以下為報告詳細內容（節選）：

 

　　第一章 項目總論

 

　　一、項目概況

　　二、主要結論

　　本項目具有較高的經濟效益和社會效益。項目所設計的智能化停車設施和停車app應用產品是兼具高技術高效益的先進產品，兩者共同構成智能停車運營平臺。在國內城市停車問題日趨嚴峻的情況下，項目建設將對停車問題的改善產生積極影響。

 

　　第二章 公司概況

 

　　第一節 公司基本情況

　　一、核心團隊

　　二、項目優勢

　　1、項目與南開大學機器人與信息自動化研究所合作

　　南開大學機器人與信息自動化研究所成立于1998年春，是我國第一批機器人研究機構，其前身是由盧桂章教授等創立于1985年的“人工智能與控制理論研究室”。1990年10月被國家科委評定為863計劃智能機器人主題“智能機器人控制理論與方法研究網點開放實驗室”，1999年8月又被科技部863計劃確定成為機器人產業化基地。2012年被評為天津唯一的“天津市智能機器人技術重點實驗室”。

　　該所與美國uc berkeley、texas a&m、rutgers等大學相關實驗室建立起長期的合作關系，掌握行業最新的國際發展動態。

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　　三、項目產品效果圖

 

　　圖表 3：北京奧體中心智能停車樓效果圖

　　

 

　　

 

　　第三章 項目背景

 

　　一、政策背景

　　1、三部門發布《城市停車設施規劃建設及管理的指導意見》

　　2010年5月19日，住房和城鄉建設部 公安部 發改委聯合發布了《城市停車設施規劃建設及管理的指導意見》(建城[2010]74號)，《意見》要求要積極依靠科技進步，給合實際需求推廣占地少、成本低、見效快的機械式停車設施建設，加大停車新技術的推廣應用，提高土地使用效率。按照方便使用、注重引導、人性化服務的要求，加快建設完善的城市停車設施標識系統。

　　要充分利用現有資源，給合數字化城管系統、城市交通信息系統建設，積極建設城市停車信息服務平臺，整合停車資源。大力建設城市停車信息誘導系統，鼓勵采用現代信息技術、通信技術等為公眾提供停車信息服務，推廣停車預約服務和電子繳費技術，提高停車設施的利用率。

　　2、七部門聯合印發《關于加強城市停車設施建設的指導意見》

　　2015年8月3日，國家發展改革委等7部門聯合印發《關于加強城市停車設施建設的指導意見》(發改基礎[2015]1788號)，《意見》支持國內停車裝備制造企業自主創新，鼓勵行業聯盟等形式開展技術研發，逐步提升核心裝備國產化水平;將停車產業納入高端裝備制造業清單，給予相關政策優惠，打造自主裝備品牌。要求推動停車智能化信息化，各地加快對城市停車資源狀況摸底調查，建立停車基礎數據庫，實時更新數據，并對外開放共享;促進咪表停車系統、智能停車誘導系統、自動識別車牌系統等高新技術的開發與應用;加強不同停車管理信息系統的互聯互通、信息共享，促進停車與互聯網融合發展，支持移動終端互聯網停車應用的開發與推廣，鼓勵出行前進行停車查詢、預訂車位，實現自動計費支付等功能，提高停車資源利用效率，減少因尋找停車泊位誘發的交通需求。

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　　二、經濟背景

　　1、社會經濟增長穩步提高

　　國家統計局發布數據，2014年國內生產總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。分產業看，第一產業增加值58332億元，比上年增長4.1%;第二產業增加值271392億元，增長7.3%;第三產業增加值306739億元，增長8.1%。社會經濟的穩步增長，有利于本項目的實施?！　?/p>

 

　　2、全國居民消費能力大幅改善

　　據國家統計局公布的數據顯示，2014年全年全國居民人均可支配收入20167元，比上年名義增長10.1%，扣除價格因素實際增長8.0%。

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　　三、技術背景

　　1、移動互聯網已經成為主流，app移動應用發展前景廣闊　　

 

