以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 項目概況

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　河北某健康頤老園項目

　　二、項目性質

　　改建、擴建

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地址

　　五、項目定位及規劃

　　為了貫徹落實國家鄉村振興戰略方針，加快新型城鎮化建設步伐，推動經濟轉型升級和培育經濟發展新動能等相關文件精神，按照“創新、協調、綠色、開放、共享”發展新理念，搭建聚焦特色產業、提升城鎮功能的創新產業發展平臺，本著**經濟帶“環境可承載、生態受保護”的開發建設原則，公司計劃會同多方資源，整合武漢****湖現有40萬平方米存量閑置房資產(其中75%為別墅，25%為公寓樓)，并對其進行改造、擴建，滿足全域性大健康頤養產業項目發展需求。

　　圖表 1：存量閑置房資產現狀

　　圖表 2：存量閑置房資產現狀

　　圖表 3：存量閑置房資產現狀

　　圖表 4：存量閑置房資產現狀

　　項目將依托木蘭湖的自然生態環境，盤活存量閑置房，提升康養產業的潛力和價值，融入女性文化，構建以女性為主題的健康養老、女性大健康產業聚集園區。

　　六、項目合作模式

　　七、項目總投資及資金使用計劃

　　項目總投資***億元人民幣，一期投資***億，二期投資***億，建設期***年。項目兩期投入計劃如下：

　　1、一期投資計劃

　　一期計劃投入***億元，資金使用計劃如下：

　　(1)并購、整合***萬平米閑置資產(其中別墅約占***%、公寓約占***%，國有資產約占***%、民營資產約占***%)，閑置樓盤、土地及附著物。***萬平米閑置房并購大約需要***億資金(***萬平米****元/平米)，裝修、改造***億元(***萬平米****元/平米)，小計***億元(包括國有、民營存量資產作價入股資本);

　　2、

　　3、

　　4、

　　5、

　　2、二期投資計劃

　　八、投資回報分析

　　九、企業包裝上市

　　第二節 可行性研究報告的編制依據

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

　　

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　健康是人類永恒的主題，也是社會進步的重要標志，是未來社會的剛性需求。隨著十八屆五中全會公報的發布，一個全新概念以白紙黑字的形式進入人們視野，落入人們的日常生活——健康中國。“十三五”規劃建議落地，健康中國正式升級至“國家戰略”，健康中國有望成為培育新經濟增長點的重要“源頭活水”，國人醫療消費需求進一步擴大，健康產業消費市場將呈現出巨大潛力和發展活力，而這也將成為“十三五”時期乃至更長時間內中國經濟持續增長的重要支撐。

　　同時，我國已經進入人口老齡化快速發展階段。近年來，為推進養老產業發展，解決人口老齡化帶來的社會問題，國家及地方紛紛出臺多項政策，以促進其健康發展;習近平主席在十九大報告中的再次明確指出：“積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展，”使“醫養結合”成為備受矚目的焦點話題。

　　1、國家層面政策

　　《十九大報告》

　　《國務院辦公廳關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》

　　《國務院關于印發“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》

　　《國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》

　　《“健康中國2030”規劃綱要》

　　《民政事業發展第十三個五年規劃》

　　《關于做好醫養結合服務機構許可工作的通知》

　　二、經濟背景

　　近年來，面對復雜嚴峻的國際經濟形勢和艱巨繁重的國內改革發展穩定任務，全國各族人民在黨中央的正確領導下，堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以加快轉變經濟發展方式為主線，按照穩中求進的工作總基調，認真貫徹落實加強和改善宏觀調控的各項政策措施，國民經濟運行總體平穩，各項社會事業取得新的進步，為全面建成小康社會奠定了良好基礎。

　　1、國民經濟穩定增長

　　初步核算，2017年國內生產總值827122億元，比上年增長6.9%。其中，第一產業增加值65468億元，增長3.9%;第二產業增加值334623億元，增長6.1%;第三產業增加值427032億元，增長8.0%。第一產業增加值占國內生產總值的比重為7.9%，第二產業增加值比重為40.5%，第三產業增加值比重為51.6%。全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為58.8%，資本形成總額貢獻率為32.1%，貨物和服務凈出口貢獻率為9.1%。全年人均國內生產總值59660元，比上年增長6.3%。全年國民總收入825016億元，比上年增長7.0%。

　　三、社會背景

　　1、我國正在快速成為中產階級國家，中產階級消費潛力巨大

　　2、特殊人口政策和國情導致“老齡化”問題嚴峻

　　3、傳統農耕文化衍生出“單一養老模式”

　　4、“421”倒金字塔家庭結構產生“空巢家庭”

　　5、養老產業發展處于初級階段，供給嚴重不足

　　6、女性經濟將成為世界經濟的重要支柱產業之一

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目的建設是改善老年人居住環境，提高老年人生活質量的需要

　　二、項目的建設是促進區域經濟可持續發展的需要

　　

