以下為報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容（節(jié)選）：

第一章可研報(bào)告編制概述

　　第一節(jié)項(xiàng)目摘要

　　一、項(xiàng)目概況

　　1、項(xiàng)目名稱

　　黑龍江某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

　　2、項(xiàng)目地點(diǎn)

　　3、投資主體

　　4、主要業(yè)務(wù)

　　5、投資目的

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　　二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　三、可研結(jié)論

　　本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，項(xiàng)目實(shí)施后將產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　1、項(xiàng)目建設(shè)單位具備房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)優(yōu)勢(shì)，有助于項(xiàng)目后續(xù)的順利進(jìn)展。

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　　綜合言之，本項(xiàng)目無論是從市場(chǎng)前景還是經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益上來說，都具有可行性與合理性。

　　第二節(jié) 可研報(bào)告編制背景

　　一、合資各方

　　(1)**公司

　　(2)**公司

　　二、合資背景及商談情況

　　1、項(xiàng)目由來

　　住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。目前黑龍江省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，尤其是對(duì)住宅的需求旺盛，這也為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。

　　2、合作原因

　　3、盡職調(diào)查情況

　　4、合作方商談情況

　　第三節(jié)可研報(bào)告編制依據(jù)與原則

　　一、可研報(bào)告編制依據(jù)

　　1、法律法規(guī)

　　(1)《中華人民共和國公司法》;

　　(2)《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》;

　　(3)《中華人民共和國合同法》;

　　(4)《中華人民共和國民法通則》;

　　2、政府文件

　　(1)《關(guān)于印發(fā)2017年政務(wù)公開工作要點(diǎn)的通知》;

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　　(5)《**市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》;

　　(6)《**市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》;

　　3、其他文件

　　二、編制原則

　　

第二章擬建公司發(fā)起人信息

　　第一節(jié)發(fā)起人基本信息

　　一、公司簡介

　　二、公司基本信息

　　三、經(jīng)營狀況

　　四、資信情況

　　第二節(jié)投資企業(yè)基本信息

　　一、公司簡介

　　二、主營業(yè)務(wù)

　　三、文化與榮譽(yù)

　　四、財(cái)務(wù)資產(chǎn)狀況

　　五、資信情況

　　

第三章 項(xiàng)目投資背景、必要性及競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)分析

　　第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景

　　一、投資環(huán)境

　　1、項(xiàng)目投資地點(diǎn)

　　2、項(xiàng)目區(qū)位概況

　　(1)自然地理概況

　　(2)基礎(chǔ)設(shè)施概況

　　(3)旅游資源

　　(4)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　3、選址合理性分析

　　二、行業(yè)政策

　　1、國家層面政策

　　(1)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(建房﹝2018﹞49號(hào))

　　2018年5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。《通知》指出，各地要牢固樹立“四個(gè)意識(shí)”，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。各地要落實(shí)人地掛鉤政策，有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給。

　　(2)《全國國土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》(國發(fā)〔2017〕3號(hào))

　　2017年02月04日，國務(wù)院發(fā)布《全國國土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》。《綱要》指出全面提升土地節(jié)約集約利用水平。實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目用地準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新節(jié)地模式，推廣節(jié)地技術(shù)。嚴(yán)控新增建設(shè)用地，有效管控新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)無序擴(kuò)張。有序推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)和低丘緩坡地開發(fā)利用，推進(jìn)建設(shè)用地多功能開發(fā)、地上地下立體綜合開發(fā)利用，促進(jìn)空置樓宇、廠房等存量資源再利用。嚴(yán)控農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，探索建立收儲(chǔ)制度，盤活農(nóng)村閑置建設(shè)用地。加強(qiáng)土地利用監(jiān)測(cè)監(jiān)管，實(shí)行單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地目標(biāo)考核。“十三五”期間，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降20%。

　　(3)關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知

　　自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

　　對(duì)個(gè)人銷售住房繳納稅款問題進(jìn)行了明確，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　(4)《十三五規(guī)劃綱要》提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”

　　《十三五規(guī)劃綱要》提出“優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫存，擴(kuò)大住房有效需求，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)房源，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。”

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　　2、地方層面政策

　　3、2018年房地產(chǎn)政策展望

　　第二節(jié) 投資必要性分析

　　一、成立**公司是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的需要

　　住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。……，將有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　二、成立**公司是改善**市居民居住條件和環(huán)境的需要

　　本項(xiàng)目規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，……將進(jìn)一步深化社會(huì)公共管理體制改革，完善社會(huì)公共管理職能，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。

　　三、成立**公司是提升**市城市形象和城市發(fā)展的需要

　　加快城市建設(shè)是政府的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。近年來，……

　　四、成立**公司是發(fā)揮各合資方優(yōu)勢(shì)，提高物產(chǎn)置業(yè)競(jìng)爭實(shí)力的需要

　　**公司的成立，是發(fā)揮合資各方優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的需要。……項(xiàng)目建成后帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于物產(chǎn)置業(yè)提高市場(chǎng)覆蓋、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的有重要作用。

　　第三節(jié) 項(xiàng)目競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)分析

　　一、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品分析

　　1、項(xiàng)目產(chǎn)品簡介

　　2、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析

　　二、項(xiàng)目SWOT分析

　　三、項(xiàng)目綜合評(píng)述

　　

第四章項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　第一節(jié) 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地市場(chǎng)分析

　　2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，近年來首次逆轉(zhuǎn)了下降趨勢(shì)。

　　從土地成交價(jià)款方面來看，2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款13643億元，增長49.4%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)分析

