以下為報告詳細內(nèi)容（節(jié)選）：

第一章 項目概況

　　第一節(jié) 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　購買北京某園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目

　　二、項目投資方

　　三、項目地點

　　四、投資內(nèi)容

　　……公司擬購買……，位于一期……，總共……層，建筑面積……平方米。

　　購買后實行返租給出讓方經(jīng)營的模式……

　　五、項目提出的理由及過程

　　六、項目投資及資金來源

　　項目……樓購買費用為……萬元;另外需要繳納契稅、購房合同印花稅、租賃合同印花稅，稅費共計……萬元;預(yù)留……萬元用以應(yīng)對實測建筑面積差異;其他費用包含項目前期階段項目公司前期工作費用……萬元，第三方前期咨詢費用……萬元;項目前10年租賃給出讓方運營，……公司無需投入流動資金，第11年后流動資金由前10年利潤提供。合計投資總額……萬元。由……公司及其股東根據(jù)實際情況出資。

　　七、項目實施周期

　　第二節(jié) 項目效益結(jié)論

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　　圖表 2：項目經(jīng)濟指標一覽表

　　第三節(jié) 編制依據(jù)及原則

　　一、編制依據(jù)

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　　5、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會披露數(shù)據(jù);

　　6、《北京城市總體規(guī)劃(2016-2035年)》;

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　　二、編制原則

　　

第二章 項目實施背景、必要性分析

　　第一節(jié) 項目實施背景分析

　　一、國家及北京市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，投資環(huán)境良好

　　國家統(tǒng)計局公布2019年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)數(shù)據(jù)顯示，2019年國內(nèi)生產(chǎn)總值990865億元，比上年增長6.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值70467億元，增長3.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值386165億元，增長5.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值534233億元，增長6.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為7.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.0%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為53.9%。

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　　初步核算，2019年北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值35371.3億元，按可比價格計算，比上年增長6.1%。……

　　二、海淀區(qū)經(jīng)濟社會快速發(fā)展，營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

　　三、海淀區(qū)嚴控建設(shè)區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)定上升，為項目提供有利投資環(huán)境

　　2019年11月20日，北京市人民政府正式批復(fù)《海淀分區(qū)規(guī)劃(國土空間規(guī)劃)(2017年—2035年)》。

　　《規(guī)劃》提出到2035年，初步建設(shè)成為世界領(lǐng)先的科技創(chuàng)新活力城市，高標準推進小康社會建設(shè)，成為科學智慧之城、創(chuàng)新引領(lǐng)之城、人文活力之城、生態(tài)優(yōu)美之城、和諧宜居之城，重要發(fā)展指標達到國際一流水平。

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　　四、北京市商用土地供應(yīng)持續(xù)收緊導(dǎo)致未來商業(yè)地產(chǎn)更為緊缺

　　商用土地市場持續(xù)收緊，2019年，北京商辦用地成交區(qū)域明顯減少，僅海淀、石景山、大興、通州四個區(qū)域有地塊成交，累計成交8宗，較去年減少3宗，其中海淀區(qū)成交宗數(shù)及成交規(guī)模位居首位，3宗地塊累計成交規(guī)模達44.37萬平。……

　　第二節(jié) 項目必要性分析

　　一、是項目公司進行國有資金保值增值的需要

　　二、是項目公司進一步拓展產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，優(yōu)化營收結(jié)構(gòu)的需要

　　三、是繼續(xù)發(fā)揮集體企業(yè)功能，促進北京經(jīng)濟社會發(fā)展的需要

　　集體所有制企業(yè)是集體經(jīng)濟的重要實現(xiàn)形式，是集體所有制的實踐方式，是促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要力量，在北京經(jīng)濟社會發(fā)展歷程中發(fā)揮了不可忽視的作用。

　　本項目通過購買……樓，強化企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和盈利能力，繼續(xù)發(fā)揮集體企業(yè)功能。

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節(jié) 北京商辦市場整體成交規(guī)模

　　整體來看，2019年北京商辦類市場全年累計成交141.48萬平方米，月均成交11.79萬平方米，同比下降20%;全年成交均價同比上漲4%。……

　　第二節(jié) 北京商業(yè)零售地產(chǎn)市場分析

　　一、北京市零售業(yè)發(fā)展情況

　　2019年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額12270.1億元，較上年增長4.4%。其中，限額以上批發(fā)零售企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額3366.3億元，較上年增長23.6%。

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　　二、北京市商業(yè)零售地產(chǎn)發(fā)展情況

　　2019年全年，北京零售市場新增供應(yīng)明顯放緩，全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間僅46.2萬平方米，同比下降50.5%……

　　第三節(jié) 北京市寫字樓市場分析

　　一、北京市寫字樓發(fā)展情況

　　2019年四季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO等項目相繼入市，為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)。至此，2019年北京全市甲級寫字樓年度供應(yīng)量繼2007年和2016年之后又一次超百萬，達101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,114萬平方米。……

　　二、區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展情況

　　第四節(jié) 項目對標區(qū)域分析

　　一、辦公樓對標區(qū)域分析

　　當前發(fā)展中區(qū)域如石景山、門頭溝、大興等，整體售價已達到5~6.7萬元/㎡，通州區(qū)與本案區(qū)域規(guī)劃、政策等價值能級相似，區(qū)域售價已到達6~8.2萬元/㎡。

