以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 總論

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　北京某農業示范園項目

　　二、項目建設地點

　　三、項目建設單位

　　四、項目定位

　　五、項目建設內容

　　規劃總占地面積約**畝，總建筑面積約****㎡。根據項目預計實現功能，建設內容主要包括：

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　　六、項目總投資與資金籌措

　　項目估算總投資(含流動資金)****萬元，其中建筑工程費用****萬元，設備購置費****萬元，安裝工程費****萬元，其他費用****萬元(包含土地使用費****萬元)，預備費****萬元，流動資金****萬元。

　　七、項目實施周期

　　八、項目經濟指標

　　經測算，項目達產年營業收入****萬元。項目所得稅后財務凈現值為****萬元，財務內部收益率為****%，靜態投資回收期為****年(含建設期)，動態投資回收期為****年(含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目經濟效益良好。

　　第二節 編制依據和原則

　　一、編制依據

　　1、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃》

　　2、《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2018年版)》

　　3、《投資項目可行性研究指南(試用版)》

　　4、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)

　　5、由國家頒布的建設項目可行性研究及經濟評價的有關規定

　　6、地方政策法規以及當地擬建廠址的自然、經濟、社會等基礎資料

　　7、委托單位提供的本項目相關的基礎資料、數據等

　　二、編制原則

　　1、符合國家、北京市政府有關技術、經濟等方面的產業發展政策;

　　2、符合可持續發展的目標;

　　3、建設規模、投資數額做到切合實際;

　　4、統籌考慮施工方便、管理維護便捷等因素。

　　三、編制范圍

　　

第二章 項目建設單位簡介

　　第一節 基本情況

　　第二節 公司簡介

　　

第三章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　國土資源部關于全面實行永久基本農田特殊保護的通知(國土資規〔2018〕1號)

　　2018年2月，國土資源部印發了《關于全面實行永久基本農田特殊保護的通知》。《通知》指出加強永久基本農田質量建設。根據全國高標準農田建設總體規劃和全國土地整治規劃安排，整合各類涉農資金，吸引社會資本投入，優先在永久基本農田保護區和整備區開展高標準農田建設，推動土地整治工程技術創新和應用，逐步將已劃定的永久基本農田全部建成高標準農田，有效穩定永久基本農田規模布局，提升耕地質量，改善生態環境。

　　國務院關于印發全國國土規劃綱要(2016—2030年)的通知(國發〔2017〕3號)

　　2017年1月，國務院印發了《全國國土規劃綱要(2016—2030年)》。《綱要》指出要改善農村人居生態環境。嚴格工業項目環境準入，防止城市和工業污染向農村轉移。加強農業面源污染防治，加大種養業特別是規模化畜禽養殖污染防治力度，保持飲用水源和土壤質量安全。大力推進測土配方施肥，科學施用化肥、農藥，實現化肥、農藥使用量零增長，推動生態農業和有機農業發展。全面推進農村垃圾治理，加快農村生活污水治理和改廁，推廣節能環保型爐灶，改善農村居民生活環境。

　　《“十三五”農業農村科技創新專項規劃》(國科發農〔2017〕170號)

　　2017年6月，科技部、農業部、國資委等16個部門聯合印發了《“十三五”農業農村科技創新專項規劃》。《規劃》指出加快構建農業綠色發展科技支撐體系，重點突破農業節水、循環農業、面源污染治理、肥藥減施增效、農林防災減災以及農產品綠色物流等關鍵技術研究。

　　關于循環農業的發展，指出重點開展農業與畜牧業結合過程中循環農業系統物質能量循環調控與節能減排機理，風險污染物阻控機制等基礎理論研究，研發農田復合生物循環、農牧循環、農菌循環、農牧沼循環以及農業企業(園區)循環等循環農業模式，構建循環農業產業鏈。