　　2014年上半年，我國網民中使用手機上網的比例繼續保持增長，從81.0%上升至83.4%，增長2.4個百分點，通過臺式電腦和筆記本電腦上網的網民比例略有下降，今年我國網民使用手機上網比例首次超過傳統pc上網比例(80.9%)，手機作為第一大上網終端設備的地位更加鞏固。

　　移動互聯網的迅速普及為智能化停車場的o2o模式提供契機，通過線上app客戶端的應用可以大大提高了車輛的組織管理能力以及信息獲得渠道，有利于對接線下智能化停車場，提升智能化停車場的運營管理水平。

　　2、大數據

　　大數據是信息技術與專業技術、信息技術產業與各行業領域緊密融合的典型領域，有著旺盛的應用需求、廣闊的應用前景。各個領域如今都在把握這一新興領域帶來的新機遇，不斷跟蹤研究大數據，提升對大數據的認知和理解，堅持技術創新與應用創新的協同共進，加快經濟社會各領域的大數據開發與利用，推動國家、行業、企業對于數據的應用需求和應用水平進入新的階段，已經成為所有行業的共識。

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　　第四章 項目行業市場分析

 

　　第一節 智能車庫市場需求分析

　　一、私家車保有量快速增長

　　隨著我國經濟社會持續快速發展，群眾購車剛性需求旺盛，汽車保有量呈快速增長趨勢，2014年新注冊登記的汽車達2188萬輛，保有量凈增1707萬輛，均為歷史最高水平。

　　從統計情況看，2014年上半年、2014年下半年和2015年上半年機動車增量分別為7386807輛、5983823輛和7496402輛，保持較快增長趨勢。其中，汽車(含三輪汽車和低速載貨汽車)1.63億輛，摩托車0.9億輛，掛車209萬輛，上道路行駛的拖拉機1545萬輛，其他機動車2.29萬輛。全國機動車駕駛人總量達3.12億人，其中汽車駕駛人2.63億人。

　　2015年私家車保有量達1.35億輛，同比增長7.07%，占到汽車總量的83%?！　?/p>

 

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　　二、停車位與私家車保有量比率過低

　　隨著我國汽車產業迅猛發展，私家車增長率在30%以上，北京等大成市每天增長1200輛，省級城市300輛，二級城市200輛。相比之下，停車位規劃增加不足1/10，相比發達國家車輛平均擁有車位數1.3個，國內平均水平僅為0.8個，中小城市僅為0.5個，為出行停車造成了極大的困難，市場缺口使停車位需求極為樂觀。未來中國年均將增加停車位150000個，每年以倍數增長，預計未來十年每年內立體車庫將會有百億以上的市場容量?！?/p>

 

　　三、全國各城市停車位均存在巨大缺口　　

 

　　從全國范圍來看，目前激增的車輛數量遠超出現有城市道路及停車場的最大負荷，開放造價昂貴的部分道路資源作為臨時停車之用，成為國內各大城市的通行做法，但通常會引發交通擁堵的副作用。另外停車管理涉及、公安、建設、規劃、市政、城管、環保、物價、交警、工商、稅務等多個部門，其復雜性無疑大大增加了各部門之間協調管理的難度。

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　　第二節 智能車庫市場供給分析

　　一、機械式停車場供給數量

　　汽車保有量的增長促進了停車場和泊車位的建設，國內最大的兩種停車場類型分別是傳統停車場和機械式停車場。其中，機械式停車場由于占地面積小、造型多樣等特性，建設數量在逐年增加。2010年，機械式停車場的數量為1147個。2015年，機械式停車場的數量增長至1960個，累計增長幅度達70.88%。　　

 

　　機械式停車場泊位數的增長率遠高于停車場的增長率。2011年，新建機械式停車場的泊位數為314136個，較2010年增加35%。同期的機械式停車場的增長率為15%。到2014年，泊位數的增長率為16%，而停車場的增長率為8%，泊位數的增長率仍然較高。

