以下為報告詳細內容（節選）：

第一章 項目總論

　　第一節 項目基本信息

　　一、 項目名稱

　　二、 項目性質

　　三、 項目單位

　　四、 項目建設地點

　　五、 項目建設內容

　　本項目秉承多維度開發理念，以企業品牌文化作為指導，以“服裝設計谷”為發展方向，打造以商務辦公為核心功能，商業配套為輔助功能的商務綜合體。項目以辦公為核心，承載產業發展，以商業作為商務和城市配套功能，形成活力空間，發展目標為“**”，力爭打造服裝設計領域全新標桿。

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　　本項目地上建筑面積為**㎡，地下建筑面積**㎡。擬建主要內容為辦公用房、商業裙房、地下停車場及相關配套設施。其中：

　　1、辦公用房建筑面積為**㎡(含首層大堂);

　　2、商業裙房建筑面積為**㎡(不含地下商業);

　　3、地下商業及停車場建筑面積為**㎡。

　　本項目將同步實施室外工程，包括室外綜合管線、道路、綠化、照明等建設。項目經濟技術指標表及總平面圖如下所示。

　　六、 項目建設周期

　　七、 項目總投資

　　第二節 主要研究結論

　　第三節 可行性研究報告編制依據、編制原則與研究范圍

　　一、 編制依據

　　二、 編制原則

　　三、 研究范圍

　　

第二章 項目單位介紹

　　第一節 **公司介紹

　　一、 公司基本信息

　　二、 公司簡介

　　三、 公司資產情況

　　第二節 **公司介紹

　　

第三章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、 政策背景

　　《國務院關于印發〈“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃〉的通知》(國發〔2016〕67號)

　　2016年12月，國務院印發《“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃》。《規劃》指出，未來5到10年，數字技術與文化創意、設計服務深度融合，數字創意產業逐漸成為促進優質產品和服務有效供給的智力密集型產業，創意經濟作為一種新的發展模式正在興起。《規劃》要求，加強現代設計與傳統工藝對接，提升創新設計水平。挖掘創新設計產業發展內生動力，推動設計創新成為制造業、服務業、城鄉建設等領域的核心能力。

　　《規劃》同時提出，在機械、航空、航天、汽車、船舶、輕工、服裝、電子信息等離散制造領域，開展智能車間/工廠的集成創新與應用示范，推進數字化設計、裝備智能化升級、工藝流程優化、精益生產、可視化管理、質量控制與溯源、智能物流等試點應用，推動全業務流程智能化整合。

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　　二、 經濟背景

　　三、 社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、 項目可有效承接核心區功能疏解，推進京津冀協同發展

　　2015年4月30日，中央政治局會議審議通過的《京津冀協同發展規劃綱要》指出，未來京津冀三省市定位分別為：

　　北京：原則上不再發展一般制造業，做大節能環保產業，加快發展新能源汽車產業，用互聯網思維改造提升傳統產業。

　　天津：立足加快發展先進制造業和現代服務業，加快發展現代都市型農業，加快提升科技創新水平。

　　河北：堅決化解過剩產能、加快推進工業轉型升級、提升服務業規模和水平、實施創新驅動發展戰略和促進農業增效農民增收。

　　規劃提出推動京津冀協同發展是一個重大國家戰略，戰略的核心是有序疏解北京非首都功能，首要任務是解決北京“大城市病”，提出以“一核、雙城、三軸、四區、多節點”為骨架的空間格局，結合北京城六區的不同發展重點，將核心區非首都功能產業轉移到新區中，加快產業轉型升級，搭建京津冀產業協同發展平臺，推動產業轉移對接。

　　本項目在京津冀協同發展的大背景下，立足于北京產業疏解南線發展的大方向，在嚴格控制新增人口的基礎上，積極承接核心區功能疏解，新區產業經濟發展，推進京津冀交通一體化、產業升級轉移，項目建設符合《京津冀協同發展規劃綱要》要求。