　　三、全國房屋建筑情況分析

　　2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，……

　　2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，……

　　四、全國商品房銷售市場(chǎng)分析

　　2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，……

　　商品房銷售額133701億元，……

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

　　2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，……

　　六、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

　　第二節(jié) **市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、**市經(jīng)營性土地市場(chǎng)分析

　　1、土地成交分析

　　2、土地供應(yīng)區(qū)域

　　二、**市商品房市場(chǎng)分析

　　1、商品房成交分析

　　2、房價(jià)分析

　　3、各面積段成交分析

　　三、**市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)分析

　　四、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　1、市場(chǎng)總結(jié)

　　2、趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　

第五章合資方案及公司治理

　　第一節(jié)合資方案

　　一、合資方案概要

　　1)組建新公司的目的：

　　2)新公司名稱：

　　3)公司性質(zhì)：

　　4)公司地址：

　　5)注冊(cè)資金：

　　6)合資方姓名或者名稱、各合資方的出資方式、出資額、股權(quán)比例等。

　　7)經(jīng)營期限：

　　8)公司的經(jīng)營范圍及經(jīng)營事項(xiàng)：

　　二、投資資金計(jì)劃

　　1)我方出資資金來源：

　　2)出資時(shí)間計(jì)劃：

　　三、投資方案實(shí)施計(jì)劃

　　四、其他有關(guān)內(nèi)容

　　第二節(jié)法人治理和議事規(guī)則

　　一、股東會(huì)的組成、職權(quán)、議事規(guī)則

　　二、執(zhí)行董事的產(chǎn)生辦法、職權(quán)

　　三、經(jīng)理的產(chǎn)生辦法及職權(quán)

　　四、監(jiān)事的產(chǎn)生辦法、職權(quán)

　　五、公司的法定代表人

　　六、股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)

　　第三節(jié)組織機(jī)構(gòu)方案

　　一、新公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　二、新公司經(jīng)理層

　　三、新公司人員

　　

第六章 項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營方案、規(guī)劃

　　第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營方案

　　一、項(xiàng)目建設(shè)方案

　　1、建設(shè)地點(diǎn)

　　2、建設(shè)內(nèi)容

　　二、項(xiàng)目經(jīng)營方案

　　第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營規(guī)劃

　　本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目程序進(jìn)行

　　

第七章 公司承建項(xiàng)目投資估算

　　第一節(jié)估算范圍

　　本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用等。

　　第二節(jié)估算依據(jù)

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　　主要依據(jù)：

　　1、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考(第三版)》。

　　2、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)。

　　4、項(xiàng)目投資相關(guān)數(shù)據(jù)資料。

　　第三節(jié) 編制說明

　　1、建筑工程費(fèi)用

　　2、其它費(fèi)用

　　3、預(yù)備費(fèi)用

　　第四節(jié) 項(xiàng)目總投資估算

　　一、工程建設(shè)費(fèi)用

　　二、工程建設(shè)其他費(fèi)用

　　三、建安預(yù)備費(fèi)

　　四、財(cái)務(wù)、管理及營銷費(fèi)用

　　五、項(xiàng)目總投資估算

　　第五節(jié) 資金籌措

　　

第八章 公司承建項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

　　第一節(jié) 評(píng)價(jià)依據(jù)

　　一、評(píng)價(jià)范圍與方法

　　二、遵循的有關(guān)法規(guī)

　　1、企業(yè)財(cái)務(wù)通則;

　　2、增值稅、所得稅及其他有關(guān)稅務(wù)法規(guī);

　　3、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)規(guī)定的評(píng)價(jià)原則與評(píng)價(jià)方法進(jìn)行，評(píng)價(jià)中采用動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主;

　　4、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估指南;

　　5、其他有關(guān)法規(guī)文件及相關(guān)資料。

　　三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說明

　　第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

　　一、銷售收入

　　二、總成本費(fèi)用測(cè)算

　　項(xiàng)目建設(shè)及銷售期間，總成本費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、建安預(yù)備費(fèi)、營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用，按年測(cè)算項(xiàng)目總成本費(fèi)用如下表所述。

　　三、項(xiàng)目還本付息測(cè)算

　　項(xiàng)目還本付息估算表如下表所述。

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　　四、利潤測(cè)算

　　利潤總額=銷售收入-總成本-銷售稅金及附加-土地增值稅;

　　凈利潤=利潤總額-所得稅;

　　利潤測(cè)算具體見下表所述。

　　第三節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

　　根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和**限公司投資現(xiàn)金流量表，可進(jìn)一步測(cè)算出動(dòng)態(tài)反映盈利能力的凈現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR、動(dòng)態(tài)全部投資回收期Rt等指標(biāo)。

　　一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

　　二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

　　三、項(xiàng)目投資回收期Pt

　　第四節(jié) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論

　　

第九章 項(xiàng)目社會(huì)效益分析

　　第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響

　　第二節(jié) 社會(huì)效益分析

　　

第十章風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為一種高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，具有許多不確定性，……

　　第一節(jié) 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和分析

　　一、自然及工程風(fēng)險(xiǎn)

　　二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

　　三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　四、技術(shù)及設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　五、金融風(fēng)險(xiǎn)

　　六、銷售風(fēng)險(xiǎn)

　　七、法律風(fēng)險(xiǎn)

　　第二節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施

　　

第十一章結(jié)論及建議

　　第一節(jié)綜合評(píng)價(jià)

　　第二節(jié)研究報(bào)告的結(jié)論

　　第三節(jié)存在的問題

　　第四節(jié)建議及實(shí)施條件

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