在IPO審核中，發(fā)審/上市委會對項目所在地的土地使用權(quán)問題重點關(guān)注，若項目土地使用權(quán)未取得或非法取得，企業(yè)將面臨土地以及土地上的建筑物被全部沒收的風險。
企業(yè)缺少了土地資源，項目建設(shè)也就無從談起，因此取得土地使用權(quán)對于項目建設(shè)尤為重要。

一、土地使用權(quán)獲取方式及流程
（一）土地使用權(quán)獲取方式
土地使用權(quán)的一般獲取方式分為三種：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓，具體的土地使用權(quán)出讓方式如下：

1、劃撥土地的特點
（1）以公益為目的
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第23條明確規(guī)定只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：1）國家機關(guān)用地和軍事用地；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
（2）行政行為
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
（3）無償性
劃撥土地使用權(quán)直接由政府的批準行為產(chǎn)生，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。
（4）無期限性
《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（工業(yè)用地50年，住宅用地70年，商業(yè)用地40年）
2、劃撥土地進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押需要具備的條件
1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人。
2）領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明。
3）經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。
3、劃撥土地轉(zhuǎn)讓案例分析：
案例：南紡股份
問詢：補充披露房產(chǎn)劃撥地轉(zhuǎn)出讓地手續(xù)和相關(guān)權(quán)屬證書的最新辦理進展，如涉及土地出讓金補繳，補充披露相關(guān)程序履行情況及需補繳土地出讓金金額，并進一步說明上述費用對本次交易作價的影響
回復(fù)：秦淮風光下屬房產(chǎn)中，有6套成套住宅所在的土地使用權(quán)類型為“劃拔”，具體情況如下：

（二）不同方式下取得土地使用權(quán)流程圖
一般情況下，企業(yè)項目取得土地使用權(quán)證的流程分為四個環(huán)節(jié)，具體為單位向主管部門提出用地申請，主管部門提出用地預(yù)審報告，簽訂土地使用合同，獲得土地使用權(quán)證，具體流程如下：

在用地預(yù)審報告方面，取得北京市政府用地預(yù)審意見所需的主要材料如下：
（1）建設(shè)項目辦理申請表；
（2）《建設(shè)項目法定代表人授權(quán)委托書》；
（3）中華人民共和國居民身份證；
（4）關(guān)于建設(shè)項目規(guī)劃選址及用地預(yù)審的申請公函，其主要內(nèi)容包括規(guī)劃選址的基本要求、項目性質(zhì)、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、選址意向等基本情況；包括建設(shè)項目用地預(yù)審的申請；包括多規(guī)合一協(xié)同平臺開展項目前期研究的相關(guān)情況及取得多規(guī)合一研究意見的文件名稱和文號等。
土地獲取方式不同，簽訂合同的方式也就不同，國有土地使用權(quán)獲取分為出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓三種方式，其中出讓為最常見的模式，其由招拍掛及協(xié)議出讓四種方式構(gòu)成。
1、土地出讓方式及流程
土地出讓方式涉及四種，分別為土地招標、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓，具體內(nèi)容如下：

（1）土地招標
定義：招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。
土地主管部門根據(jù)情況編制招標文件—投標者登記—繳納保證金—提交相關(guān)材料—投標人編制投標書—評委會賽選、評審—開標—確定中標人—發(fā)放中標通知書—簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
（2）土地拍賣
定義：拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
流程：編制拍賣文件—競買人提出競買申請—繳納保證金—提交證明材料—審查—競買人得到競買標志牌—舉行拍賣會—成交簽訂《拍賣成交書》—簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
（3）土地掛牌
定義：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
流程：編制掛牌文件—提出竟買申請—交納保證金—提交證明材料—提交競買申請書—符合條件競買人報價—確定競得人—掛牌人發(fā)出《掛牌成交確認書》—簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
（4）協(xié)議出讓（土地出讓的特殊方式）
定義：指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
流程：提出出讓申請—進行出讓受理—協(xié)議出讓的初審—協(xié)議出讓的批轉(zhuǎn)—協(xié)議出讓公示。
關(guān)于土地交易的各種公開信息可到當?shù)赝恋刭Y源交易系統(tǒng)查詢，以杭州市為例，如下：

2、劃撥土地使用權(quán)的辦理流程
向市國土局辦事窗口提交申請及有關(guān)文件材料—政府部門受理和審查—地價評估—繳納劃撥土地使用權(quán)各項規(guī)費——五日內(nèi)，土地利用處完成國有土地劃撥手續(xù)的辦理—憑《出讓和劃撥用地手續(xù)辦理通知單》和繳費憑證向窗口領(lǐng)取《國有土地劃撥決定書》—辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地證書。
3、土地轉(zhuǎn)讓流程
交易雙方提出轉(zhuǎn)讓申請—經(jīng)辦審查—現(xiàn)場勘查核實—地價評估—填寫轉(zhuǎn)讓審批表—上級審查批準—交納有關(guān)稅費—土地使用權(quán)變更登記。
關(guān)于取得土地使用權(quán)證書的時間彈性較大，一般情況下為完成招拍掛后的近一個月左右的時間，大部分地區(qū)公司獲得土地使用權(quán)證時間為1~2個月左右，具體時間需結(jié)合當?shù)夭块T的審批情況。

