以下為報告詳細內容（節選）：

第一章 項目總論

　　第一節 項目基本信息

　　一、 項目名稱

　　陜西省某藝術廣場項目

　　二、 項目性質

　　三、 項目建設單位

　　四、 項目建設地點

　　五、 項目建設內容

　　本項目占地**公頃，地上**層，地下**層。項目總建筑面積**平方米，擬建設集劇院演出、康體休閑、商務洽談、餐飲娛樂、酒店連鎖經營于一體的綜合性項目，弘揚民族藝術，帶動相關產業發展。

　　六、 項目建設周期

　　七、 項目總投資

　　本項目總投資**億元。其中，**億元來自于企業自籌資金，**億元來自于銀行貸款。

　　第二節 主要研究結論

　　經測算，項目穩定運營后，預計運營首年營業收入**萬元，計算期第10年營業收入達**萬元。項目所得稅后財務凈現值為**萬元，財務內部收益率為**%，靜態投資回收期為**年，動態投資回收期為**年。從上述財務盈利能力分析看，項目財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資凈利潤率等財務評價指標均優于行業基準值;從敏感性分析看，項目具有較強的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　本項目申請銀行貸款**萬元，從運營期第1年開始還款，息稅前利潤、折舊與攤銷費用等還貸資金來源全部用于償還貸款本金及利息。經測算，本項目可在運營期第**年償還全部貸款。

　　第三節 可行性研究報告編制依據、編制原則與研究范圍

　　一、 編制依據

　　二、 編制原則

　　三、 研究范圍

　　

第二章 項目單位介紹

　　第一節 單位簡介

　　一、 基本信息

　　二、 單位介紹

　　第二節 單位資產情況

　　

第三章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、 政策背景

　　2016年12月《國務院關于印發“十三五”旅游業發展規劃的通知》(國發〔2016〕70號)

　　文件要求，構建新型住宿業。推進結構優化、品牌打造和服務提升，培育一批有競爭力的住宿品牌，推進住宿企業連鎖化、網絡化、集團化發展。適度控制高星級酒店規模，支持經濟型酒店發展。

　　2015年11月《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號)

　　文件要求，強化服務民生的基本功能，形成以大眾化市場為主體、適應多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業發展新格局。大力推進住宿餐飲業連鎖化、品牌化發展，提高住宿餐飲服務的文化品味和綠色安全保障水平。推動住宿餐飲企業開展電子商務，實現線上線下互動發展，促進營銷模式和服務方式創新。

　　2017年6月《國家旅游局關于印發〈全域旅游示范區創建工作導則〉的通知》(旅發〔2017〕79號)

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　　二、 經濟背景

　　全年全國居民人均可支配收入25974元，比上年增長9.0%，扣除價格因素，實際增長7.3%。全國居民人均可支配收入中位數22408元，增長7.3%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入36396元，比上年增長8.3%，扣除價格因素，實際增長6.5%。城鎮居民人均可支配收入中位數33834元，增長7.2%。農村居民人均可支配收入13432元，比上年增長8.6%，扣除價格因素，實際增長7.3%。農村居民人均可支配收入中位數11969元，增長7.4%。居民收入水平的不斷提高為本項目提供了良好的物質消費基礎。

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　　三、 社會背景

　　根據麥肯錫2014年發布的《下一個十年的中國中產階級》的數據，2000年中國中產階級(家庭可支配年收入在6-22.9萬元之間的人士)僅占中國城市家庭的4%，到2012年，這一比例飆升至68%;到2022年，中產階級的數量將達到6.3億，為城市家庭的76%和總人口的45%。而上層中產階級家庭(年收入在10.6-22.9萬元之間)2012年占城市家庭的14%，其消費額占城市居民消費總額的20%，但到2020年上層中產階級將占到城市家庭的54%，其消費額占城市居民消費總額的56%。中國上層中產階級為有錢一族，隨著中國上層中產階級消費者正在日趨成熟，將更加追求品質消費，享受精神消費，具有旅游、休閑和度假優勢的酒店型綜合體也將廣受中產階級的青睞。