第三章 市場發展分析

　　第一節 養老產業發展現狀分析

　　一、中國養老產業發展現狀分析

　　1、中國已經成為世界上老年人口最多的國家

　　目前，中國已經成為世界上老年人口最多的國家，據國家統計局最新數據，60周歲及以上人口24090萬人，占總人口的17.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總人口的11.4%。當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口處于老齡化社會。中國老年人口比例嚴重超標。

　　據悉，2000年時，中國65歲以上老年人口占比7%，此后不斷攀升。2005年中國65歲以上老年人口突破1億人，達10055萬人。2007年中國65歲以上老年人口占比7%，2016年中國65歲以上老年人口突破1.5億。2017年中國老年人口進一步增長，達到15831萬人，65歲以上老年人口占比飆升至11.4%。據悉，近十年，中國65歲以上老年人口不斷增長，同比增速由2008年的3.0%增長至2017年的5.5%。

　　2、我國養老機構供給的主體是公辦養老機構，其他形式的養老機構供給主體發展不充分

　　3、我國的養老產業才剛剛開始發展，尚無真正成熟的模式

　　二、湖北省養老產業發展現狀分析

　　近年來，湖北省老齡事業發展和養老體系建設取得顯著成就。《湖北省社會養老服務體系建設“十二五”規劃》確定的目標任務基本完成，尊老敬老養老助老社會氛圍日益濃厚，老年人的獲得感和幸福感明顯增強。

　　1、養老服務體系建設穩步推進

　　2、湖北省人口老齡化速度加快，養老市場需求激增

　　3、***市老齡化程度持續增加，平均每年以5萬左右的速度增長

　　三、養老產業發展趨勢分析

　　1、2020年前后初步形成老齡產業政策體系的基本框架

　　2、2025年前后迎來老齡產業黃金井噴期的歷史性拐點

　　3、2025年前后將形成供需兩旺的良好態勢

　　4、混業經營戰略將成為中國老齡產業發展的主流模式

　　第二節 女性消費品展銷市場分析

　　一、女性消費品行業概述

　　二、“她經濟”——女性經濟崛起

　　三、“她商品”——美容相關行業市場前景廣闊

　　四、女性將成為主導旅游消費市場的新力量

　　

第四章 項目建設及發展規劃

　　第一節 項目定位

　　一、總體定位

　　為了貫徹落實國家鄉村振興戰略方針，加快新型城鎮化建設步伐，推動經濟轉型升級和培育經濟發展新動能等相關文件精神，按照“創新、協調、綠色、開放、共享”發展新理念，搭建聚焦特色產業、提升城鎮功能的創新產業發展平臺，本著長江經濟帶“環境可承載、生態受保護”的開發建設原則，公司計劃會同多方資源，整合武漢****現有***萬平方米存量閑置房資產(其中***為別墅，***%為公寓樓)，并對其進行改造、擴建，滿足全域性大健康頤養產業項目發展需求。

　　項目將依托木蘭湖的自然生態環境，盤活存量閑置房，提升康養產業的潛力和價值，融入女性文化，構建以女性為主題的健康養老、女性大健康產業聚集園區。

　　二、產業定位

　　三、產品定位

　　第二節 項目建設內容

　　項目總體分為兩大板塊：國際女性康養頤養區、國際女性大健康產業區(世界婦女大健康論壇、會展中心)。

　　一、國際女性康養頤養區

　　1、教育醫療康復保障區

　　2、養老養生區

　　3、功能配套區

　　二、國際女性大健康產業區(世界婦女大健康論壇<會展中心>)

　　第三節 建設工程

　　一、設計原則

　　二、采用的標準及規范

　　三、施工能力

　　四、主要部位工程做法

　　五、屋面工程

　　第四節 室內外裝修

　　第五節 公輔工程

　　

第五章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址

　　第二節 項目建設條件

　　一、道路交通條件

　　二、氣候條件

　　三、自然景源

　　四、旅游資源

　　五、商貿業

　　六、節慶

　　第三節 選址合理性分析

　　

第六章 環境保護方案

　　第一節 執行標準

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第三節 環境保護措施方案

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第七章 消防及安全方案

　　第一節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、建筑

　　三、給水消防

　　四、電氣消防

　　五、防范措施

　　第二節 安全方案

　　一、規范和依據

　　二、安全措施

　　三、監控系統說明

　　四、系統功能和特點

　　

第八章 能源節約方案

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　第四節 項目節能分析

　　

第九章 組織結構與人員配備

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構

　　二、項目實施管理

　　三、資金與信息管理

　　第二節 人員配備

　　一、勞動定員

　　根據各大版塊業務需求，本項目預計需配備***人，人員配比如下：

　　二、員工來源及招聘方案

　　三、人員培訓

　　