　　2、北京市政策

　　《關于加快休閑農業和鄉村旅游發展的意見》京政農發〔2017〕30號

　　2017年9月，北京市發改委等12個部門聯合印發了《關于加快休閑農業和鄉村旅游發展的意見》。《意見》提出推動北京市休閑農業和鄉村旅游發展的主要任務如下：

　　(1)創新發展業態。通過農旅結合、農科結合、農文結合等發展模式，緊密結合中小學生教育示范基地、北京市科普教育基地、A級景區等建設標準，因地制宜創新發展業態。鼓勵發展親子農業、教育農園、市民農園，促進農業與科普、教育、體驗的結合。推進鄉村酒店、養生山吧、休閑農莊、生態漁家、山水人家、采摘籬園、民族風苑、國際驛站、葡萄酒莊、汽車旅游營地特色業態發展。

　　(2)延伸產業鏈條。支持一產與二三產業融合發展，培育生產標準化、經營集約化、功能多樣化的休閑產業鏈。支持有條件的鄉村盤活閑置農宅，吸引社會資本，發展旅游、休閑、養老、健身等產業，延長產業鏈條。休閑農業園區要以增加體驗性、參與性為重點，積極發展城市農業，促進創意農業走進市民家庭。

　　(3)加強品牌建設。實施休閑農業品牌戰略，培育一批特色突出、品質優秀、創意新穎的知名品牌。打造一批鄉村美食、創意產品、農事活動等特色鄉村旅游品牌。推進100個特色旅游村鎮創建。

　　《關于堅持以疏導整治促提升扎實推進城鄉一體化發展的意見》(京發〔2017〕9號)

　　2017年3月，市政府常務會議審議了《關于堅持以疏導整治促提升扎實推進城鄉一體化發展的意見》。《意見》指出，推行綠色生產方式，全面推進農業可持續發展實驗示范區建設，發展高效節水農業和生態循環農業。全方位創建國家現代農業示范區。加快推動優勢特色農業提質增效，建設一批智慧農園、果園等農業物聯網示范工程，著力發展現代種業。全面推動鄉村休閑旅游提檔升級。優化區域功能布局，著力提升農村經濟社會發展水平，扎實推進城鄉結合部建設，大力推進生態環境建設。

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是促進現代有機農業發展，引導綠色健康消費的需要

　　農業是農村經濟的主導產業，是中華民族生存和發展的基礎，是關系國計民生的一個重要產業，決定著國家的穩定與發展。但我國農業基礎仍很薄弱、農業科技發展滯緩、農產品市場發展水平低、農業資源匱乏、農業生產效益低、農業資源利用率不高，并且長期以來一直是粗放經營。加入WTO后，農業生產的國際環境變化，使出口產品要應對國際上各種標準的要求，農產品走向世界將面對綠色壁壘的挑戰。近年來，隨著我國高收入、高消費人群的逐年上升，中高端農產品消費市場正在形成。在消費農產品時，人們不但講究價格、質量，而且追求口感、營養和健康，綠色食品、有機食品競爭力凸顯。

　　本項目建設內容包括種植、觀光、采摘區域，將溫室大棚、光伏農業等現代化設施農業模式，打造綠色農產品生產基地。項目生產的產品全部為無公害綠色健康產品，完全符合綠色食品生產技術標準。種植產業園又將作為旅游觀賞區的一部分，將建立觀光旅游帶和相關服務設施，循環利用現有的自然資源。

　　二、項目建設是旅游開發與生態環保和諧發展的必然要求

　　三、項目建設是響應政府號召，推動美麗鄉村建設的需要

　　四、項目發展生態旅游，滿足城市居民回歸田園的心理需求

　　

第四章 項目市場分析

　　第一節 生態農業市場

　　一、全球生態農業市場

　　1、生態農業介紹

　　縱觀歷史，人類社會的農業生產大致經歷了從原始農業、傳統農業、石油農業到綠色有機農業的發展階段。石油農業雖然土地產出率、勞動生產率高，但化肥、農藥等化學物質的長期過量使用，導致土壤退化、重金屬殘留超標、環境污染愈發嚴重。因此，在20世紀60年代末期，作為石油農業的對立面，生態農業概念提出。

　　生態農業主要是通過提高太陽能的固定率和利用率、生物能的轉化率、廢棄物的再循環利用率等，促進物質在農業生態系統內部的循環利用和多次重復利用，以盡可能少的投入，求得盡可能多的產出，并獲得生產發展、能源再利用、生態環境保護、經濟效益等相統一的綜合性效果，使農業生產處于良性循環中。