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　　第二節 項目建設必要性

　　一、 項目的建設符合國家、地方的相關政策

　　近年來，國家出臺大量政策，支持旅游事業的發展。**市作為全域旅游事業發展的標桿地區，更是加大了對旅游業的支持力度。作為旅游行業的重要組成部分，酒店、餐飲、休閑健身、文化演藝等產業也受到政策利好，行業呈回暖復蘇態勢。本項目不屬于《產業結構調整指導目錄(2011年本)》(2013修正本)中規定的限制和淘汰類項目，項目政策法規風險較小。同時，項目的建設響應了國家和地方有關政策號召，有利于項目的實施。

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　　二、 項目的建設是助推陜西省、**市全域旅游發展的必要

　　三、 項目的建設是滿足人民群眾多元化生活需求的必要

　　四、 項目的建設是帶動當地經濟社會發展的必要

　　

第四章 項目市場分析

　　第一節 旅游業市場分析

　　一、 我國旅游業市場分析

　　2017年，國內旅游市場高速增長，入出境市場平穩發展，供給側結構性改革成效明顯。國內旅游人數50.01億人次，比上年同期增長12.8%;入出境旅游總人數2.7億人次，同比增長3.7%;全年實現旅游總收入5.40萬億元，增長15.1%。初步測算，全年全國旅游業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，占GDP總量的11.04%。旅游直接就業2825萬人，旅游直接和間接就業7990萬人，占全國就業總人口的10.28%。

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　　二、 陜西省旅游業市場分析

　　2017年，陜西旅游對標“五新”戰略任務，統籌抓好國家全域旅游示范省創建、國際一流文化旅游中心建設、旅游改革創新、“品質立游強旅”、旅游形象提升“五大系統工程”，以體制機制創新持續放大旅游對消費、投資、扶貧和富民的拉動促進作用，著力突出滿足人民群眾對美好生活向往的幸福產業職能，陜西旅游開放共享、融合發展的步伐全面加快。

　　2017年，全省接待境內外游客52284.36萬人次，同比增長16.41%，旅游總收入4813.59億元，同比增長26.23%。其中，接待入境游客383.74萬人次，同比增長13.46%，國際旅游收入27.04億美元，同比增長15.63%;接待國內旅游人數51900.62萬人次，同比增長16.44%;國內旅游收入4630.26億元，同比增長26.55%。旅游收入增長高于旅游人數增幅9.82個百分點，旅游發展各項指標均超額完成計劃任務，國際、國內旅游市場均呈現出良好的發展勢頭。

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　　三、 **市旅游業市場分析

　　第二節 酒店業市場分析

　　一、 我國酒店業市場分析

　　二、 陜西省酒店業市場分析

　　三、 **市酒店業市場分析

　　第三節 文化演藝市場分析

　　一、 演出市場數據匯總

　　二、 演出市場總體分析

　　三、 演出市場主體結構分析

　　四、 主要產品類型市場概況分析

　　第四節 項目SWOT分析

　　項目建成后，將會面臨著諸多挑戰：新進入者的威脅、供應商要價能力、現有競爭者之間對抗、消費者還價能力、替代產品或服務威脅等。當然伴隨著挑戰的還有機遇：發現新的業務增長點、開拓新的經營業態、項目擴建等。在面對這些挑戰和機遇時，項目經營者需要逐一進行分析判斷，做出合理的決策。SWOT分析法將幫助項目運營著科學的剖析問題實質，制定最優化的策略和方案。

　　

第五章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目建設選址

　　一、 選址原則

　　1、符合國家、地區和城鄉規劃要求;

　　2、滿足對施工材料、能源、水和人力的供應;

　　3、滿足建設單位施工運營相關要求;

　　4、盡力降低建設投資，節約運費，減少成本，以便達到節約資源和提高效益的要求;

　　5、安全原則，防洪、防火、防地質災害;

　　6、節約項目用地，盡量不占或少占農地;

　　7、有利于環境保護，以人為本，減少對生態和環境的影響。

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　　二、 選址要求

　　三、 選址依據

　　四、 選址結果

　　第二節 項目區位條件

　　一、 自然地理

　　二、 交通條件

　　三、 經濟環境

　　四、 文化旅游

　　第三節 項目選址合理性分析

　　