第十章 投資估算和資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 投資估算依據

　　第三節 投資估算

　　項目總投資***億元人民幣，一期投資***億，二期投資***億，建設期***年。項目兩期投入計劃如下：

　　第四節 資金籌措

　　

第十一章 財務效益、經濟和社會效益評價

　　第一節 財務評價

　　一、評價依據

　　二、項目未來收入測算

　　本項目的養老板塊采取出租為主、出售為輔的經營方式，尋求企業利益的最大化，促進企業可持續發展。項目未來經濟效益如下(略)：

　　三、成本費用測算

　　四、利潤測算

　　利潤總額=銷售收入-稅金及附加-總成本+補貼收入

　　企業所得稅=應納稅所得額×稅率

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　經計算，項目測算期十年內利潤總額合計為***億元，凈利潤***億元。

　　第二節 財務評價指標

　　一、財務內部收益率FIRR

　　財務內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，本項目所得稅前內部收益率為***%，所得稅后內部收益率為***%。

　　二、財務凈現值FNPV

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為10%。

　　經計算，本項目所得稅前凈現值為***億元，所得稅后凈現值為***億元。

　　三、項目投資回收期Pt

　　項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設開始年算起。項目投資回收期可采用下式計算：

　　式中：T——各年累計凈現金流量首次為正值或零的年數。

　　經計算，本項目所得稅前靜態投資回收期為***年，動態投資回收期為***年，所得稅后靜態投資回收期為***年，動態投資回收期為***年(均不含建設期)。

　　四、總投資收益率(ROI)

　　總投資收益率表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率，總投資收益率應按下式計算：

　　式中：EBIT——項目正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤;

　　TI——項目總投資。

　　經計算，本項目總投資收益率為***%。

　　第三節 財務評價結論

　　項目的總投資額為***億元人民幣。經測算，項目未來十年營業總收入為***億元，潤總額合計為***億元，凈利潤***億元，說明項目的盈利能力良好。

　　建設期完畢后，計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目抗風險能力良好。綜上所述，該項目整體在財務上收益良好。

　　

第十二章 社會效益評價

　　第一節 社會效益

　　第二節 互適性分析

　　

第十三章 項目風險分析及規避建議

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　

第十三章 結論及建議

　　第一節 結論

　　一、社會效益

　　1、推進康養的融合發展

　　2、提升區域經濟發展

　　項目定位于打造中國女性大健康頤養產業高地。項目建成后能夠提升城鄉品位，改善投資環境，提高綜合競爭力，而且可以加強鄉村精神文明建設，提升城鄉建設和管理水平，塑造對外開放的嶄新形象，促進經濟社會的全面發展。

　　3、改善當地社會服務質量和居民生活質量

　　該項目的建設充分利用當地原有的自然資源與文化資源，加之木蘭湖存量閑置樓房資源，隨形就勢進行項目設計，盡量減少對當地環境的影響。同時，項目的建設還將在一定程度上對改善當地基礎設施起到促進作用，包括建設相關的社會服務設施，從而能夠改善當地社會服務的質量。

　　項目的建設會提高地區整體經濟文化水平和社會服務水平，從而進一步提高當地居民的生活質量。項目集“吃住行、游購娛、康養學、閑情趣”于一體，注重老人的生活享受和精神需求。項目的建設把養老業所蘊涵的生活理念注入常態，將改變當地居民生活的條件，提高他們的生活品位。

　　二、經濟效益

　　項目的總投資額為***億元人民幣。經測算，該項目的財務內部收益率(所得稅前)為***%，財務內部收益率(所得稅后)為***%。靜態投資回收期(稅前)為***年，稅后為***年，動態投資回收期(稅前)為***年，稅后為***年，說明項目的盈利能力良好。

　　第二節 建議

　　1、本項目投資類別囊括的建筑類型較多，如何更好的協調項目規劃設計將是本項目的難點。因此，后續工作中，應該加強對本項目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項目各功能分區規劃、交通組織進行更加深入的分析。

　　2、本項目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，做好項目組織和管理，合理安排各項工作進度，保證項目按時順利完成，提高資金使用效率。

　　3、承辦單位應積極籌措建設資金，保證工程順利實施。同時在項目建設中要做好成本控制，加強合同管理，嚴格工程款項支出。

　　4、項目在實施過程中要做好建設管理工作，積極與項目所在地有關部門聯系，確保項目早運營、早見效。

　　5、在建設過程中要做好環境保護工作，要把環保作為先決條件，嚴格執行環境保護的各項政策法規，實現可持續發展。

　　6、在本項目建成并投入使用后，建議有關部門進行必要的幫助與支持，保證老年設施的生活品質、食品安全及環境衛生。

　　工作的順利進行，使項目早運營、早見效。

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