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　　二、機械式停車場供給主要類型

　　國內現有八大類型機械式車庫已建成比例，升降橫移類泊位占86.71%，占據絕對多數;其次簡易升降類，占5.97%，平面移動類占4.03%，巷道堆垛類占1.54%，垂直循環類占0.20%，多層循環類占0.11%，水平循環類占0.01%?！　?/p>

 

　　生產升降橫移類車庫的企業是最多的，原因是這類設備的技術門檻較低，同時市場需求量大，企業進入車庫市場時，都是主打此類產品。不過由于企業數量多，這類車庫的市場競爭，價格競爭也異常激烈。　　

 

　　垂直升降類(塔庫)、平面移動類、倉儲式車庫近兩年的采購需求一直在攀升，很多都是自用需求。主要因為這些類型的車庫更能融合城市環境，更能方便停車者的進出，空間利用率更高，供應商數量偏少，價格競爭反而沒那么激烈。

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　　三、機械式停車場區域分布

　　2014年新建機械式車庫的城市達261個，相比2013年增加22個城市。泊位數排名前十位的省市，新增泊位數占2014年泊位總數的75%;泊位數排名前十位的城市，新增泊位數占2014年泊位總數的48.5%;其中陜西新增泊位77594個，陜西西安新增泊位62821，分別占到當年新增泊位數的13.2%和10.7%。江蘇機械式車庫泊位總量達325562，占國內總量的15.8%，排名第一。

　  ……

　　四、機械式停車場市場容量

　　停車設備行業在國內外的產值均呈現出增長趨勢。2010年停車設備在國內的銷售總額為435035.6萬元，2014年國內銷售總額達1077474.65億元，總增長率達到147.68%。2014年出口金額為50758.21，出口金額超過2010年出口金額的兩倍，增長率達到55%。　　

 

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　　第三節 智能車庫典型企業分析

　　一、典型企業市場占有率

　　2014年，國內機械式車庫銷售排名前20名的企業銷售額達779005.09萬元，占上報企業國內銷售總額的72.3%;所安裝的立體車庫車位數達418128個，占國內新增車位的71.3%。

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　　二、典型企業車庫類別

　　國內車庫企業大致分兩大類：一類是專業研發生產銷售停車設備的企業，比較典型的有西子石川島、深圳怡豐、唐山通寶、上海賜寶，上海劍鋒等;一類是生產銷售多類產品的企業，停車設備只是其中之一，比較典型的有杭州友佳、江蘇潤邦，青島金華等。企業前身關聯產品或企業創始人均為機械制造業出身，涉及：起重機械、電梯、鋼結構、汽保設備、機床、船舶、生產線設備、空港設備等。

　　其中研發類企業車庫類別最多的企業是西子石川島，涵蓋了所有的立體車庫類別;其次是北京航天匯信達8種、萊鋼泰達為7種。濰坊大洋建造的升降橫移類車庫最高達15層，西子石川島所建水平循環類車庫達9層、垂直循環類達14層、垂直升降達52層。

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　　第五章 項目商業模式及運營方案

 

　　一、智能停車場運營管理體系　　

 

　　1、投資建設智能井式停車場及立體停車場并對傳統停車庫進行改造升級

　　項目將投資建設智能井式停車場及立體停車場并對傳統停車庫進行改造升級，安裝車牌自動掃描和識別裝置，并通過停車在線管理(erp)系統進行高效的管理運營，為建立數據中心和遠程控制中心做好硬件與軟件的接口準備。

　　其中erp系統主要包括：停車磁卡、前端系統(erp收費站點)和后臺系統三大部分。前端系統的主要功能包括：自動車輛身份識別、自動車輛類型判別、自動交易扣費。后臺系統的主要功能包括：財務結算、遠程監控、統計報表?！　?/p>

 

