以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　湖北省某醫療物業管理綜合產業鏈項目

　　二、項目性質

　　新建

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地點

　　五、項目建設概況

　　**項目借助**資源，充分發揮項目以醫療物業管理為紐帶的優勢，利用**經驗積累，面向……，為億萬家庭的健康福祉奮力前行。

　　本項目占地面積共**畝，分兩期實施。其中一期占地面積**畝，二期占地面積**畝。主要建設內容及規模如下：

　　六、項目總投資

　　七、項目建設周期

　　第二節 項目主要研究結論

　　一、經濟效益研究結論

　　二、社會效益研究結論

　　第三節 可行性研究報告編制依據

　　一、編制依據

　　二、編制目的

　　三、編制原則

　　

第二章 項目建設背景、必要性及可行性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　(1)《2018年政府工作報告》

　　2018年3月5日，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第一次會議上發表了《2018年政府工作報告》。

　　《報告》指出，支持社會力量增加醫療、養老、教育、文化、體育等服務供給;繼續提高退休人員基本養老金和城鄉居民基礎養老金;深化養老保險制度改革，建立企業職工基本養老保險基金中央調劑制度;促進外商投資穩定增長，擴大電信、醫療、教育、養老、新能源汽車等領域開放。

　　強化民生兜底保障。穩步提高城鄉低保、社會救助、撫恤優待等標準。積極應對人口老齡化，發展居家、社區和互助式養老，推進醫養結合，提高養老院服務質量。

　　發展壯大新動能。做大做強新興產業集群，實施大數據發展行動，在醫療、養老等多領域推進“互聯網+”。

　　(2)《國務院辦公廳關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》

　　2017年5月23日，國務院辦公廳印發《關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》(國辦發〔2017〕44號)。《意見》指出，鼓勵社會力量提供醫療服務，是深化醫改、改善民生、提升全民健康素質的必然要求，是繁榮壯大健康產業、釋放內需潛力、推動經濟轉型升級的重要舉措，對推進健康中國建設、全面建成小康社會具有重要意義。《意見》提出目標：到2020年，社會力量辦醫能力明顯增強，醫療技術、服務品質、品牌美譽度顯著提高，專業人才、健康保險、醫藥技術等支撐進一步夯實，行業發展環境全面優化。打造一大批有較強服務競爭力的社會辦醫療機構，形成若干具有影響力的特色健康服務產業集聚區，服務供給基本滿足國內需求，逐步形成多層次多樣化醫療服務新格局。

　　《意見》要求，推動發展多業態融合服務。促進醫療與養老融合，支持社會辦醫療機構為老年人家庭提供簽約醫療服務，建立健全與養老機構合作機制，興辦醫養結合機構。醫療資源和區位等基礎條件較好的地方，可以探索以社會力量為主，打造特色鮮明、具有競爭力和影響力的健康服務產業集聚區，更好滿足國內外較高層次健康消費需求。

　　(3)……

　　2、湖北省政策

　　(1)《湖北省衛生與健康事業發展“十三五”規劃》

　　到2020年，基本建立起與本省經濟社會發展水平相適應的基本醫療衛生制度，建立起與居民健康需求相適應的公共衛生和醫療服務體系。具體目標是：

　　——服務體系持續改善。資源總量保持適度增長，結構分布更加優化，分工協作更加明確，服務可及性更加改善，服務模式有效轉變，服務能力和服務質量大幅提升，更好地滿足人民群眾多樣化、多層次健康需求。

　　——制度體系更加完善。衛生計生法律制度進一步健全，醫療衛生機構管理體制、運行機制進一步完善，治理體系進一步加強，治理能力進一步提升。

　　——健康素養明顯提升。實施健康湖北建設，推動健康管理，普及健康生活方式，健康保障關口前移，有效控制健康危險因素，消除一批重大疾病。

　　——人口均衡協調發展。全面兩孩政策平穩實施，保持適度生育水平，出生人口性別比日趨正常，計劃生育服務管理制度更加完善。

　　建立科學有效的現代醫院管理制度。通過調整醫療服務價格、加大政府投入、改革支付方式、降低醫院運行成本等，建立科學合理的補償機制。允許醫療衛生機構突破現行事業單位工資調控水平，允許醫療服務收入扣除成本并按規定提取各項基金后主要用于人員獎勵，并建立動態調整機制。建立以社會效益、優質服務、質量安全、綜合管理、可持續發展等為主要內容的醫院績效評價體系。控制公立醫院醫療費用不合理增長。