第六章 項目建設內容與規模

　　第一節 項目建設內容

　　本項目占地**公頃，地上**層，地下**層。項目總建筑面積**平方米，其中地上建筑面積**平方米，地下建筑面積**平方米。擬建設集劇院演出、康體休閑、商務洽談、餐飲娛樂、酒店連鎖經營于一體的綜合性項目。項目將同步實施室外工程，包括室外綜合管線、道路、綠化、照明等建設。

　　項目經濟技術指標表如下所示：

　　第二節 項目建設規模

　　

第七章 工程技術方案

　　第一節 項目用地條件

　　第二節 建設指導思想

　　第三節 項目總圖布置

　　一、 總平面設計原則

　　二、 總平面布置

　　項目平面布置滿足人流、物流分離，互不交叉干擾的基本原則。在此基礎上做到方便運營，內外協調，適應自然條件;道路通順，有利管理，方便生活，安全可靠，環境良好等，力求得出經濟效益、環境效益均符合要求的總平面布置。

　　結合目前建筑結構設計的發展趨勢，新建筑的結構設計盡量做到，在可靠、安全的基礎上，應具有較好的經濟指標，有利于使用和發展，具有寬敞、美觀的內部空間，而且還照顧到施工簡便。

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　　三、 道路交通

　　四、 豎向布置

　　五、 項目綠化

　　第四節 建筑設計

　　一、 設計依據

　　二、 主體建筑設計方案

　　第五節 結構設計

　　一、 工程結構形式

　　二、 結構設計依據

　　三、 抗震設計及荷載

　　四、 結構材料

　　五、 結構選型

　　第六節 土建工程

　　一、 設計原則

　　二、 采用的標準及規范

　　三、 建筑地基

　　四、 施工能力

　　

第八章 公輔工程方案

　　第一節 給排水系統

　　一、 設計依據

　　二、 供水

　　三、 排水系統

　　四、 主要設備材料選擇

　　五、 系統和設備的控制

　　第二節 電氣系統

　　一、 供配電設計依據

　　二、 設計范圍

　　三、 變配電系統

　　四、 電力系統

　　五、 照明系統

　　六、 防雷與接地系統

　　七、 消防系統的供電及監控

　　八、 電力監控系統

　　第三節 弱電設計

　　一、 設計依據

　　二、 電話通訊系統

　　三、 電纜電視系統

　　四、 安全、監控系統

　　五、 背景音響系統

　　六、 火災自動報警系統

　　七、 智能化系統(A系統)

　　八、 綜合布線系統

　　第四節 暖通系統

　　一、 編制依據

　　二、 供暖設計

　　三、 通風系統

　　四、 生命安全系統

　　第五節 智能化控制系統

　　一、 系統設計依據

　　二、 系統概述

　　

第九章 環境保護方案

　　第一節 建設地點環境現狀

　　第二節 執行標準

　　第三節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、 項目建設期環境保護

　　二、 項目運營期環境保護

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第十章 節能方案

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、 相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、 建筑類相關標準及規范

　　三、 相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　一、 建筑節能措施

　　二、 給排水節能

　　三、 電氣節能與環保

　　第四節 項目節能分析

　　

第十一章 勞動安全衛生與消防

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　一、 防電

　　二、 防雷和接地保護

　　三、 安全措施

　　第三節 消防設施及方案

　　一、 設計標準及規程

　　二、 防火等級

　　三、 防火措施

　　四、 消防措施

　　

第十二章 組織管理與勞動定員

　　第一節 管理機構設置原則

　　第二節 組織機構設置

　　第三節 勞動定員和人員培訓

　　一、 公司用人原則

　　二、 勞動定員

　　三、 人員培訓計劃

　　

第十三章 項目建設進度及招投標方案

　　第一節 項目施工組織措施

　　一、 建立項目實施管理機構

　　二、 施工準備

　　三、 經營準備

　　四、 竣工驗收

　　第二節 項目實施進度

　　第三節 工程招投標方案

　　一、 招標形式

　　二、 資質要求

　　三、 招投標工作組織

　　四、 招標方式

　　五、 招投標程序

　　