　　2、建立遠程控制中心為車庫安全運營提供保障

　　在智能化停車場內安裝管理和監控終端，配合建立遠程控制中心。保證場內各個車位的實時監控，以替代傳統的保安人員巡邏，既能夠節省人力降低成本，又能真正實現全方位24小時監控無死角。同時，實時掌握空余停車位數量及位置，有效引導車輛停車。

　　3、建立數據中心實現數據實時分析，為app應用提供準確數據支持

　　項目將為停車場建立數據中心，匯總項目所有停車場的實時車位狀況，并進行數據分析。實時上傳到移動端的app應用，使app應用保持最新停車位數據。移動客戶端服務注冊會員，使用戶通過手機就可以隨時了解周邊停車場是否存在空余停車位，以便就近停車。大大降低了駕駛者繞行的經濟成本和時間成本，同時有利于路面暢通，避免局部道路的堵塞。

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　　二、項目商業模式創新性

　　1、商業模式的創新結合

　　

 

　　本項目旨在通過智能化停車場的高新技術手段提升傳統停車場的管理運營效率，兼具o2o和b2c/c2c兩種商業模式的屬性。

　　ü o2o屬性

　　本項目通過o2o模式即online to offline，將傳統停車場管理與移動互聯網客戶端結合在一起，讓移動app客戶端成為線下停車的前臺。使駕駛者可以通過移動客戶端的app應用實現車位預訂、導行、會員注冊、車位出租、尋租錯時停車等功能。從而獲知線下停車位的準確方位、數量、前往路線并及時預訂，進而停車入位。最大限度地提高了停車場的利用效率并降低了停車成本。

　　ü b2c/c2c屬性

　　用戶通過app移動客戶端注冊會員后，智能化停車場即可直接面對用戶，省卻了傳統的開車繞行尋找停車空位的繁瑣過程，實現了商家與顧客的直接對接。同時該客戶端還提供在線支付功能，操作簡單易行，改善了用戶體驗，提高了注冊會員使用的積極性。用戶只需手指點擊屏幕即可完成可以查找周邊的停車場及空余停車位、在線預訂停車位及駛離后在線支付停車費的所有流程。

　　同時，用戶還可以根據自身長期或者某個時間段內對停車位的使用情況來進行在線出租或尋租，使所有停車位均實現高效有序的輪轉使用，實現個人與個人的直接對接。

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　　三、項目盈利模式　　

 

　　項目營業收入主要由車位銷售、車位租賃、客戶端及停車樓外墻廣告及停車大數據四部分構成。其中車位銷售及車位租賃可以在項目前期完成，快速回收建設成本;客戶端和停車樓外墻廣告及停車大數據出售收入將伴隨項目運營，在后期產生長期穩定的收益。

　　圖表 37：營收標準明細

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　　四、項目運營效率優越性

　　1、項目停車erp系統的優越性

　　ü 管理更安全：一卡一車，資料存檔，保證車場停放車輛的安全。人工記錄，難免有疏漏的時候，因為沒有隨時記錄可查，丟車或謊報丟車現象時有發生，給停車場帶來諸多麻煩和經濟損失。采用自動控制管理系統后，固定月租卡和臨時卡消費者均在電腦中記錄了相應的資料，卡丟失后可及時補辦。在配有圖像對比設備下，各類停車卡均有車牌號碼及車型圖像存檔，供比較查詢。

　　ü 系統更可靠：任何情況均可脫機使用，自動記錄進出行車信息，當網絡聯通，數據信息自動上傳至管理電腦。

　　ü 收費更嚴格：對于人工現金收費方式，一方面勞動強度大、效率低，另外一個主要弊端就是財務上造成很大的漏洞和現金流失。使用ic卡收費系統，車輛的收費都經電腦確認和統計，杜絕了失誤和作弊，保障了停車場管理者的利益。

　　ü 擴展方便：軟硬件的開放設計，使管理模式與使用模式易于滿足的不同場合的特殊需要，并根據自身要求進行設置、更改。如車輛類別的分類、收費方式、各種特許車輛的處理等等;系統軟件可方便地按特定要求更改，更可聯入樓宇自控、消防、防盜報警等系統。