　　(2)《湖北省大數據發展行動計劃(2016-2020年)》

　　培育“互聯網+醫療”在線服務新業態。加快各市(州)三級以上醫療機構、醫保定點醫院等優質資源整合，圍繞各區域綜合性醫院及重點專科醫院的醫生資源，建設醫療健康云服務平臺。著力推動武漢同濟醫院、武漢協和醫院、武漢大學人民醫院等省級重點醫院的醫生資源加速向平臺匯聚，積極利用移動互聯網為全省居民提供在線預約診療、候診提醒、劃價繳費、診療報告查詢、藥品配送等便捷服務。引導各區域優質醫療機構面向中小城市和農村地區開展基層檢查、上級診斷等醫療服務模式創新。

　　到2017年，全省智慧健康服務體系初具規模，基本實現省級平臺與國家和各市(州)平臺的互聯互通，支撐三醫聯動、分級診療、績效考核、健康管理等服務，開展醫療健康大數據深度挖掘和廣泛應用。到2020年，建成互聯互通的全省智慧健康服務體系，實現衛生計生一網覆蓋、居民健康一卡通用。

　　(3)……

　　二、經濟社會背景

　　三、文化背景

　　第二節 項目建設必要性分析

　　一、本項目是推動我國醫療機構物業管理產業跨越式發展的需要

　　在成熟的行業格局中，一定是不同規模、不同定位的企業和諧共生的，專業的企業做專業的事，找準定位、發揮出自身價值的企業都將獲得充足的生存空間。伴隨著醫院改革和升級換代，醫院主體更加注重核心技術的發展，越來越多的非醫療業務外包，物業服務的范圍也進一步擴大，整個醫院物業服務行業具備廣闊的空間。

　　**運用現代科學管理手段和專業技術，融管理、服務、經營于一體，對醫療機構的后勤系統實施全方位、多功能的統一管理的活動，為醫療機構的使用人提供全面、高效、節約、有償的服務。項目的建設，能夠推動我國醫療機構物業管理產業的跨越式發展。

　　二、本項目是領跑地區醫療及服務產業，打造綜合產業鏈集群發展的需要

　　三、本項目是為億萬家庭謀福祉，切實改善國內醫療產業環境的需要

　　第三節 項目建設可行性分析

　　一、本項目建設依托了國家和地方的政策指導

　　二、本項目建設擁有巨大的市場消費環境

　　三、本項目建設能夠切實解決醫療機構非臨床服務的難點和痛點，并以此為紐帶實現醫療健康的全產業鏈布局

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 醫療產業發展現狀

　　一、我國醫療產業發展規模

　　醫療健康產業是世界上最大和增長最快的產業之一，受人口增長、生活水平提高、人口老齡化等動力推動，國內醫療健康需求日益增長，不僅推動了醫學技術取得重大突破，也推動了商業模式創新和產業融合不斷加速。

　　在國家政策的大力支持下，我國醫療健康產業未來市場前景廣闊，產業規模從2011年的1.6萬億元增長至2015年的3.9萬億元，產業規模擴大了1倍以上。2016年我國醫療健康產業的市場規模已經達到4.6萬億元，同比增長約18%，2017年，我國醫療健康產業的市場規模已經達到5.1萬億元。根據《“健康中國2030”規劃綱要》指出，預計到2020年，我國健康產業總規模將超過8萬億元。

　　目前中國醫療健康產業正處于歷史上變革最為劇烈的時期，具體表現為：

　　1、支付方的壓力將倒逼供給側的重大改革：人口老齡化的進一步加劇決定醫保缺口將越來越大，醫保進一步壓縮支出成為大概率事件，圍繞著控費而展開的一系列動作將比歷史上任何一個時期更加嚴厲，如分級診療、處方外流等。

　　2、技術驅動下的醫療手段革新將從根本上改變傳統醫療：越來越多的顛覆性技術將逐步滲透至大眾群體，涉及多個領域的精準醫療將加速發生。技術進步將從根本上改變現有診療產業的市場格局。

　　3、人均可支配收入的提升將推動醫療需求向消費需求轉變：醫療需求呈現多層次、多元化發展，推動醫療需求向消費需求轉變。

　　二、我國醫療機構數量、分布、增長情況

　　三、我國醫療機構發展的特點

　　四、新時代醫療機構非臨床服務面臨的機遇與挑戰

　　第二節 醫療機構非臨床服務產業分析

　　一、醫療機構非臨床服務產業介紹

　　在醫院后勤服務行業內部，由物業服務企業提供的服務為“醫院非臨床服務”，而不是物業服務，這兩者還是有著本質的區別。首先是服務的對象有區別，傳統物業服務強調的是對建筑物和設備設施的管理維護，而醫院非臨床服務不僅僅是做好物的管理，更重要的是做好人的服務，因此服務的范圍擴大了，除了“四保”以外，有中央運送、護工服務、餐飲服務、導醫服務、被服洗滌、醫療廢棄物處理等;其次是服務的方式方法有區別，醫院是一個人員密集、24小時開放、提供病患治療為主的特殊公共場所，易發生人員傷害、院內交叉感染和群體事件，所以為醫院提供的非臨床服務有其專業性和特殊性。比如保潔，在住宅小區里只要地掃干凈，而在醫院，不僅要環境干凈整潔，更要做好消毒隔離，防止院內感染;最后，大部分醫院是公立非盈利機構，在為醫院提供服務時要有人道主義精神，任何時候，任何情況下都要保證醫院的正常運轉。