　　2、生態農業模式

　　(1)時空結構型

　　這是一種根據生物種群的生物學、生態學特征和生物之間的互利共生關系而合理組建的農業生態系統，使處于不同生態位置的生物種群在系統中各得其所，相得益彰，更加充分的利用太陽能、水分和礦物質營養元素，是在時間上多序列、空間上多層次的三維結構，其經濟效益和生態效益均佳。具體有果林地立體間套模式、農田立體間套模式、水域立體養殖模式，農戶庭院立體種養模式等。

　　(2)食物鏈型

　　這是一種按照農業生態系統的能量流動和物質循環規律而設計的一種良性循環的農業生態系統。系統中一個生產環節的產出是另一個生產環節的投入，使得系統中的廢棄物多次循環利用，從而提高能量的轉換率和資源利用率，獲得較大的經濟效益，并有效的防止農業廢棄物對農業生態環境的污染。具體有種植業內部物質循環利用模式、養殖業內部物質循環利用模式的物質循環利用模式等。

　　(3)時空食物鏈綜合型

　　這是時空結構型和食物鏈型的有機結合，使系統中的物質得以高效生產和多次利用，是一種適度投入、高產出、少廢物、無污染、高效益的模式類型。

　　3、生態農業市場規模

　　生態農業已成為21世紀世界農業的主導模式。隨著高新技術的迅猛發展，生態農業得到廣大消費者、政府和經營企業的一致認可，消費生態食品已成為一種新的消費時尚。盡管生態食品的價格比一般食品貴，但在西歐、美國等生活水平比較高的國家仍然受到人們的青睞，不少工業發達國家對生態食品的需求量大大超過了對本國產品的需求。隨著世界生態農業產品需求的逐年增多和市場全球化的發展，生態農業已成為21世紀世界農業的主流和發展方向。

　　生態農業的規模將不斷擴大，速度將不斷加快。隨著可持續發展戰略得到全球的共同響應，生態農業作為可持續農業發展的一種實踐模式和一支重要力量，進入了一個嶄新的發展時期，預計在未來幾年其規模和速度將不斷加強，并將進入產業化發展時期。預計未來十年，許多國家生態食品的市場增長率將為30%～65%。

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　　第二節 有機農業市場

　　一、全球有機農業市場

　　1、有機農業概念

　　有機農業是指在生產中完全或基本不用人工合成的肥料、農藥、生長調節劑和畜禽飼料添加劑，而采用有機肥滿足作物營養需求的種植業，或采用有機飼料滿足畜禽營養需求的養殖業。有機農業的發展可以幫助解決現代農業帶來的一系列問題，如嚴重的土壤侵蝕和土地質量下降，農藥和化肥大量使用對環境造成污染和能源的消耗，物種多樣性的減少等;還有助于提高農民收入，發展農村經濟，有極大的發展潛力。

　　生態農業是生產過程中既要促進生態保護，又要依賴生態的有效支撐，針對的是農業生產體系;有機農業針對的是農業生產方式，強調生產過程中不使用人工合成的化肥、農藥和飼料添加劑。

　　發展有機農業的原則：

　　(1)健康原則：有機農業應當將土壤、植物、動物、人類和整個地球的健康作為一個不可分割的整體而加以維持和加強。

　　(2)生態原則：有機農業應以有生命的生態系統和生態循環為基礎，與之合作、與之協調，并幫助其持續生存。

　　(3)公平原則：有機農業應建立起能確保公平享受公共環境和生存機遇的各種關系。

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　　第三節 休閑農業旅游市場分析

　　一、全球休閑農業旅游市場

　　1、發展概述

　　近年來，伴隨全球農業的產業化發展，人們發現，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加、閑暇時間的增多、生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環境中放松自己。于是農業與旅游邊緣交叉的生態農業觀光應運而生。各地掀起發展觀光農業的熱潮;有的選擇已有的自然風景區或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養殖場;有的以種、養殖場為基礎，再造人工景觀、游樂設施;有的集科研、技術開發、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。