　　ü 后臺管理完善：強大的后臺管理系統可以全面追蹤所發行的每張卡的使用情況和各車輛的出入情況。能自動生成統計等相關報表。

　　ü 提升管理水平與形象：采用自動控制管理系統，提升管理的實用性及科學性，將停車場運營管理水平提升到一個新的層次，同時樹立起良好的形象。2、智能化停車場的優越性

　　ü 節約土地資源：立體化智能停車場，可以向地下、向空中甚至向海底拓展，占地面積非常小，實行升降及運輸分離大大提高存取車速度。是現代化綠色停車場，符合綠色環保潮流;跨座式模塊化結構停車庫可在特殊的地方建設，施工簡單快捷、無施工污染、不擾民;塔式停車庫節省建筑面積外形美觀。

　　ü 遠程監控系統：無需人工值守，遠程監控運行狀況。保證場內各個車位的實時監控，以替代傳統的保安人員巡邏，既能夠節省人力降低成本，又能真正實現全方位24小時監控無死角。同時，實時掌握空余停車位數量及位置，有效引導車輛停車。

　　ü 數據收集：車位實時數據收集分析，掌握空余停車位數量及位置，有效引導車輛停車，同時為app應用提供精確數據。

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　　五、項目營銷傳播計劃

　　1、初期發展策略

　　全國布局網點，擴大停車場合作數量，面向全國傳統停車場進行智能化改造。首先在廣州市進行試點，進而推廣到國內主要城市如北京、上海、深圳、天津、南京、武漢等。

　　同時在全國進行app客戶端地推，主要目標是讓大眾了解停車軟件并試用。以app為核心吸引用戶注冊，初步形成用戶群，迅速擴大注冊用戶數量，以便根據所累積的用戶數據來進一步分析試錯，從而改善功能和服務。

　　廣告宣傳方面做適當投入，主要集中在全國廣播電臺廣告及辦公樓內墻面廣告進行組合宣傳，這樣可以更有針對性的投放到有車人群中。未來在合適時間進行更大規模的在線媒體廣告，逐漸加大宣傳力度。

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　　第六章 項目投融資模式及效益預測

 

　　第一節 投資模式

　　立體停車樓建設投資大,行業投資回收期一般在8-10年,若計入土地成本,回收期可能達15-20年,而一般房地產項目投資回收期僅為1-3年,停車場的投資收益在目前城市建設開發狀況下不具備比較優勢,為此,從國內外的經驗來看,可供選擇的模式主要有以下三種:

　　一、政府投資—委托經營模式

　　該模式是一種政府信托行為,它是指政府在(以財政收入)投入公共停車場時,所需要的全部建設資金,停車場建設竣工后,政府作為委托人,將該資產委托給某企業進行經營,在經營期間,企業所取得的所有收入將全部交還給政府,政府再按一定的比例從收入中,以資產管理費的形式,支付給受委托企業的一種融資模式。該模式具有以下幾個特點:

　　(1)短期見效;

　　(2)需要大量政府資金投入;

　　(3)政府由于不直接參與停車場的日常經營管理,由有相關經驗的企業代為運營，管理效率顯著提高。

　　二、企業投資經營模式

　　該模式是指民營企業作為城市公共停車場的投資主體,投入其建設所需要的資金,并由其進行經營的一種公共停車場的投融資模式。該模式具有以下幾個特點:

　　(l)民營企業的公司式運作,使公共停車場投資和經營更具有科學性;

　　(2)不需要政府投入資金;

　　(3)企業為了追求利益的最大化,其投資常常集中在城市中心區。

　　針對目前我市停車場投資熱情不高,用地取得困難、停車難問題日益突出等現實條件,我市停車場建設發展應分為三個階段,逐步解決,即起步階段、調整階段、產業發展階段,并分階段對各種模式進行不同的組合。

