以下為報告詳細內容（節選）：

第一章 項目總論

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　某機場免稅店項目

　　二、項目單位

　　三、項目性質

　　四、項目建設地點

　　五、項目建設內容及規模

　　項目免稅區域面積****平方米，主要建設內容為……

　　六、項目建設周期

　　七、項目總投資

　　本項目總投資****萬元，其中，建筑工程費****萬元，設備購置費****萬元，安裝工程費****萬元，工程建設其他費用****萬元，預備費用****萬元，流動資金為****萬元。

　　八、項目資金籌措

　　項目估算總投資(含流動資金)****萬元，其中銀行貸款****萬元，貸款利率按銀行基準利率上浮20%考慮(5.88%)，其余資金為企業自籌。

　　第二節 項目主要結論

　　一、經濟效益

　　經測算，項目所得稅前財務凈現值為****萬元，內部收益率為**%。所得稅后財務凈現值為**元，內部收益率為**%。稅前靜態投資回收期為**年(不含建設期)，動態投資回收期為**年(不含建設期)。稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期)，動態投資回收期為**年(不含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　二、社會效益

　　第三節 編制原則、依據及范圍

　　一、編制原則

　　二、編制依據

　　1、《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》;

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　3、《投資項目可行性研究指南》;

　　4、建設項目可行性研究報告編制內容深度的規定;

　　5、有關法規、政策、各種收費標準的規定和項目建設的地方經濟及市場的價格指標。

　　三、編制范圍

　　1、對項目提出的背景、必要性、行業的市場前景進行分析，對項目商品銷售、市場發展趨勢和需求水平進行預測;

　　2、對項目建設及運營方案進行論述，通過研究確定項目擬建規模，擬定合理的建設方案及運營方案;

　　3、對項目的建設條件、區位條件、交通條件進行研究;

　　4、對項目建設方案、公用設施等技術方案進行研究;

　　5、就項目的消防、環保、職業安全衛生及節能措施的評價;

　　6、對項目實施進度、勞動定員的確定;

　　7、進行項目投資估算，對項目的商品成本估算和經濟效益分析，進行不確定性分析，提出財務評價結論;

　　8、提出項目的可行性研究工作結論。

　　第四節 建設單位簡介

　　

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》(國辦發〔2018〕53號)

　　2018年7月，國務院辦公廳轉發商務部等部門《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》。《意見》指出，為貫徹落實黨中央、國務院關于推進互利共贏開放戰略的決策部署，更好發揮進口對滿足人民群眾消費升級需求、加快體制機制創新、推動經濟結構升級、提高國際競爭力等方面的積極作用，在穩定出口的同時進一步擴大進口，促進對外貿易平衡發展，推動經濟高質量發展，維護自由貿易。

　　要優化進口結構促進生產消費升級，支持關系民生的產品進口。適應消費升級和供給提質需要，支持與人民生活密切相關的日用消費品、醫藥和康復、養老護理等設備進口。落實降低部分商品進口稅率措施，減少中間流通環節，清理不合理加價，切實提高人民生活水平。完善免稅店政策，擴大免稅品進口。

　　《國務院辦公廳關于促進進出口穩定增長的若干意見》(國辦發〔2015〕55號)

　　2015年7月，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于促進進出口穩定增長的若干意見》?！兑庖姟诽岢?，繼續加強進口工作。擴大優惠利率進口信貸覆蓋面，將《鼓勵進口技術和產品目錄》納入支持范圍。2015年7月底前調整出臺《鼓勵進口技術和產品目錄》，相應調整進口貼息政策支持范圍，促進國內產業升級。完善消費品進口相關政策，對部分國內需求較大的日用消費品開展降低進口關稅試點，適度增設口岸進境免稅店，合理擴大免稅品種，增加一定數量的免稅購物額，豐富國內消費者購物選擇。

　　二、經濟背景

　　隨著GDP增速回落，國內經濟結構轉型優化加速，中國的經濟發展開始進入“新常態”階段。新形勢下，中國發展仍處于重要戰略機遇期，我國經濟發展長期向好的基本面沒有改變，發展前景依然廣闊;經濟發展向形態更高級、分工更復雜、結構更合理階段演化的趨勢更加明顯;供給側結構性改革深入推進，正在為經濟發展和結構調整增添新動能;“一帶一路”建設深入推進，正在為經濟

　　三、社會背景

　　奢侈品(Luxury)在國際上被定義為“一種超出人們生存與發展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”，又稱為非生活必需。總體來看，中國消費者的奢侈品年支出超過5000億元人民幣，相當于貢獻了近三分之一的全球市場。我國高凈值人群快速增長，為奢侈品消費帶來巨大動力。按照估計，至2025年，全球奢侈品市值將達到2.7萬億元人民幣，中國消費者將繼續擔當主力軍，“買下”44%的全球市場。