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　　二、商業(yè)零售對標區(qū)域分析

　　三、周邊對標區(qū)域分析

　　

第四章 項目區(qū)位條件分析

　　第一節(jié) 海淀區(qū)區(qū)位條件

　　一、海淀概況

　　海淀區(qū)，隸屬于北京市，位于北京城區(qū)西部和西北部，東與西城區(qū)、朝陽區(qū)相鄰，南與豐臺區(qū)毗連，西與石景山區(qū)、門頭溝區(qū)交界，北與昌平區(qū)接壤。區(qū)域面積430.77平方公里，約占北京市總面積的2.6%。……

　　二、人文環(huán)境

　　三、常住人口

　　四、交通條件

　　五、經(jīng)濟總量

　　近年來海淀區(qū)經(jīng)濟總量始終保持快速、穩(wěn)定的增長勢頭。2019年海淀區(qū)生產(chǎn)總值7926.0億元，比上年增長7.0%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的22.4%,居全市首位;增速在全市排第三。……

　　六、科技園區(qū)

　　七、科教文化

　　八、旅游資源

　　第二節(jié) 某園區(qū)概況

　　一、地理位置

　　二、發(fā)展思路

　　三、產(chǎn)業(yè)定位

　　

第五章 投資項目內(nèi)容

　　第一節(jié) 購買標的

　　一、標的對象基本情況

　　(一)基本情況

　　(二)工程進度

　　(三)房產(chǎn)情況

　　二、土地房產(chǎn)情況

　　(一)開發(fā)單位

　　(二)開發(fā)單位股東情況

　　三、開發(fā)單位情況

　　第二節(jié) 購置方案

　　一、交易雙方

　　二、購置標的

　　三、購置金額

　　四、款項支付進度

　　五、其他競爭者的應(yīng)對設(shè)想

　　第三節(jié) 收益保障方案

　　

第六章 項目合作及資金情況

　　第一節(jié) 項目合作方案

　　一、合作方式

　　二、出資形式

　　第二節(jié) 項目資金運用

　　一、資金估算編制依據(jù)及說明

　　二、資金估算范圍

　　三、資金運用的構(gòu)成

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　　四、項目資金籌措

　　

第七章 項目經(jīng)濟效益評價

　　第一節(jié) 評價依據(jù)

　　一、遵循的有關(guān)法規(guī)

　　二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及說明

　　第二節(jié) 經(jīng)濟效益測算

　　一、營業(yè)收入測算

　　本項目的營業(yè)收入主要為租金收入(包括商業(yè)租金收入、辦公租賃收入、車位租賃收入)、物業(yè)費收入(第11年開始)、水電費收入(第11年開始)，預(yù)估第一年營業(yè)收入為……萬元。

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　　二、成本費用測算

　　1、工資及福利費

　　2、外購燃料及動力費

　　3、修理費

　　4、折舊和攤銷

　　5、其他費用

　　6、總成本費用

　　三、利潤測算

　　第三節(jié) 財務(wù)效益分析

　　一、財務(wù)內(nèi)部收益率

　　財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即FIRR作為折現(xiàn)率使下式成立：

　　式中：CI——現(xiàn)金流入量;

　　CO——現(xiàn)金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現(xiàn)金流量;

　　n——計算期。

　　經(jīng)對項目投資現(xiàn)金流量表進行分析計算，所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為……，所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為……。

　　二、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　三、項目投資回收期

　　第四節(jié) 資金保值效益分析

　　本項目屬于長期收益項目，但若資金持有在手中，將受到通貨膨脹的影響，導(dǎo)致購買力下降，本節(jié)將對比分析資金持有與投資本項目的效益。

　　1、通貨膨脹率

　　通貨膨脹率通常可以用居民消費指數(shù)(CPI)來表示，我國近10年平均CPI指數(shù)2.59%，近五年有所下降，為2.00%，基本維持在較低水平。本節(jié)將以2.00%的通貨膨脹率作為項目效益對比的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　2、持有資金效益分析

　　若本項目總投資79362.05萬元持有在手中，若按定期存款三年存款利率2.75%計算利息收益(按單利計算，三年到期自動轉(zhuǎn)存)，收益的利息按25%的利率繳納所得稅。……

　　3、投資項目效益分析

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　　第五節(jié) 財務(wù)評價結(jié)論

　　

第八章 風險對策與分析

　　第一節(jié) 開發(fā)方不能按時交付房產(chǎn)的風險

　　項目地產(chǎn)正處于建設(shè)中，雖然目前已完成整體封頂，但若因開發(fā)方資金、政策管制、氣候變化以及其他一些以為因素，可能導(dǎo)致開發(fā)方不能按時交房，影響項目收益期。

　　防范措施：

　　1、對開發(fā)方進行詳細了解，以便做好應(yīng)對;

　　2、隨時關(guān)注房產(chǎn)建設(shè)情況;

　　3、簽訂購置合同時，明確相關(guān)責任及賠償損失。

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　　第二節(jié) 通貨膨脹風險

　　第三節(jié) 周邊項目競爭風險

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