　　國內正處于停車場建設的起步開始階段,停車設施缺口巨大，所以建議采用第一種模式,即以政府投資—委托經營模式為主的組合投融資模式,該模式可以在較短時期內,有效地改善公共停車場供給不足和填補資金缺口的不足之外,還可以通過政府,對公共停車場投資建設起到帶動作用,讓企業掌握公共停車場投資經營的特點,吸引其主動參與公共停車場的投資建設。在該模式下,可以采取以下四種合作方案可以實現:

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　　第二節 建設成本分析

　　一、主要成本構成

　　1、建設成本

　　建設成本主要包括土建工程費用、停車設備費用、建筑安裝工程費用三大塊。根據停車場建造型式的不同，土建工程費用存在著較大差異，地面停車場不需要向下挖或向上建，土建工程費用只用于停車場日常的工程維護，并且費用隨著規模的增大而增加。地下停車庫的土建工程費用最高，地上停車樓的費用也較高，但這兩種建造型式的單位泊位土建費用均會隨著地下停車庫的面積和地上停車樓的規模變大而減少。

　　停車設備費用主要是針對機械化停車庫而言，隨著機械停車設備的不同，一般差異也較大。單位建筑安裝工程費用與設計成本相對較為固定。

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　　二、建設成本及運營成本分析

　　機械式停車場建設成本在不考慮土地成本的情況下，主要包括土建成本、建筑安裝成本。

　　1、升降橫移式地下井式停車場

　　機械式停車方式，以最常用的升降橫移類為例，進行停車場建設成本分析。升降橫移類地下機械停車場多適用大容量地下機械車庫建設，和個別地上機械車庫建設，能夠有效降低整個建筑地下深度;方便車輛停放(汽車出入口設在地面)，節省出大量的建筑面積用于商業等。以下成本分析基于無坡道，出入口均在地面，無特殊土建構造設計等的理想狀況。

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　　三、停車場智能終端設備成本

　　除了以上基礎建設成本之外，智能化停車場還需要增加遠程監控設備、停車場erp系統等成本。

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　　第三節 項目發展路徑　　

 

　　一、項目研發落地時間路徑

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　　二、項目市場布局進行路徑

　　1、2018年8月-12月

　　與四大一線城市及主要二線重點城市地方政府及項目方達成合作意向，為項目實際落地建設做好前期準備工作。

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　　3、2019年11月-2020年底

　　全國范圍內以省、市為單位建設智能化停車庫，在區域中心城市建立互聯網絡控制中心，實現區域內硬件設施信息的網上共享，統一收集匯總。重點布局沿海發達及內陸發達省份及直轄市，通過不斷培養該區域內有車族的停車習慣，達到擴大港日智能化停車庫品牌影響力和增加消費者數量的目的。

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　　三、項目停車位數增長路徑　

 

 

　　第四節 項目融資模式及退出機制

　　一、項目融資模式

　　圖表 48：項目融資模式

　　融資方式具體內容

　　股權轉讓企業擬注冊資金為1000萬元，項目以未來收益貼現估值為1億元。預計出讓10%股權，融資1000萬元。

　　眾籌獎勵式眾籌以獎勵式眾籌形式對新建或改建項目周邊客戶群進行資金籌集，項目周邊客戶可以依據其需求對項目停車位進行預購，在項目建成或改造完成后獲得相應使用權或所有權。

　　股權眾籌擬通過憑證式股權眾籌借助互聯網售出股權捆綁的憑證來進行募資，出資人付出資金取得相關憑證，該憑證直接與項目的股權掛鉤，但投資者不成為股東。

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　　第五節 項目經濟效益

　　第六節 項目社會效益

 

　　第七章 項目風險及應對策略

 

　　第一節 政策性風險分析及控制

　　第二節 技術風險分析及控制

　　第三節 市場競爭風險分析及控制

　　第四節 募集資金投資風險分析及控制

 

　　第八章 項目結論

 

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