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是響應國家關于支持全面深化改革開放政策的舉措

　　二、項目建設是推動我國免稅行業發展的需要

　　三、項目建設是留住本國消費，滿足市場需求的必要

　　境外游的繁榮是中國居民消費升級、國民福利不斷提升的重要形式之一，然而國民出境游的蓬勃發展，然而國民出境游的蓬勃發展，給我國國際收支平衡和國內消費帶來了一定的負面影響。近年來，中產家庭逐漸成為出境游的主力軍，境內居民出境旅游購物消費逐年遞增，將本應對我國經濟增長發揮拉動作用的消費，引流了海外市場，形成了境內消費不足與境外消費猛增的巨大反差。

　　本項目設立免稅購物場所，將提升大陸本土高端產品供給能力，滿足中國消費者消費需求，從而吸引消費回流，降低旅游服務貿易逆差，拉動經濟良性發展。

　　四、項目建設對機場的建設和運營提供有力支持

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 全球免稅行業市場分析

　　一、免稅行業介紹

　　免稅業是指一些國家和地區選擇設立在口岸、運輸工具和市內的一家或幾家零售商給予特殊待遇，允許其向出入境旅客銷售免稅商品的旅游服務行業。由于免稅品在銷售對象、銷售價格以及銷售地點這三方面與普通零售業相比具有特殊性，也就成為一種特殊的零售業態。

　　免稅行業最早誕生于1947年的愛爾蘭，至今已有70年歷史。其存在的理論基礎是境外人員在本國逗留時期并未享受到本國對應的福利。因此，增值稅、消費稅等消費行為相關的稅賦應該給予退還，所以采取在離境區域設立免稅店的形式提供返還。目前全球常見的免稅店根據經營地點的不同，主要有出、入境免稅店，市內店和離島免稅店等業態。

　　二、全球免稅整體概況

　　三、全球免稅行業市場規模

　　伴隨經濟全球化，全球客運與旅游行業發展迅速，免稅行業明顯受益。免稅價格優勢吸引著愈來愈多的國際旅客，全球有超過兩千家公司在世界各地經營著各類免稅店，免稅市場從最初以煙草、酒水類產品發展到現在有上千家供應商提供各色琳瑯滿目的免稅商品。

　　根據Generation Research的數據，2017年全年免稅總銷售額為686億美元，同比增長8.1%，近十年年復合增長率為7.5%。預計到2023年，全球旅游零售市場規模將達到1251億美元，預計2017-2023年年均復合增長率為8.6%。

　　四、全球免稅市場經營產品分析

　　五、全球免稅品銷售渠道分析

　　六、全球免稅區域分布

　　七、全球免稅行業競爭格局

　　第二節 我國免稅行業市場分析

　　一、我國免稅行業概況

　　二、我國免稅行業現狀

　　三、我國免稅行業規模影響因素分析

　　四、我國免稅行業競爭格局

　　第三節 海南離島免稅行業市場分析

　　一、海南離島免稅行業發展歷程

　　二、海南離島免稅行業現狀

　　三、海南離島免稅店市場競爭分析

　　四、海南離島免稅行業發展趨勢與前景分析

　　

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理環境

　　二、交通區位

　　三、經濟概況

　　第三節 項目地址選擇合理性分析

　　

第五章 項目建設及運營方案

　　第一節 項目定位

　　第二節 項目運營方案

　　一、品牌合作

　　二、購物模式

　　第三節 項目建設內容及規模

　　第四節 項目布局規劃

　　第五節 裝修施工方法

　　一、石料工程施工方法

　　二、木工工程施工方法

　　三、金屬覆蓋工程施工方法

　　四、裝配玻璃工程施工方法

　　五、地氈和底膠墊安裝施工方法

　　六、油漆工作施工方法

　　七、地磚工程施工方法

　　八、天花吊頂工程施工方法

　　

第六章 輔助公用工程及設施

　　第一節 給排水系統

　　一、設計依據

　　二、供水

　　三、排水系統

　　四、主要設備材料選擇

　　五、系統和設備的控制

　　第二節 電氣系統

　　一、供配電設計依據

　　二、設計范圍

　　三、變配電系統

　　四、照明系統

　　五、消防系統的供電及監控

　　六、電力監控系統

　　七、弱電設計

　　第三節 暖通工程

　　一、設計依據

　　二、設計思路及設計重點

　　三、通風

　　四、空調

　　五、消防用防排煙系統設計及通風、空調系統防火及安全措施

　　

第七章 項目環境保護

　　第一節 設計依據

　　一、法律法規

　　二、技術導則及規范

　　第二節 項目建設期環境保護

　　第三節 項目運營期環境影響分析

　　一、廢水污染影響分析及防治對策

　　本項目廢水來源主要為生活污水。

　　生活污水來源于工作人員及旅客生活用水、洗滌用水、廁所用水，污水中主要含有COD、BOD5、SS、NH3-N、動植物油等污染因子。生活污水由污水處理站隔油、混凝沉淀、過濾、消毒等達到《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)中的二級標準后排放。室內排水采用污、廢分流制，室外排水采用雨、污分流制。