　　二、 項目建設符合**發展規劃要求，承擔中心城區人口和產業轉移功能

　　三、 項目建設促進文化創意辦公和商業的集聚，帶動新媒體產業基地發展

　　

第四章 項目市場分析

　　第一節 我國紡織服裝行業整體發展規模

　　一、 紡織服裝行業專業市場發展情況

　　據中國紡織工業聯合會流通分會統計，2017年我國萬平米以上紡織服裝專業市場903家，同比增長1.01%;市場經營面積7315.13萬平米，同比增長3.73%;市場商鋪數量136.29萬個，同比增長0.37%;市場商戶數量112.43萬戶，同比增長0.82%;市場總成交額2.21萬億元，同比增長5.12%。

　　2013-2017年，我國紡織服裝專業市場數量分別為802、833、862、894、903家，市場的總經營面積從6364.75萬平米增長到7315.13萬平米，市場的總商鋪數量從121.87萬個增至136.29萬個，市場的總商戶數量從103.85增至112.43萬戶，市場總成交額從1.92萬億元增至2.21萬億元。

　　新市場方面，2017年，新增紡織服裝類專業市場34家，同比增長6.25%;新增專業市場總投資額為608.38億元，同比增長5.77%;新增專業市場總經營面積為543.91萬平米，同比增長6.68%。其中新開工市場9家，新開工市場投資額220.28億元，經營面積213.53萬平米;新開業市場25家，新開業市場投資額388.10億元，經營面積330.38萬平米。然而2017年，我國萬平米以上紡織服裝專業市場總數量相僅比2016年增加9家，原因在于2017年北京地區紡織服裝專業市場數量出現大幅減少。

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　　二、 紡織行業生產增速放緩，行業結構不斷優化調整

　　三、 紡織行業運行質效基本良好，轉型升級投入持續增加

　　四、 紡織行業有望保持平穩發展，但仍存在較多風險

　　第二節 服裝設計行業市場發展前景

　　一、 中國經濟崛起，預計時尚產業將爆發增長

　　二、 我國服裝設計行業具有爆發增長潛力

　　三、 快時尚+新世代消費者，服裝設計行業發展潛力大

　　第三節 本項目市場需求分析

　　一、 首都疏解升級背景下的北京服裝產業發展路徑

　　二、 本項目辦公、商業市場分析

　　

第五章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址

　　第二節 項目區位條件

　　一、 自然環境

　　二、 區位條件

　　三、 交通條件

　　四、 市政條件

　　第三節 項目選址合理性分析

　　

第六章 項目建設內容與規模

　　第一節 項目發展定位

　　一、 辦公物業定位

　　二、 商業物業定位

　　第二節 建設內容與規模

　　

第七章 工程技術方案

　　第一節 項目用地條件

　　一、 用地現狀

　　二、 土地利用方案

　　三、 土地利用合理性分析

　　第二節 總平面布置

　　一、 建設指導思想

　　二、 總平面布置原則

　　三、 設計依據與規范

　　四、 道路交通組織

　　五、 豎向布置

　　第三節 給排水系統

　　一、 設計依據

　　二、 供水

　　三、 排水系統

　　四、 主要設備材料選擇

　　五、 系統和設備的控制

　　第四節 電氣系統

　　一、 供配電設計依據

　　二、 設計范圍

　　三、 變配電系統

　　四、 照明系統

　　五、 防雷與接地系統

　　六、 消防系統的供電及監控

　　七、 電力監控系統

　　八、 弱電設計

　　第五節 暖通系統

　　一、 供暖設計

　　二、 通風系統

　　三、 生命安全系統

　　第六節 智能化控制管理系統

　　一、 系統設計依據

　　二、 系統概述

　　

