以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　浙江省杭州市某高端養老項目

　　二、項目性質

　　三、項目申報單位

　　四、項目建設地址

　　五、項目建設周期

　　六、項目規劃定位

　　本項目以養老運營服務定位為基礎，以項目全過程的多專業聯動為特色，以前期策劃與后續實施的無縫對接為保障，實現養老項目建設的體系化和系統化。

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　　七、項目規劃建設方案

　　考慮到項目各方面的規劃面積，以及市場調查中對于總建筑面積的需求，項目規劃用地約**畝(**

m2)，建筑面積共計**

m2(依據《浙江省養老服務設施專項規劃編制導則(試行)》，養老機構容積率**，建筑密度**)。本項目主要建設內容包括：普通養老公寓(床位**張)**

m2，VIP養老公寓(床位**張)**

m2，醫療部**

m2，住院部**

m2，日間照料中心**

m2，康復中心**

m2，多功能廳**

m2，物業辦公**

m2，以及公共區域**

m2等。

　　第二節 可行性研究報告編制依據、目的和原則

　　一、編制依據

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　　二、編制目的

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　　三、編制原則

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　　第三節 可行性研究報告編制范圍及內容

　　一、工程范圍

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　　二、編制的主要內容

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　　第四節 項目主要研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　項目總投資**萬元，其中，固定資產投資**萬元，流動資金**萬元。固定資產中，工程費用**萬元，工程建設其他費用**萬元，預備費用**萬元。

　　二、經濟效益

　　該項目所得稅前的財務內部收益率為**%，所得稅后財務內部收益率為**%，均高于行業基準收益率，滿足投資者的要求。財務凈現值(稅前)為**萬元，財務凈現值(稅后)為**萬元;投資動態回收期(稅前)為**年，投資動態回收期(稅后)為**年，低于基準投資回收期，說明項目的盈利能力較好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目在財務上是可行的。

　　三、社會效益

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　　四、項目風險控制問題

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　　五、項目綜合評價

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第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策背景

　　(1)《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》

　　2017年2月28日，國務院印發《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》(國發〔2017〕13號)。

　　《意見》指出，國家老齡事業發展目標為：到2020年，老齡事業發展整體水平明顯提升，養老體系更加健全完善，及時應對、科學應對、綜合應對人口老齡化的社會基礎更加牢固。

　　居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系更加健全。養老服務供給能力大幅提高、質量明顯改善、結構更加合理，多層次、多樣化的養老服務更加方便可及，政府運營的養老床位數占當地養老床位總數的比例不超過50%，護理型床位占當地養老床位總數的比例不低于30%，65歲以上老年人健康管理率達到70%。有利于政府和市場作用充分發揮的制度體系更加完備。

　　老齡事業發展和養老體系建設的法治化、信息化、標準化、規范化程度明顯提高。政府職能轉變、“放管服”改革、行政效能提升成效顯著。市場活力和社會創造力得到充分激發，養老服務和產品供給主體更加多元、內容更加豐富、質量更加優良，以信用為核心的新型市場監管機制建立完善。

　　(2)《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》

　　2017年1月23日，國務院發布《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》(國發〔2017〕9號)。

　　《規劃》指出，支持主要面向失能、半失能老年人的老年養護院，醫養結合設施和社區老人日間照料中心，榮譽軍人休養院、光榮院，農村特困人員救助供養服務機構等服務設施建設，增加護理型床位和設施設備。

　　擴大開放交流合作。鼓勵通過合資、合作等方式，支持合作辦醫，共建養老和殘疾人托養機構。

　　(3)《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》

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　　2、地方政策背景

　　(1)《浙江省社會養老服務促進條例》

　　2015年1月25日，浙江省十二屆人大三次會議上，《浙江省社會養老服務促進條例》以98.7%的贊成率獲得高票通過。

　　申請養老機構設立許可，應當向縣級以上人民政府明政部門申請。

　　申請營利性養老機構應該向工商行政管理部門辦理登記手續，申請非營利性養老機構向民政部門辦理登記手續。

　　養老機構應當與收住的老年人或者其代理人訂立養老服務合同，明確雙方的權利和義務，按照合同約定，為老年人提供集中住宿、生活照料、緊急救援、康復護理、精神慰藉和文化娛樂等方面的服務。

　　(2)《杭州市人民政府關于加快養老服務業改革與發展的意見》(杭政函〔2014〕174號)

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是改善老年人居住環境，提高老年人生活質量的需要

　　目前，我國尚處于社會主義初級階段，經濟發展水平不高，老年服務業總體發展水平滯后，老年福利設施在數量和質量上都與現實需要有很大差距，現有社會養老機構照料老人的能力遠不能滿足要求。