　　二、醫療機構非臨床服務產業發展現狀

　　三、醫療機構非臨床服務產業的特點與難點分析

　　四、醫療機構非臨床服務產業的發展趨勢

　　五、本項目的提出：……

　　第三節 本項目所涵蓋的醫療綜合產業鏈市場需求分析

　　一、醫療非臨床服務培訓市場需求分析

　　二、醫院市場需求分析

　　三、康復醫療市場需求分析

　　四、養老市場需求分析

　　五、互聯網醫療市場需求分析

　　第四節 本項目發展SWOT分析

　　針對本項目實際特點，選取項目建設和發展過程中優勢(S)、劣勢(W)、機遇(O)、威脅(T)等因素進行分析，得出分析結果如下表所示：

　　

第四章 項目選址分析

　　第一節 項目選址指導思想

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目選址地點及區位優勢分析

　　一、自然環境

　　二、交通條件

　　三、醫療及相關產業發展環境

　　四、人力資源條件

　　五、勞動力價值

　　六、當地政府支持

　　七、基礎設施配套

　　第三節 項目選址合理性評價

　　

第五章 項目建設內容與規模

　　第一節 項目整體定位

　　一、目標定位

　　二、功能定位

　　三、產品定位

　　四、客群定位

　　第二節 項目建設內容

　　本項目主要建設內容包括：……。

　　1、……

　　2、……

　　3、……

　　4、……

　　5、……

　　6、……

　　第三節 項目建設規模

　　

第六章 工程技術方案

　　第一節 項目建設原則

　　一、建設指導思想

　　二、建設原則

　　第二節 總圖布置

　　一、項目規劃構思

　　二、總平面布置原則

　　三、設計依據與規范

　　四、道路交通組織

　　五、豎向布置

　　第三節 建筑設計

　　一、項目規劃原則

　　二、項目總體設計

　　三、無障礙設計

　　四、立面設計

　　五、裝修工程

　　六、油漆涂料工程

　　七、材料工程

　　八、門窗工程

　　九、玻璃幕墻

　　第四節 人防工程

　　第五節 信息化工程

　　一、設計依據

　　二、信息系統

　　三、病房呼叫系統

　　四、智能化系統

　　第六節 公輔工程

　　一、設計依據

　　二、電力

　　三、給水

　　四、通風及空調

　　五、水電管網

　　六、防水工程

　　

第七章 環境評價

　　第一節 執行標準

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　1、廢氣和揚塵處理

　　施工期向大氣排放的主要污染物有CO、NO2等和粉塵。CO、NO2等來源于運輸車輛和施工機械排出的廢氣;粉塵和揚塵主要來源于建筑材料水泥、白灰、黃沙等的運輸、裝卸、堆放、攪拌過程中，由于風力作用產生的粉塵和揚塵;車輛運輸過程中產生的地面揚塵;施工垃圾在堆放和清運過程中產生的揚塵。控制揚塵對環境的不良影響，可采取以下防治措施：封閉式施工，最大限度控制受施工揚塵影響的范圍。對施工現場進行科學管理，水泥應建專門庫房堆放，砂石料統一堆放，盡量減少搬運環節，搬運時做到輕舉輕放，防止包裝破裂;施工現場和堆場適量噴水，使其保持一定的濕度，減少揚塵量;運輸車輛避免裝載太滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，對車輛及時沖洗;運輸砂石料、水泥、渣土等易產生揚塵的車輛上應覆蓋篷布;土方施工時可在上風向建圍欄，減少施工揚塵擴散，如遇風速過大的天氣應停止這部分的施工。

　　為了減少施工揚塵，施工中還應注意減少表面裸土，開挖后及時回填、夯實，做到有計劃開挖，有計劃回填。裸露的施工地面應用密布網覆蓋。施工期在現場設置不低于1.8米高的圍擋，同時采取運輸車輛經常清洗、路面硬化等措施，以便降低施工運輸車輛揚塵的影響。