第八章 環境保護方案

　　第一節 環境保護設計依據

　　一、 設計依據

　　二、 環境保護標準

　　三、 環境保護原則和目標

　　第二節 項目施工期環境影響簡要分析及治理措施

　　一、 噪聲影響

　　二、 大氣環境影響

　　三、 水環境影響

　　四、 固體廢棄物

　　第三節 項目營運期環境影響分析及治理措施

　　一、 水環境保護措施

　　二、 大氣環境保護措施

　　三、 聲環境保護措施

　　四、 廢棄物處理措施

　　五、 綜合治理

　　第四節 環境影響評價

　　

第九章 節能方案

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、 相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、 建筑類相關標準及規范

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　一、 建筑設計節能

　　二、 結構設計節能

　　三、 電氣節能

　　第四節 能源消耗種類和數量分析

　　第五節 項目節能評價

　　

第十章 勞動安全衛生與消防

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　一、 防電

　　二、 防雷和接地保護

　　三、 廢棄物處理

　　四、 安全措施

　　第三節 消防設施及方案

　　一、 設計標準及規程

　　二、 防火等級

　　三、 防火措施

　　四、 消防措施

　　

第十一章 組織管理與勞動定員

　　第一節 管理機構設置原則

　　第二節 組織機構設置

　　第三節 勞動定員和人員培訓

　　一、 公司用人原則

　　二、 勞動定員

　　三、 人員培訓計劃

　　

第十二章 項目建設進度及招投標方案

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目開發管理

　　一、 項目管理

　　二、 項目實施進度

　　第三節 工程招投標方案

　　一、 招標原則

　　二、 招標范圍

　　三、 招投標程序

　　

第十三章 投資估算與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、 工程費用

　　二、 工程建設其他費用

　　三、 預備費

　　四、 建設期利息

　　五、 總投資構成

　　項目估算總投資**萬元，其中：建設投資**萬元，建設期利息**萬元。建設投資中：工程費用**萬元，工程建設其他費用**萬元，預備費用**萬元。

　　具體如下表所示：

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　　第五節 資金籌措

　　

第十四章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、 遵循的有關法規

　　二、 基礎數據和說明

　　第二節 營業收入測算

　　第三節 總成本費用測算

　　一、 外購原輔材料費用

　　二、 外購燃料及動力費

　　三、 工資及福利費用

　　四、 維修費用

　　五、 其他費用

　　六、 折舊及攤銷費

　　七、 總成本費用

　　第四節 利潤及稅金測算

　　一、 利潤測算

　　二、 稅金測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、 財務凈現值FNPV

　　二、 財務內部收益率FIRR

　　三、 項目投資回收期Pt

　　四、 投資凈利潤率

　　第六節 項目敏感性分析

　　第七節 財務評價結論

　　經測算，項目穩定運營后，預計運營首年營業收入**萬元，計算期第20年營業收入達**萬元。

　　項目所得稅后財務凈現值為**萬元，財務內部收益率為**%，靜態投資回收期為**年，動態投資回收期為**年，投資凈利潤率為**%。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資凈利潤率等財務評價指標均優于行業基準值;從敏感性分析看，項目具有較強的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

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　　第八節 項目財務清償能力分析

　　一、 利息備付率(ICR)

　　二、 償債備付表(DSCR)

　　三、 貸款償還期

　　

第十五章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、 帶動當地經濟發展，每年可創造較高的產值和財政稅收

　　二、 帶動就業增長、培養專業人才，增加就業崗位

　　第二節 社會適應性分析

　　一、 項目利益相關者分析

　　二、 利益相關者參與項目方案

　　三、 互適性分析

　　

第十六章 項目風險因素識別與防控

　　第一節 項目開發的運作風險及防范

　　一、 運作風險及防范

　　二、 工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、 政策性風險

　　二、 市場風險

　　三、 經營管理風險

　　四、 不可抗力風險

　　

第十七章 可行性研究結論與建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、 建設條件的可行性結論

　　二、 資金安排的可行性結論

　　三、 市場前景的可行性結論

　　四、 經濟效益的可行性結論

　　五、 貸款清償的可行性結論

　　六、 環境影響的可行性結論

　　七、 結論總述

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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