服務，他們有較強的獨立生活的需求，包括教育學習、休閑娛樂、旅游度假等。他們渴望在進入老年后有時間出外旅游、與老友相聚、參與更多的老年群體活動等，他們已經不再受傳統養老方式的約束。

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　　第二節 企業內部發展

　　一、公司發展歷程

　　二、項目規模及愿景

 

　　第三章 項目定位及產品方案

 

　　第一節 項目定位

　　一、總體方向

　　一期結束時要建成占地面積100畝，建筑面積7萬平方米，養老床位1000個的養老中心;占地面積100畝，建筑面積3萬平方米，招收學生5000人的中醫職業技術學校;占地面積50畝，建筑面積3萬平方米，康復理療床位500個，康復理療醫院。配套建成擁有10公里健身步道，以及12個養生森林浴平臺的天然養生森林浴場;種植面積500畝，建筑設施面積1萬平方米的中藥種植示范觀賞園等。

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　　二、市場定位

　　三、客群定位

　　1、按園區項目類別劃分

　　(1)中醫養生

　　目前，中國健康養生市場規模已經超過萬億元。這意味著，如果按照國家統計局2016年公布的中國城市常住居民人數7.7億來計算，平均每位城市常住居民年均花費超過1000元用于健康養生。由于中醫養生過程強調的是調理和治療，所以完成整個調理過程都會持續一段時間，因此參與中醫養生項目90%以上的群體是重慶市的居民，剩余的受眾則來自于周邊地區如：四川、貴州、云南或是東南沿海等發達地區(江蘇、浙江、上海、北京等)。

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　　第二節 項目產品方案

　　三大主題產品分區產品分類

　　養老康復產品環湖養生區與健康療養區療養中心

　　中醫館

　　醫藥檢測中心

　　中醫職業技術學院

　　生態度假區延年山莊

　　企業會館

　　精品酒店及特色客棧

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　　一、養老康復產品

　　1、環湖養生區與健康療養區

　　療養中心、中醫館、醫藥檢測中心、中醫職業技術學院?！　?/p>

　　以中醫的傳統康復療法為特色，以老年心血管、智利退化、白內障以及腫瘤疾病治療康復、老年慢性病、藥物濫用及功能受損人員康復治療服務為主，建設即科研、培訓、醫療、療養為一體的綜合性康復中心。

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　　二、中醫藥產品

　　三、旅游度假產品

 

　　第四章 項目建設方案

 

　　第一節 項目整體規劃方案

　　項目是依托中藥健康養生為主的旅游景區，規劃緊扣園區主題定位，形成以中藥養生為主脈絡，串聯“中醫養生區”、“生態體驗區”、“文化創意區”三大功能板塊的“一軸三區”的總體規劃結構。園區總體規劃用地面積為434.00公頃(合6510.00畝)?！?/p>

　　一、分區規劃

　　二、分期規劃

　　1、一期項目

　　項目一期總占地面積為1250畝，主要以養老康復中心為核心，建設打造養老中心、中醫職業技術學院和康復理療醫院，同時配套以天然養生森林浴場、中藥種植示范觀賞園、景區廣場、水庫等基礎設施。

　　2、二期項目

　　項目二期主要以休閑度假中心為核心，通過國際高端品牌合作等形式，建設打造五星級精品酒店、國際會議中心、休閑度假中心、高端度假別墅、定制企業會所等休閑度假服務內容。

　　3、三期項目

　　項目三期主要以創意及文旅基地為核心，通過建設各類影視、創意、攝影等基地，將項目在養老康復、休閑度假的基礎上，進一步在創意和文化旅游方面升級建設。

　　第二節 一期項目詳細建設方案

　　一、養老中心

　　一期養老中心占地面積為100畝，建筑面積7萬平方米，床位數量為1500張。定位于精品養生、養老度假，精品文化，養老聯排別墅、養老醫療服務、文化餐廳風格的現代養老公寓及度假住宅，本區域內優質的生態環境、文化配套、景觀建筑、服務配套都將大幅度提高中心內養老產業服務價值，優異的環境與宜居條件為承載高端精品養老服務提供了極具吸引力的附加值。　　