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　　二、中國休閑農業旅游市場

　　1、市場規模

　　近年來，隨著國民經濟的持續發展和人均收入的不斷提高，我國休閑農業與鄉村旅游行業得到快速發展。近年來，我國休閑農業和鄉村旅游蓬勃發展，2017年接待游客28億人次，營業收入7400億元，從業人員1100萬人，帶動750萬戶農民受益，休閑農業和鄉村旅游已經成為業內一支不可輕視的力量。

　　來自農業部的信息顯示，休閑農業和鄉村旅游成為經濟社會發展新業態、新亮點，今后一個時期預計居民人均年休閑旅游將超過5次，全國休閑旅游市場規模將超過80億人次。因此，總的來看，我國旅游需求穩步增長，休閑農業和鄉村旅游無論市場規模還是經營效益均呈現出向好的趨勢，發展前景向好。

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第五章 項目定位及建設方案

　　第一節 項目定位和經營理念

　　第二節 項目建設方案

　　第三節 土建工程

　　第四節 公輔工程

　　第五節 項目營銷發展策略

　　

第六章 項目區位分析

　　第一節 項目選址

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　三、項目選址地點

　　第二節 項目區位條件

　　一、區位概況

　　二、地形地貌

　　三、氣候特征

　　四、自然資源

　　五、區位交通

　　六、經濟發展

　　七、旅游資源

　　第三節 項目選址合理性分析

　　

第七章 項目環境保護

　　第一節 執行標準及排放標準

　　第二節 項目建設對環境的影響及保護措施

　　一、空氣環境影響及保障措施

　　項目施工期間，揚塵、運輸工具所排放的廢氣會對周圍環境空氣產生一定的影響，尤其是各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下將會對周圍環境空氣產生較大影響。故施工期間須采取嚴格的防塵、降塵措施，盡可能將施工揚塵影響控制在施工場界范圍內，將其對周圍敏感目標造成的不利影響降到最低程度。

　　為減少施工期空氣污染對環境的影響，建議采取以下措施：

　　(1)施工期必須加強施工機械的使用管理和保養維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量;

　　(2)對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產生的揚塵采取灑水、限制車速等抑塵措施，以減輕對施工區域附近地面環境空氣質量的影響;

　　(3)運渣車輛不得超高運輸，并要關閉頂部車蓋，以免灑落。

　　(4)封閉式施工，最大限度控制受施工揚塵影響的范圍。對施工現場進行科學管理，水泥應建專門庫房堆放，砂石料統一堆放，盡量減少搬運環節，搬運時做到輕舉輕放，防止包裝破裂;施工現場和堆場適量噴水，使其保持一定的濕度，減少揚塵量;運輸車輛避免裝載太滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，對車輛及時沖洗;運輸砂石料、水泥、渣土等易產生揚塵的車輛上應覆蓋篷布;土方施工時可在上風向建圍欄，減少施工揚塵擴散，如遇風速過大的天氣應停止這部分的施工。為了減少施工揚塵，施工中還應注意減少表面裸土，開挖后及時回填、夯實，做到有計劃開挖，有計劃回填。裸露的施工地面應用密布網覆蓋。施工期在現場設置不低于1.8米高的圍擋，同時采取運輸車輛經常清洗、路面硬化等措施，以便降低施工運輸車輛揚塵的影響。

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第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施綜述

　　本項目在設計、施工及運行中將采用多種較為成熟可靠的節能降耗措施，選擇節能型、節約型系統和產品(如節水型潔具、節能型燈具等)，在提升項目品質和舒適度的同時，滿足國家和省在節能和環保方面的法律及法規要求。

　　本項目根據建筑類型選擇暖通空調、照明等方式，最大限度的實現對清潔能源的合理利用;采用過渡季充分利用室外新風等措施，有效減少空調開啟時間，降低空調能耗。

　　能源消耗計量按照《用能單位能源計量器具配備和管理通則》(GB17167-2006)設置計量裝置：

　　1、冷熱量：冷熱量的計量是在地源熱泵采暖熱水和冷凍水出口設置計量總輸出熱量的熱量表，根據規劃空間設置計量及溫控裝置。

　　2、電力：建筑將照明、辦公插座及其他動力線路區分開，并安裝分項計量裝置(對典型線路安裝管理用電度表)。同時，廠房建設在設計、施工中均選用節能產品和加強建筑節能;房間內照明采用熒光燈，走廊、衛生間的照明采用節能燈。