　　本項目建設的老年養護院，是提高老年人生活質量，加強社會主義精神文明建設的現實需要。提高老年人生活質量，讓老年人享受舒適安全、高質量的養老與療養康復服務，是國家對養老事業提出的新要求。要滿足和改善老年人對物質生活的非凡要求，更要不斷滿足和豐富老年人對精神文化生活的需要。為老年人提供全方位的服務，在養老過程中體現出鮮明的人文性和道義性，是社會文明進步的重要標志。這不僅有利于社會養老事業的發展和完善，還有利于形成積極的社會風尚，使老人在一種積極、活躍的精神狀態中安度晚年。

　　二、項目建設是適應人口老齡化發展、滿足健康養老服務需求的需要

　　三、項目建設是推動老年人權益保障工作，構建和諧社會的需要

　　四、項目建設是助推**區健康服務業發展的需要

　　五、項目建設符合國人死亡趨同

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 中國養老產業發展分析

　　一、中國養老產業發展概述

　　1、養老產業的提出

　　老年人的需求是老齡產業發展的根本基礎，而老年人的主要需求是養老服務需求。中國的養老產業是從計劃經濟條件下那些專門為照顧“三無對象”而設立的國家福利設施的基礎上發展起來的。隨著經濟社會發展，特別是人口老齡化的迅猛發展，家庭和政府都無力負擔沉重的養老服務壓力，只能求助市場，動員廣泛的社會力量為老年人提供養老服務。

　　在老年人的眾多需求中，養老服務需求是其主要需求，養老服務水平的高低是老年人能否安度晚年的關鍵因素。目前，我國對于養老服務的概念界定尚無定論，有人把養老服務統稱為老年福利服務;也有的專家學者認為養老服務可以劃分為兩大部分，一部分是養老產業，一部分是老年福利服務事業。其中養老產業，是指那些為高、中收入或經濟保障狀況較好的老年人提供的養老服務，這些老年人有能力支付養老機構的各項費用，他們可以自由地選擇機構。老年人福利服務事業則是為社會上更多的經濟狀況不是很優越的老年人提供的養老服務，這部分老年人的養老需求同樣旺盛，但是受收入的制約，他們承擔不了市場化養老服務所必須支付的成本。

　　2、中國的養老方式

　　我國目前主要有家庭養老、機構養老和居家養老三種養老方式。

　　(1)家庭養老

　　所謂家庭養老，就是由子女提供供養經費、生活照顧(包括醫療護理)和精神慰籍的封閉式運作形式。家庭養老在我國可謂源遠流長，它是一種建立在中國傳統血親價值和血親倫理之上的養老方式。它體現了中華民族尊老愛幼的傳統美德，與其他養老方式相比，優越性十分明顯。一是家庭養老大都采取代際同居或居住地附近的方式，子女可以為父母提供經濟支持和生活照顧，二是父母可以力所能及地幫助子女照顧孩子、料理家務，可提高老年人在家庭中的地位，三是老年人與各年齡段的人保持接觸，可起到延緩衰老的作用，尤其是老人與孫輩的交往，能使老年人享受到天倫之樂。

　　(2)機構養老

　　機構養老主要是指在支付一定費用后，老年人在政府和社會各界舉辦的各種養老院、敬老院、護理院等機構和設施中養老。上世紀八十年代，為解決人口日益老化的問題，由民政系統牽頭，陸續開辦了包括養老院等在內的多項社會福利事業。進行市場經濟體制改革以后，民辦養老機構涌現，成為政府養老機構的補充。近年來，選擇進入機構養老的城市老人逐漸增多，主要原因：一是可減輕子女的負擔;二是可避免因代溝沖突;三是能減輕老人家務勞動壓力;四是能消除孤獨感;五是能受到健康護理等專業化的服務。這些都是家庭養老難以比擬的。

　　(3)居家養老

　　居家養老是就是老年人在家中居住，接受由社區提供養老服務的一種養老方式。在我國，考慮到家庭養老功能的日益衰弱和機構養老的力不從心，及多數老年人處于經濟和情感上的原因不愿離開熟悉的社區環境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環境，老人更希望在家里而不是在養老機構接受服務，居家養老便應運而生。居家養老不同于傳統的家庭養老，是兼具家庭養老和機構養老優越性的新型養老方式。此外，從生活質量的角度而言，由于這三種養老方式彼此孤立，缺乏相互間的銜接和配套，目前僅能滿足老年人吃穿住行，看病等最基本的生存需要，對老年人生活質量的更高層面，如生活滿意度、精神生活(如文化娛樂)和奉獻社會等方面的需求難以顧及。