　　1、老年公寓規模測算

　　根據《城鎮老年人設施規劃規范(gb50437-2007)》要求，每張床位的綜合建筑面積不能小于40平方米，項目規劃設置養老床位1500張，最低建筑面積要求為60000平方米。因此，本項目養老公寓建筑面積優于國家標準。

　　2、內部床位分布

　　根據老人身體情況、護理需求及服務要求，項目將針對不同老人確定服務等級。服務等級分為自理服務、介助服務、介護護理。同時項目1500張床位也將區分為自理床位、介助床位和介護床位，分別為900張、360張和240張。

　　(1)自理服務。針對生活行為基本能自理者，不依賴他人幫助的老年人，年齡在80歲以下，老年人能力評估為自理能力正常者。

　　(2)介助服務。針對生活行為依賴拐杖、助步器等設施和他人幫助的老年人，或年齡在80歲以上，老年人能力評估為輕度失能者。

　　(3)介護護理。針對生活行為依賴他人護理者，思維功能輕度障礙者，或年齡在90歲以上，老年人能力評估為中度失能者。

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　　6、主要經濟技術指標

　　項目養老公寓占地面積100畝建筑面積70000平方米，其中地上面積60000平方米，對應養老護理標準，建設有三種類型公寓，總床位數1500張，其中自理型900張、介助型360張、介護型240張。

 

　　第五章 項目行業市場分析

 

　　第一節 養老行業發展分析

　　據國家統計局相關測算，到2020年，中國60歲以上老年人口將達到2.55億，到2050年預計將達到4.3億，占總人口超過30%。即2050年每3個中國人中就將有1個老人。與發達國家相比，我國人口老齡化的發展速度更快，進程更短。我國人口年齡結構從年輕型到成年型用了20年左右，從成年型到老年型也是20年左右時間，世界發達地區100年走過的歷程，我國只用了40年左右。老年人口數量的不斷增加也預示了養老產業的巨大市場空間。

　　截至2016年底，重慶60歲及其以上老年人口604.1萬，占總人口的19.8%;據預測到2020年重慶市60歲及其以上的老年人口將達到714萬，占2020年重慶市總人口的21.0%。

　　2016年重慶共有養老床位16.8萬張，每千名老年人擁有床位26張，距2020年達到每千名老年人擁有40張床位的規劃相差約11.8萬張床位。隨著重慶市十三五規劃的逐步落實，養老事業的發展迫在眉睫。一些復合型、高品質的養老度假機構受到市場的追捧，成為一種極具特色的養老方式。既有效的緩解了“床位慌”又可以拉動當地的就業和收入，是一種雙贏的發展形式。

　　一、國內養老市場整體情況

　　二、國內養老市場經營模式

　　三、養老度假市場發展趨勢

　　四、項目區域養老市場

　　五、國內養老行業優秀案例

　　六、養老行業未來發展

　　第二節 國內特色旅游市場發展分析

　　一、國內旅游行業總體發展情況

　　隨著我國經濟持續穩定快速的增長，2016年全國居民人均可支配收入23821元，比上年增長8.4%，扣除價格因素，實際增長6.3%;其中重慶市人均可支配收入22034元，比上年增長9.6%。

　　2016年全年國內游客44億人次，比上年增長11.2%，國內旅游收入39390億元，增長15.2%。其中重慶市2016年接待境內外游客達到4.51億人次，實現旅游總收入2645.21億元，同比分別增長15.1%和17.5%。

　　傳統的旅游購物消費模式已經不能滿足于游客的需求，伴隨著環境問題的日趨嚴重，追求生態行、綠色行、自然行的游客越來越多，尤其是飽受空氣污染的大城市，這種現象十分明顯。誰能夠找到一種全新的可操作的旅游模式誰就將在未來旅游行業中拔得頭籌。

　　重慶市自然資源豐富，名山大川遍布期間，自古被稱為“山城”，其中項目區域更是久負盛名，國家風景名勝區、國家級5a景區、世界自然遺產等名號顯示了其絕佳的自然風光。結合中醫的養生文化以及相關商業配套設施，必然引領新一次旅游風尚?！　?/p>