　　3、給水：生活給水引入管設置計量表，并根據使用功能的不同分別設置計量表。

　　本項目在生產運營活動中，采用三級計量，加強用能計量，并不斷加強管理，以減少和杜絕跑、冒、滴、漏等現象。另外，在實際生產運行過程中，可沿用企業多年來在節能方面所采取的有效措施和積累的成功經驗。

　　第三節 節能措施

　　一、建筑節能

　　二、設備節能

　　三、能源管理

　　四、其他節能措施

　　

第九章 消防及安全方案

　　第一節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、給水消防

　　三、電氣消防

　　四、防范措施

　　第二節 安全方案

　　一、規范和依據

　　二、安全措施

　　三、防雷方案

　　

第十章 項目實施進度、組織機構與勞動定員

　　第一節 項目實施進度

　　一、項目施工組織措施

　　二、項目實施進度

　　第二節 組織管理機構設置

　　一、組織機構設置原則

　　二、項目組織管理模式

　　第三節 勞動定員和人員培訓

　　一、勞動定員

　　二、員工來源及招聘方案

　　三、人員培訓

　　

第十一章 投資估算與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 項目總投資估算

　　一、土建工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、流動資金

　　五、項目總投資估算

　　第四節 資金籌措

　　

第十二章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　1、企業財務通則;

　　2、增值稅、所得稅及其他有關稅務法規;

　　3、本項目財務評價依據國家發展改革委、建設部聯合發布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行，并根據項目實際情況進行評價。評價中采用動態與靜態分析相結合，以動態分析為主;

　　4、投資項目經濟評估指南;

　　5、其他有關法規文件及相關資料。

　　二、基礎數據和說明

　　1、本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價。

　　2、項目計算期約10年，項目設計第三年完全運營，自運營期第1年開始產能規劃分別為50%、80%和100%。

　　3、分析過程不考慮物價變化因素的影響;各類產品銷售及成本價格均為市場詢價后的不含稅價格。

　　4、項目經營收入、原材料、燃料動力等主要成本數據為現今市場價格初步估算。

　　5、基本貼現率采用行業基本貼現率為6%。

　　6、城市建設維護稅和教育費按照國家相關規定計提，所得稅按照25%進行估算。

　　7、增值稅采用“扣稅法”計算，增值稅稅率為16%。

　　第二節 營業收入測算

　　項目預計完全運營年營業額為****萬元。

　　第三節 總成本費用測算

　　一、外購原輔材料費用

　　原輔材料主要為蔬菜瓜果種植過程中的種子、家畜幼崽以及種植輔助材料;觀光旅游運營所需的各類耗材、原材料等費用，按照營收的一定比例估算。

　　經測算，項目完全運營年采購原輔材料費用支出為****萬元。

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費用

　　四、維修費用

　　五、其他費用

　　六、折舊及攤銷費

　　七、總成本費用

　　第四節 利潤及稅金測算

　　一、利潤測算

　　二、稅金測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　第六節 項目盈虧平衡分析

　　第七節 財務評價結論

　　

第十四章 社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、對居民收入的影響

　　項目的實施與運營過程，增加了地區勞動力的需求，帶動相關建筑業與社會公共服務行業發展，有利于經濟可持續發展，將間接增加居民收入，而且不會擴大貧富的差距。

　　二、對居民生活水平與生活質量的影響

　　本項目運營期間無工業污染，不會對居民生活質量產生影響。項目在建設期間由于施工人員、材料、機械等會對施工周圍環境造成一定負面影響，如噪音、揚塵等，本項目將重點注意施工管理，將負面影響減至最低。

　　三、對當地居民就業的影響

　　四、對不同利益群體的影響

　　五、對當地農業設施、道路交通服務容量的影響

　　第二節 互適性分析

　　

第十五章 項目風險分析及控制措施

　　第一節 政策性風險分析及控制

　　第二節 技術風險分析及控制

　　第三節 市場競爭風險分析及控制

　　第四節 人力資源風險分析及控制

　　

第十六章 可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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