　　3、中國養老產業發展歷程

　　我國的養老產業自新中國成立至今，大致可分為以下三個階段：

　　(1)第一階段：新中國成立至20世紀70年代，受人口生育政策不受限制的影響，處于年輕型向成年型轉變階段，老年人占社會人口比重較低，所以該段時間養老問題并未引起社會的重視，也沒有所謂的發展養老產業的說法。

　　(2)第二階段：20世紀80年代至20世紀末，我國老年市場有了較快的發展，并且逐漸形成一定體系。隨著我國1999年老年人口比重進入國際公認老齡化水平線、老年人口的快速增加、老年人購買力的逐漸增強和老年人消費觀念和消費行為的改變，我國的老年市場得到進一步擴大，初步顯現一定的發展潛力。有些企業一哄而上，竟相推出老年產品，但由于未對老年人的購買力水平、消費習慣和消費特征進行準確的分析，很多產品因不適應市場的需求而最終解散。

　　(3)第三階段：21世紀初至今，我國人民的生活水平穩步提高，消費觀念發生較大的改變，我國老年市場潛力增大，老年人需求開始向個性化、多元化方向發展。然而，盡管企業界和理論界均認為我國的老年市場亟待開發、老年產業潛力巨大，但大部分企業卻不敢輕易涉足老年產業。只有少數企業將目光瞄準了老年市場，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服裝、老人化妝品、老年服務設施等商品。整體來看，中國養老市場仍存在很大的空白。

　　二、中國養老產業供給側分析

　　三、中國養老產業需求側分析

　　四、中國養老產業發展趨勢

　　第二節 杭州市養老產業發展分析

　　第三節 健康養生市場分析

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第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址

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　　第二節 項目建設條件分析

　　一、區位概況

　　二、交通條件

　　三、自然地理

　　四、經濟發展

　　五、人口與衛生

　　六、基礎設施

　　第三節 項目選址合理性分析

　　目前，根據已掌握的信息，項目擬建區域基礎設施完善，供電、給排水、供熱、通信等基礎設施配套齊全，交通便利，適合項目建設。

　　

第五章 項目運營服務定位

　　第一節 醫養結合

　　一、醫療機構

　　二、養老機構

　　第二節 臨終關懷

　　第三節 社區融入

　　第四節 環境要素

　　

第六章 項目規劃建設方案

　　第一節 基地分析

　　第二節 項目建設內容及規模

　　考慮到項目各方面的規劃面積，以及市場調查中對于總建筑面積的需求，項目規劃用地約**畝(**

m2)，建筑面積共計**

m2(依據《浙江省養老服務設施專項規劃編制導則(試行)》，養老機構容積率**，建筑密度**)。本項目主要建設內容包括：普通養老公寓(床位**張)**

m2，VIP養老公寓(床位**張)*

m2，醫療部**

m2，住院部*

m2，日間照料中心**

m2，康復中心**

m2，多功能廳**

m2，物業辦公**

m2，以及公共區域**

m2等。

　　第三節 功能分區

　　一、養老機構

　　二、自理型公寓

　　三、社區醫療

　　四、公共服務區域

　　五、臨終關懷

　　第四節 景觀結構

　　第五節 道路交通規劃

　　第六節 豎向設計

　　第七節 無障礙設計

　　第八節 立面造型

　　第九節 設施設備

　　

第七章 環境保護

　　第一節 執行標準及排放標準

　　根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督，采用的環境保護法規及標準為：

　　1、《中華人民共和國環境保護法》(2014年修訂);

　　2、《中華人民共和國環境影響評價法》(2002年修訂);

　　3、《中華人民共和國清潔生產促進法》(2012年修訂);

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　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

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　　一、項目建設期環境保護

　　1、廢氣和揚塵處理

　　本項目建設大氣污染分為建設期和運營期兩個不同的時段。建設期大氣污染源主要是施工揚塵和施工車輛尾氣。建設期產生大氣污染的主要是施工點，陵園道路建設等項目所在地。主要的工程措施是管理措施。

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　　2、廢水處理

　　3、噪聲處理

　　4、固體廢棄物處理

　　二、項目運營期環境保護

　　第三節 環境保護措施

　　一、大氣保護規劃

　　二、水體保護

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第八章 消防及安全方案

　　第一節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、建筑

　　三、給水消防

　　四、電氣消防

　　五、防范措施

　　第二節 安全方案

　　一、規范和依據

　　二、安全措施

　　三、監控系統說明

　　

第九章 節能方案分析

　　我國的能源國策是開發與節約并重，應采用多種措施節約能源。本項目在具體實施過程中要充分地考慮當地供電、供水等設施的供給能力，要逐步實現在保證安全運營的前提下，滿負荷的運行方案，提高運行效率，節約能源。