　　二、重慶旅游發展情況分析

　　三、2017年旅游經濟形勢預測

　　四、我國旅游市場特點分析

　　第三節 養生行業發展分析

　　一、中國養生行業現狀

　　二、健康行業市場規模巨大

　　三、康復醫療行業現狀

　　1、康復醫療的定義

　　在以傳染病為主要疾病譜的年代，醫療價值最終表現為疾病的治愈，而如今大多數疾病的發病原因與環境、心理、行為、遺傳、衰老等有關，其病因并非可以輕易去除，病理和病理生理改變也并非可以徹底逆轉，如代謝性疾病(糖尿病、甲狀腺疾病等)、神經疾病(腦血管病、脊髓疾病等)、骨關節疾病(慢性肌肉和骨關節損傷、脊柱病等)等均無真正的治愈可言。

　　康復醫學是一門新興的學科，是20世紀中期出現的一個新的概念?？祻歪t學和預防醫學、保健醫學、臨床醫學并稱為“四大醫學”，它是一門以消除和減輕人的功能障礙，彌補和重建人的功能缺失，設法改善和提高人的各方面功能的醫學學科，也就是功能障礙的預防、診斷、評估、治療、訓練和處理的醫學學科。

　　康復治療按病種可分為6大類：神經系統疾病康復(腦卒中等)、骨關節肌肉疾病和傷殘康復(截肢骨折等)、心血管及呼吸系統疾病康復、老年康復、兒童疾病康復、精神殘疾康復等。

　　圖表39：康復治療按病種分類

　　種類細分病種

　　神經系統疾病和傷殘腦損傷:腦卒中(偏癱及其他殘疾)，顱腦損傷，帕金森病，兒童腦性癱瘓;脊髓損傷：截癱、四肢癱及其他殘疾;周圍神經疾病和損傷，脊髓灰質炎(小兒麻痹)后遺癥等

　　骨關節肌肉疾病和傷殘截肢、斷肢再植術后，腰腿痛及頸椎病，手外傷，各類關節炎、關節置換術后，骨折后及骨關節其他手術后，脊柱側彎矯形

　　心血管及呼吸系統疾病冠心病(冠狀動脈搭橋術后、急性心肌梗塞后)，原發性高血壓病，周圍血管疾病，慢性阻塞性肺部疾患

　　老年康復帕金森病、骨質疏松癥、老年性癡呆等

　　兒童疾病康復腦性癱瘓、智力發育遲滯、孤獨癥等

　　精神殘疾精神病，精神神經癥

　　康復治療按治療方法可分為6大種：物理治療康復、作業治療、言語治療、心理治療、康復工程、中醫療法等。

　　2、康復醫療市場規模

　　相比美國等發達國家上百年的康復醫療發展史，我國直到上世紀80年代，隨著第一批醫生赴日本學習專業康復醫療才算真正起步，國內第一個康復醫學科是在1984年的中日友好醫院建科。

　　但是，康復醫療在此后相當長的一段時間內仍然發展緩慢。直到汶川地震導致康復醫療需求突然的集中爆發，最終引起國家對康復醫院的重視，衛生部隨即在康復醫療服務體系建設的指導意見里面專門提到兩個重點：一是康復醫院的建設，二是分級管理體系建設的問題，激勵部分二級醫院或者企業醫院轉型康復醫院，也鼓勵民營資本進入康復醫院。

　　近年來，隨著我國人口老齡化帶來的疾病譜改變，老年人高發率病種本身的康復需求加上慢性病致殘帶來的需求，持續擴容康復醫療行業需求空間。據統計，2016年我國康復醫療市場規模大約達到了320億元?！?/p>

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　　四、中藥行業現狀

　　第四節 項目swot

 

　　第六章 項目發展規劃

 

　　第一節 項目總體思路

　　根據市場需求，結合養生養老及休閑旅游產業現狀及發展趨勢，本項目按照“醫、藥、養、游”一體化發展總體思路，在“中醫藥+養老、中醫藥+康養、中醫藥+度假村、中藥材種植園”等方面進行項目開發與打造，完善旅游、服務等功能，進行中藥產品和服務衍生，打造南川特色中醫養老康復新模式;促進中醫藥旅游事業進一步向上發展，真抓實干，鍛造一條具特色的“醫藥養游”大健康產業鏈。