　　2、廢水處理

　　3、噪聲處理

　　4、固體廢棄物處理

　　二、項目運營期環境保護

　　第三節 綠化設計

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第八章 能源節約評價

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　一、建筑節能措施

　　二、給排水節能

　　三、電氣節能與環保

　　第四節 項目節能分析

　　

第十章 勞動安全與衛生方案

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　一、防電

　　二、防噪聲

　　三、防雷和接地保護

　　四、廢棄物處理

　　五、人員設施管理

　　第三節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、防火等級

　　三、消防設計方案

　　四、防火措施

　　五、滅火措施

　　

第十一章 項目組織管理與運行方案

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構

　　二、項目實施管理

　　三、資金與信息管理

　　第二節 質量管理及技術管理

　　一、質量管理

　　二、技術管理

　　第三節 項目勞動定員

　　一、勞動定員

　　根據各大版塊業務需求，本項目預計直接帶動就業崗位**人，人員配比如下：

　　二、人員來源

　　

第十二章 投資估算與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　項目工程費用投資合計**萬元，其中建筑工程費**萬元，安裝工程費用為**萬元，設備費用**萬元。項目工程費用估算如下所示

　　……

　　二、工程建設其他費用估算

　　三、預備費用

　　四、流動資金

　　五、項目總投資估算

　　本項目總投資為**萬元，其中，固定資產投資金額為**萬元，流動資金為**萬元。

　　第五節 資金籌措

　　

第十三章 項目建設進度規劃

　　第一節 項目施工組織措施

　　一、建立項目實施管理機構

　　二、施工準備

　　三、經營準備

　　四、竣工驗收

　　第二節 項目實施進度

　　第三節 工程招投標

　　一、編制依據

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

　　

第十四章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入估算

　　本項目營業收入主要來自醫療機構物業管理、非臨床服務培訓、醫院、康復醫院以及養老院。各項收入測算如下：

　　……

　　收入測算詳見附表《營業收入估算表》。

　　第三節 成本費用估算

　　一、耗材費用

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費用

　　四、維修費用

　　五、其他費用

　　六、折舊及攤銷費

　　七、總成本費用

　　第四節 利潤及稅收估算

　　一、利潤測算

　　二、稅金測算

　　第五節 財務指標分析

　　本項目財務基準收益率取行業基準收益率**%。

　　根據損益表，現金流量表，項目所得稅后凈現值內部收益率測算表，可進一步測算出動態反映本項目盈利能力的凈現值NPV、內部收益率IRR、項目動態全部投資回收期Rt和投資利潤率等指標。

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、投資凈利潤率

　　第六節 項目盈虧平衡分析

　　第七節 項目敏感性分析

　　第八節 財務研究結論

　　經測算，項目穩定運營后，預計穩定期營業收入達**萬元。項目所得稅后財務凈現值為**萬元，財務內部收益率為**%，靜態投資回收期為**年，動態投資回收期為**年，投資凈利潤率為**%。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資凈利潤率等財務評價指標均優于行業基準值;從敏感性分析看，項目具有較強的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　

第十五章 項目社會效益分析

　　第一節 項目社會效益分析

　　一、帶動當地經濟發展，達產后每年增加政府稅收**萬元

　　二、帶動就業增長、培養專業服務人才，可直接增加就業崗位上千個

　　三、項目建設能夠創造大量的就業與稅收

　　第二節 項目社會互適性分析

　　第三節 項目社會效益綜合評價

　　

第十六章 項目風險識別與防控

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　本項目建成后，在資源整合、資金管理、經營管理等方面對運營方提出了更高的要求。現有管理團隊雖然包括各類高級管理人才，具有豐富的企業管理經驗、資本運營經驗，但整體管理水平有待進一步提高。如果項目整體管理水平不能及時調整、完善，將影響項目的應變能力和發展活力，進而削弱公司的競爭力，給公司未來的經營和發展帶來較大的不利影響。

　　防范措施：

　　1、建立健全醫療健康產業園內的各項內部控制制度，使管理有法可循;

　　2、完善約束和激勵機制，落實崗位責任制;

　　3、全面提升管理團隊的管理水平和協同作戰的能力。

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、政策性風險分析及控制

　　二、人力資源風險分析及控制

　　三、市場風險

　　四、環境風險

　　五、綜合風險評價

　　第三節 其他風險

　　一、金融風險分析

　　二、市場競爭風險

　　三、市場運營機制風險

　　

第十七章 可行性研究報告結論與建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、項目的市場前景十分廣闊

　　二、項目政策保障

　　三、項目資金安排合理

　　四、項目建設條件及方案

　　五、項目經濟效益

　　六、項目社會效益

　　七、項目風險控制問題

　　第二節 項目可行性研究建議

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