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》(2016年修改);

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》(2009年修訂);

　　3、《中華人民共和國電力法》(2015年修改);

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　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施

　　一、節電

　　二、節水

　　三、建筑節能

　　四、能源管理

　　第三節 項目能耗分析

　　一、主要能源消耗種類及消耗數量

　　1、用電量估算

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　　2、用水量估算

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　　3、項目總能耗

　　二、項目所在地能源供應狀況分析

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第十章 建設期限和實施的進度安排

　　第一節 項目施工組織措施

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　　一、建立項目實施管理機構

　　二、施工準備

　　三、經營準備

　　四、竣工驗收

　　第二節 項目實施進度

　　第三節 工程招投標

　　一、編制依據

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

　　

第十一章 項目組織管理與運行

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構設置原則

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　　二、項目組織管理模式

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　　第二節 勞動定員和人員培訓

　　一、勞動定員

　　項目投入運營前之前，應根據崗位要求對職工進行培訓，組織職工進行崗前學習，熟練掌握工作技能，提高職工技術水平和職業素質，以滿足需要，并積極創造條件為設計、科研及管理人員提供各種訓練的機會，以提高職工技術水平和職業素質，滿足生產需要，增強公司的市場開拓能力。

　　項目運營后勞動定員如下。

　　二、員工來源及招聘方案

　　三、人員培訓

　　

第十二章 投資估算和資金籌措

　　第一節 投資估算

　　一、估算說明

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　　二、估算依據

　　三、建設進度

　　第二節 項目投資估算

　　一、建筑工程費

　　二、設備購置費

　　三、安裝工程費

　　四、建設工程其它費用

　　五、預備費

　　六、流動資金

　　七、總投資

　　項目總投資**萬元，其中，固定資產投資**萬元，流動資金**萬元。固定資產中，工程費用**萬元，工程建設其他費用**萬元，預備費用**萬元。

　　第三節 資金籌措

　　

第十三章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入估算

　　本項目設置床位**張，其中VIP床位**張，普通床位**張。項目穩定運營年份，年營業收入**萬元。

　　第三節 成本費用估算

　　一、耗材費用

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費用

　　四、維修費用

　　五、其他費用

　　六、折舊及攤銷費

　　七、總成本費用

　　第四節 利潤及稅收估算

　　一、利潤測算

　　二、稅金測算

　　第五節 財務指標分析

　　本項目財務基準收益率取行業基準收益率8%。

　　根據損益表，現金流量表，項目所得稅后凈現值內部收益率測算表，可進一步測算出動態反映本項目盈利能力的凈現值NPV、內部收益率IRR、項目動態全部投資回收期Rt和投資利潤率等指標。

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、投資凈利潤率

　　第六節 項目盈虧平衡分析

　　第七節 項目敏感性分析

　　第八節 財務研究結論

　　該項目所得稅前的財務內部收益率為**%，所得稅后財務內部收益率為**%，均高于行業基準收益率，滿足投資者的要求。財務凈現值(稅前)為**萬元，財務凈現值(稅后)為**萬元;投資動態回收期(稅前)為**年，投資動態回收期(稅后)為**年，低于基準投資回收期，說明項目的盈利能力較好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目在財務上是可行的。

　　

第十四章 社會效益評價

　　第一節 社會效益

　　一、帶動當地經濟發展，達產后每年增加政府稅收**萬元

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　　二、帶動就業增長、培養專業服務人才，直接增加就業崗位**個

　　三、滿足社會對養老服務日益增加的需求

　　四、養老興市、改善投資環境

　　第二節 互適性分析

　　

第十五章 項目風險分析及規避建議

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　本項目建成投產后，在資源整合、資金管理、生產經營管理等方面對項目單位提出了更高的要求?，F有管理團隊雖然包括各類高級管理人才，具有豐富的企業管理經驗、市場營銷經驗、資本運營經驗，但如果公司整體管理水平不能及時調整、完善，將影響公司的應變能力和發展活力，進而削弱公司的競爭力，給公司未來的經營和發展帶來較大的不利影響。

　　防范措施：

　　1、加強企業經營風險管理以及運營技術水平的提高。

　　2、建立健全公司的各項內部控制制度，使公司管理有法可循;

　　3、完善公司的約束和激勵機制，落實崗位責任制;

　　4、全面提升公司管理團隊的管理水平和協同作戰的能力。

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險

　　二、政策風險

　　三、市場風險

　　四、環境風險

　　五、綜合風險評價

　　第三節 其他風險

　　一、金融風險分析

　　二、市場競爭風險

　　三、市場運營機制風險

　　

第十八章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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