　　具體污水處理方法如下：

　　(1)加強項目區內污水收集管網和雨水管網的建設，做好雨污分流，確保項目生活污水能夠順利接入污水處理廠，經處理達標后排出。

　　(2)室內排水建議采用廢、污分流，公共廁所等產生的污水經化糞池處理后排入污水管道。

　　二、固體廢物污染影響分析及防治對策

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施綜述

　　項目在裝修及運營中將采用多種較為成熟可靠的節能降耗措施，選擇節能型、節約型系統和產品(如節水型潔具、節能型燈具等)，在提升項目品質和舒適度的同時，滿足節能和環保方面的法律及法規要求。

　　項目根據建筑類型選擇暖通空調、照明等方式，最大限度的實現對清潔能源的合理利用;采用過渡季充分利用室外新風等措施，有效減少空調開啟時間，降低空調能耗。

　　能源消耗計量按照GB17167-2006《用能單位能源計量器具配備和管理通則》設置計量裝置：

　　1、電力：建筑將照明、辦公插座及其他動力線路區分開，并安裝分項計量裝置(對典型線路安裝管理用電度表)。同時，免稅區在設計、施工中均選用節能產品和加強建筑節能;區域內照明采用熒光燈，走廊、衛生間的照明采用節能燈。

　　2、給水：生活給水引入管設置計量表，并根據使用功能的不同分別設置計量表。

　　本項目在生產運營活動中，采用三級計量，加強用能計量，并不斷加強管理，以減少和杜絕跑、冒、滴、漏等現象。另外，在實際運營過程中，可沿用企業多年來在節能方面所采取的有效措施和積累的成功經驗。

　　一、節能監測

　　二、給排水節能

　　三、電氣節能與環保

　　第三節 項目能源消耗量

　　一、供水情況

　　二、供電情況

　　第四節 項目節能分析

　　

第九章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作業危害因素分析

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、消防說明

　　

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　三、項目勞動定員

　　

第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節 項目建設進度

　　一、項目施工組織措施

　　二、項目實施進度

　　第二節 工程招投標方案

　　一、項目招標目的

　　二、招標原則及招投標方案

　　

第十二章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　一、估算范圍

　　二、估算依據

　　三、編制說明

　　第二節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費(不可預見費)

　　四、建設期利息

　　五、流動資金估算

　　六、總投資估算

　　第三節 資金籌措

　　

第十三章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　1、《企業財務通則》

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》

　　3、《投資項目經濟評估指南》

　　4、所得稅及其他有關稅種按當地稅務法規計取

　　5、其他有關法規文件及相關資料

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及稅金測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、管理、銷售等其他費用

　　三、折舊及攤銷費用

　　1、固定資產折舊：按平均年限法計算，房屋建筑物按照5年計，不考慮殘值;設備按照5年計，考慮殘值，殘值為原值的5%。根據項目各建構筑物建成既投入使用進度，分期進行折舊計提

　　2、修理費用：按設備原值的3%計提。

　　3、攤銷費：按平均年限法計算，土地資產按照50年攤銷，其他資產按照10年攤銷，不考慮殘值。

　　根據初步估算，項目完整運營年總成本費用為****萬元，具體見附表《項目成本費用測算表》。

　　第四節 利潤測算

　　利潤總額=營業收入-營業稅金及附加-總成本費用+補貼收入

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　根據有關文件，企業所得稅按應納稅額的25%繳納，法定盈余公積金按稅后利潤的10%進行計提。

　　經測算，2020年項目完整運營年利潤總額為****萬元，年凈利潤****萬元。具體見附表《項目利潤測算表》。

　　第五節 納稅測算

　　第六節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、總投資收益率ROI

　　第七節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第八節 項目經濟效益評價

　　

第十四章 社會影響分析

　　第一節 社會影響效果分析

　　一、影響區域內受項目影響的機構和人群的識別

　　二、社會影響效果分析

　　近年來，隨著我國居民消費升級，國民出境游得到了快速發展，然而出境游的發展為我國國際收支平衡和國內消費帶來了一定的負面影響。隨著境內居民出境旅游購物消費逐年遞增，消費被引向海外市場，從而形成了境內消費不足與境外消費猛增的巨大反差。本項目的建設將提升本土高端產品供給能力，滿足中國消費者消費需求，從而吸引消費回流，降低旅游服務貿易逆差，拉動經濟良性發展。

　　第二節 社會適應性分析

　　一、項目利益相關者分析

　　二、利益相關者參與項目方案

　　三、互適性分析

　　第三節 社會風險及對策分析

　　一、政策性風險分析及控制

　　二、投資風險分析及控制

　　三、財務風險分析及控制

　　四、市場風險分析及控制

　　五、運營管理風險分析及控制

　　六、其它風險分析及控制

　　

第十五章 結論與建議

　　第一節 結論

　　一、國家與地方政策的支持

　　二、市場需求龐大

　　三、擬建方案建設條件的可行性結論

　　五、經濟效益的可行性結論

　　六、環境影響的可行性結論

　　七、研究結論總述

　　第二節 建議

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