　　一、可持續性產業鏈

　　中醫藥是中華民族的寶貴財富，為中華民族的繁衍昌盛作出了巨大貢獻。中醫之所以能夠存在數千年，與其豐富的哲學內涵息息相關。本項目力求秉著這樣的內涵，結合現代社會大眾的需求發展相關產品，希望在傳播中醫文化方面盡自己的一份力量，也希望能夠造帶給更多的人以福音。

　　二、產品帶動產業發展

　　三、三大主題項目相輔相成

　　第二節 項目發展各階段

　　一、項目分期及總投資金額

　　二、第一期投資計劃

　　投資總額：10億元

　　資金來源：業主項目及資本金投入4.5億元;政策性投入及銀行融資2億元;股權融資3.5億元。

　　資金用途：用于養老中心、中醫職業技術培訓學院、康復理療醫院、基礎及項目配套設施建設及經營。

　　三、第二期投資計劃

　　四、第三期投資計劃

　　第三節 各階段性目標

　　一、第一期目標

　　隨著養老中心以及康復中心投入使用，每年帶來的收入約為2.5億元;中醫職業技術學院每年可以招生10000人，帶來收入10000萬元;中藥產品以及景區門票可以帶來約2500萬的收入。總的來說，項目一期投入使用后將產生約4億元的收入。由此帶動周邊經濟的發展以及當地居民人均收入的提高。

　　二、第二期目標

　　三、第三期目標

 

　　第七章 項目投融資方案

 

　　第一節 一期項目投資方案

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、流動資金

　　五、建設期利息

　　六、項目總投資估算

　　一期項目估算總投資(含流動資金)100000.00萬元。其中建筑工程費用59900.00萬元，設備購置費19275.00萬元，安裝工程費2155.79963.75萬元，工程建設其他費用7085.05萬元(包含土地購置費用818萬元)，預備費4320.29萬元，建設期利息1176.00萬元，流動資金7279.91萬元。

　　第二節 一期項目融資計劃

　　一、股權融資

　　二、債權融資

 

　　第八章 項目的經濟效益分析

 

　　第一節 一期項目經濟效益

　　一、評價依據

　　二、營業收入及稅金測算

　　1、項目營收預測

　　(1)老年公寓部分

　　結合項目周邊重慶市高端養老機構收費標準及入住情況，項目三種類型公寓收費及入住情況設定參數如下：

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　　2、營收及稅金測算

　　根據上述項目營收指標擬定，本項目建成后，將形成良性的資金鏈循環。項目完全運營后，預計年營業收入達39236.40萬元(第三年)。

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　　三、成本費用測算

　　四、利潤測算

　　五、財務效益分析

　　本項目財務基準收益率取行業基準收益率8%。

　　根據損益表，現金流量表，項目所得稅后凈現值內部收益率測算表，可進一步測算出動態反映本項目盈利能力的凈現值npv、內部收益率irr、項目動態全部投資回收期rt和投資利潤率等指標。

　　1、財務凈現值fnpv

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為8%。

　　經計算，所得稅前項目投資財務凈現值83935.51萬元，所得稅后項目投資財務凈現值54215.46萬元，大于零。

　　六、項目不確定性分析

　　七、財務評價結論

　　第二節 資金退出機制

　　一、資金退出機制介紹

　　二、資金退出機制選擇

 

　　第九章 項目風險分析

 

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及對策

　　一、建設風險

　　該項目規模大(占地6500畝)，開發建設周期長(總建設周期6年)，涉及問題多且復雜，不確定因素過多。建設風險是指項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，具體包括工程不能完工風險和完工延遲風險。其中，存在于項目建設階段的完工風險是建設項目的主要風險之一。

　　建設風險對本項目造成的負面影響是綜合性的，將導致項目建設成本增加、項目現金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機會的流失。

　　防范措施：

　　為了減少建設風險，在工程項目實施之前，必須事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃。明確承包商在投標過程中向業主承諾的工期，并在其中標后寫入合同，并規定“工期拖延的罰款”條款，作為一項重要的合同條款對承包商產生約束效應。

　　二、成本超支風險

　　第二節 項目本身潛在的風險及對策

　　一、財務風險

　　二、政策風險

　　三、資源管理風險

　

　　完整版附件請點擊下載：重慶某養生養老項目商業計劃書案例.pdf