第十四章 投資估算與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、 土地費用

　　二、 工程費用

　　三、 其他費用

　　四、 利息支出

　　五、 開辦費用

　　六、 總投資估算

　　項目估算總投資**萬元，其中：土地費用**萬元，工程費用**萬元，其他費用**萬元，利息支出**萬元，開辦費用**萬元。具體如下表所示：

　　第五節 資金籌措

　　

第十五章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、 遵循的有關法規

　　二、 基礎數據和說明

　　第二節 營業收入測算

　　第三節 總成本費用測算

　　一、 外購原輔材料費用

　　二、 外購燃料及動力費

　　三、 工資及福利費用

　　四、 維修費用

　　五、 其他費用

　　六、 折舊及攤銷費

　　七、 總成本費用

　　第四節 利潤及稅金測算

　　一、 利潤測算

　　二、 稅金測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、 財務凈現值FNPV

　　二、 財務內部收益率FIRR

　　三、 項目投資回收期Pt

　　第六節 項目敏感性分析

　　第七節 財務評價結論

　　經測算，項目穩定運營后，預計運營首年營業收入**萬元，計算期第10年營業收入達**萬元。

　　項目所得稅后財務凈現值為**萬元，財務內部收益率為**%，靜態投資回收期為**年，動態投資回收期為**年。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資凈利潤率等財務評價指標均優于行業基準值;從敏感性分析看，項目具有較強的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　第八節 項目財務清償能力分析

　　一、 利息備付率(ICR)

　　二、 償債備付表(DSCR)

　　三、 貸款償還期

　　

第十六章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、 帶動當地經濟發展，每年可創造較高的產值和財政稅收

　　項目的建設能夠優化當地經濟結構，提升經濟發展質量，同時能夠增加當地就業規模，促進社會穩定;增加當地居民的收入，間接提升居民的生活質量。項目的建設能夠促進城鄉一體化發展，將會帶來人流、物流，增加當地商業機會。項目建成后每年將會繳納較高稅金，有利于當地的建設發展。

　　稅收是我國各級政府的重要經濟來源，是政府進行城市規劃建設、創造美好生活的重要保障，是解決貧富收入、建設和諧社會的基礎，因此收稅對于當地政府十分重要。項目實施后，預計計算期第10年上繳稅金**萬元，其中增值稅**萬元，稅金及附加**萬元，所得稅**萬元。

　　二、 帶動就業增長、培養專業人才，增加就業崗位

　　第二節 社會適應性分析

　　一、 項目利益相關者分析

　　二、 利益相關者參與項目方案

　　三、 互適性分析

　　

第十七章 項目風險因素識別與防控

　　第一節 項目開發的運作風險及防范

　　一、 運作風險及防范

　　本項目建成投產后，在資源整合、資金管理、經營管理等方面對運營方提出了更高的要求。

　　現有管理團隊雖然包括各類高級管理人才，具有豐富的企業管理經驗、市場營銷經驗、資本運營經驗，但對產品的了解度需要進一步提高。如果公司整體管理層對產品的理解水平不能及時調整、完善，將影響產品的應變能力和發展活力，進而削弱公司的競爭力，給公司未來的經營和發展帶來較大的不利影響。

　　防范措施：

　　1、加強企業經營風險管理，包括原料采購、產品銷售和技術研發;

　　2、建立健全估算的各項內部控制制度，使估算管理有法可循;

　　3、完善約束和激勵機制，落實崗位責任制;

　　4、全面提升管理團隊的管理水平和協同作戰的能力。

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　　二、 工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、 政策性風險

　　二、 市場風險

　　三、 經營管理風險

　　四、 不可抗力風險

　　

第十八章 可行性研究結論與建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、 建設條件的可行性結論

　　二、 資金安排的可行性結論

　　三、 市場前景的可行性結論

　　四、 經濟效益的可行性結論

　　五、 貸款清償的可行性結論

　　六、 環境影響的可行性結論

　　七、 結論總述

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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