二、IPO募投項目土地相關(guān)手續(xù)要求
2010年下半年的保代培訓記錄傳出了證監(jiān)會新的窗口指導(dǎo)意見：
募投資金用于非房地產(chǎn)項目的，所涉及的土地使用權(quán)應(yīng)該已經(jīng)落實：以出讓方式取得的，應(yīng)簽訂合同、足額繳納出讓金、并辦理登記手續(xù)；以購買方式取得的，應(yīng)簽訂合同并辦理登記手續(xù)；租賃取得的，應(yīng)簽訂合同并辦理必要的登記手續(xù)；作價入股方式取得的，應(yīng)辦理了必要的登記手續(xù)。
發(fā)行人及中介機構(gòu)對募投項目土地問題均會采取較為謹慎的態(tài)度，對于募投項目建設(shè)用地一般采取相對保守的處理方式，即在申報前簽署土地出讓合同、繳納土地出讓金、取得土地使用權(quán)證。因此，取得土地使用權(quán)證已經(jīng)作為目前IPO申報中的慣例。
（一）企業(yè)IPO上市流程各環(huán)節(jié)土地手續(xù)辦理要求
結(jié)合近期上市及過會公司土地手續(xù)辦理案例，取得用地預(yù)審意見及投資協(xié)議是企業(yè)上市過程取得用地程度的最低層次要求，并貫穿于整個公司上市流程中（需結(jié)合企業(yè)實際情況）。具體的企業(yè)在上市流程中拿地環(huán)節(jié)手續(xù)辦理程度概況如下：

（二）相關(guān)案例及建議參考
結(jié)合近一年上市及待上會企業(yè)案例分析，特殊情況下申報階段土地進度以取得《項目投資協(xié)議》居多，但也可以結(jié)合項目實際需求取得《項目評審意見書》及《用地進展函》。
1、未取得土地使用權(quán)證—申報階段

2、未取得土地使用權(quán)證—意見反饋階段
在證監(jiān)會出具反饋意見階段，募投項目土地進展多數(shù)公司表現(xiàn)為取得《用地預(yù)審意見》、《項目投資協(xié)議》、《土地使用權(quán)出讓合同》、正在走土地審批程序。

3、未取得土地使用權(quán)證—上會階段
在企業(yè)上會階段，大多數(shù)企業(yè)土地進度已進行到最后階段，但也存在簽訂《投資合作協(xié)議》及通過用地預(yù)審意見的情況，具體如下：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，獲得建設(shè)項目用地預(yù)審意見僅為發(fā)行人申請建設(shè)項目募投用地的第一步法律程序。
建設(shè)項目用地預(yù)審指的國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查。（主要審查事項：建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設(shè)項目用地規(guī)模是否符合有關(guān)建設(shè)用地指標的規(guī)定；建設(shè)項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；征地補償費用和礦山項目土地復(fù)墾資金的擬安排情況）
雖然由土地行政主管部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審意見后，還需要進行招拍掛、簽署土地出讓合同、繳納土地出讓金、辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記等其他法律程序。但作為獲取建設(shè)用地使用權(quán)的必要程序，若發(fā)行人在申報材料時，因為時間、資金等原因未取得土地使用權(quán)證而僅取得建設(shè)項目用地預(yù)審意見的，證監(jiān)會在受理材料時也會持開放的態(tài)度。
綜上，就IPO上市公司取得土地使用權(quán)證能夠進行到何種程度均有案例，但個別個案不建議作為公司效仿對象。根據(jù)案例反饋的數(shù)據(jù)，在申報階段公司，可以取得《項目投資協(xié)議》、《用地預(yù)審意見》。在意見反饋階段，公司可以簽訂《土地出讓合同》，走審批程序。在上會階段，至少要簽訂《土地出讓合同》并支付全部價款，雖然也有企業(yè)僅取得《投資合作協(xié)議》或者通過用地預(yù)審的狀況存在，但是此作為小概率事件，可參考的意義作用不是很大。
出于謹慎的態(tài)度，建議IPO上市企業(yè)申報前盡可能的準備好募投用地，最遲于上會前將募投用地徹底準備到位，以免影響上市進程。
取得土地使用權(quán)對于項目建設(shè)尤為重要，擬IPO企業(yè)應(yīng)當給予足夠重視！