以下為報告詳細內(nèi)容（節(jié)選）：

　　

第一章 項目總論

　　第一節(jié) 項目簡介

　　一、項目名稱

　　廣東省某國企入股某養(yǎng)老公司項目

　　二、項目性質(zhì)

　　股權(quán)投資

　　三、項目雙方

　　出資公司：

　　目標公司：

　　三、項目內(nèi)容

　　項目合作對象為**公司(**項目運營主體)，……。

　　目前，**公司自有物業(yè)……

　　為深入貫徹落實《廣州市民政局、廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關于支持利用國有企業(yè)物業(yè)開展養(yǎng)老服務的通知》、《廣州市養(yǎng)老服務工作聯(lián)席會議關于深化社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)建設管理的通知》等文件精神，踐行國企社會責任，盤活存量資產(chǎn)價值，推進**養(yǎng)老服務平衡充分高質(zhì)量發(fā)展，**公司計劃與**公司展開合作，以……作價，增資入股**公司，股權(quán)比例……。

　　第二節(jié) 項目主要研究結(jié)論

　　1、從市場角度分析，項目市場發(fā)展空間較大，具有核心競爭優(yōu)勢，未來市場前景廣闊。

　　2、從財務評價角度來看，在項目持續(xù)良好運營的基礎上，采用股權(quán)投資模式相比物業(yè)出租模式具有更高的投資收益，……，由上可以看出，項目的經(jīng)濟效益較好。

　　3、從項目風險分析及對策看，項目風險可控。

　　因此，本次投資具有良好的投資收益預期，能夠創(chuàng)造較好股東價值，故公司實施的股權(quán)投資方案可行。

　　第三節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)和研究范圍

　　一、編制依據(jù)

　　1、《國務院關于推進國有資本投資、運營公司改革試點的實施意見》

　　2、《廣州市民政局、廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關于支持利用國有企業(yè)物業(yè)開展養(yǎng)老服務的通知》

　　3、《廣州市養(yǎng)老服務工作聯(lián)席會議關于深化社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)建設管理的通知》

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　　二、研究范圍

　　本項目可行性研究的范圍包括：項目合作雙方概況、背景及必要性分析、市場分析、實施方案、經(jīng)濟效益、社會效益、風險識別與防控、研究結(jié)論與建議等內(nèi)容。

　　

第二章 項目合作雙方概況

　　第一節(jié) **公司概況

　　一、公司基本信息

　　二、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　三、公司簡介

　　四、項目物業(yè)基本情況

　　第二節(jié) **公司概況

　　一、公司基本信息

　　二、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　三、公司簡介

　　四、公司財務情況

　　五、公司經(jīng)營狀況

　　

第三章 項目實施背景及必要性分析

　　第一節(jié) 項目背景分析

　　一、項目實施依據(jù)

　　2020年5月，經(jīng)廣州市政府同意，《廣州市民政局廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關于支持利用國有企業(yè)物業(yè)開展養(yǎng)老服務的通知》印發(fā)實施。《通知》規(guī)定，支持國有企業(yè)采取獨資、合資、合作、出租等方式利用自有物業(yè)舉辦養(yǎng)老服務機構(gòu)設施。國有企業(yè)參與養(yǎng)老服務的，按照國家、省和我市規(guī)定享受稅收、行政事業(yè)性收費、水電氣價格、資金資助等各類優(yōu)惠扶持政策，并在年度業(yè)績考核中給予支持。特別是對于租賃方式出租自有物業(yè)舉辦養(yǎng)老機構(gòu)設施的進行了細化規(guī)定。

　　2020年6月，《廣州市養(yǎng)老服務工作聯(lián)席會議關于深化社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)建設管理的通知》印發(fā)實施?！锻ㄖ分赋觯M一步加快推進社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)建設，系統(tǒng)解決在項目推進中存在的場地供應不足、服務內(nèi)容單一、扶持力度不夠等突出問題，促進社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展。社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)是指嵌入社區(qū)內(nèi)，以社會力量為投資和舉辦主體，依托專業(yè)力量和社區(qū)資源“一體化統(tǒng)籌”，充分發(fā)揮“接、承、轉(zhuǎn)”功能，為周邊社區(qū)常住老年人尤其是失能老年人提供托養(yǎng)、日間照料、居家上門、家庭養(yǎng)老床位、精準轉(zhuǎn)介、“家政+養(yǎng)老”智慧養(yǎng)老等服務的小規(guī)模、多功能、綜合性、嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)。鼓勵和支持社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)承接所在街鎮(zhèn)委托的居家探訪、失能老年人幫扶、老年人能力評估、人員培訓等服務，參與連鎖運營社區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu)。

　　二、養(yǎng)老行業(yè)政策背景

　　加快發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)尤其是養(yǎng)老服務業(yè)是應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，對促進社會和諧，推動經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。我國一直重視養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展。近年來隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，養(yǎng)老方面的政策文件的制定與落實雙雙提高，凸顯出社會承擔養(yǎng)老緊迫責任。過去一兩年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策內(nèi)容，放管服、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等熱點不斷。近5年來，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策內(nèi)容在框架體系不斷完善的基礎上，逐漸走向多元化、精細化、落地化發(fā)展，熱度與執(zhí)行力度雙遞增。

　　三、經(jīng)濟社會背景

　　第二節(jié) 項目實施必要性分析

　　一、項目實施是踐行國有企業(yè)社會責任的需要

　　一直以來，國家、省、市十分重視養(yǎng)老服務工作，鼓勵和推動國有資本、社會資本等通過多種方式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，支持將國有企業(yè)物業(yè)用于養(yǎng)老服務。近年來，廣州市國有企業(yè)通過成立養(yǎng)老服務公司、合資合作、出租物業(yè)用于養(yǎng)老服務等各種方式，深入?yún)⑴c我市養(yǎng)老服務工作，為廣州市養(yǎng)老服務業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展做出了重要貢獻。

　　本項目的建設，響應了……等政策號召，是積極踐行國有企業(yè)責任的需要。

　　二、項目實施是盤活國有存量資產(chǎn)價值的需要

　　三、項目實施是拓展公司經(jīng)營業(yè)務，打造養(yǎng)老行業(yè)生態(tài)的需要

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第四章 項目市場分析

　　第一節(jié) 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點分析

　　截止2018年底，我國60歲以上人口近2.5億，占比達17.9%。在我國老齡化程度加深、獨生子女贍養(yǎng)壓力增大、城鄉(xiāng)空巢老人結(jié)構(gòu)性問題凸顯的背景下，家庭提供養(yǎng)老服務的能力顯著下降，老年人養(yǎng)老服務需求快速增長。

　　目前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在著諸多挑戰(zhàn)。從養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)缺口巨大，到老年醫(yī)護資源緊張，再到社會適老設施建設、居家養(yǎng)老設施不健全。應對老齡化社會的到來，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚待在諸多方面進行改善。

　　與此同時，隨著老齡需求總量增長，加之第一批中產(chǎn)階級積累的財富，可以預見，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在的市場需求相當可觀。根據(jù)中國社科院2016年發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》的預計，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達到13萬億元。

　　一、養(yǎng)老資源總量不足

　　目前盡管各地已經(jīng)出臺了“9073”或“9064”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，但機構(gòu)養(yǎng)老床位仍然出現(xiàn)嚴重的錯配和不足。“9073”或“9064”是指90%的居家養(yǎng)老、6%-7%的社區(qū)養(yǎng)老，以及3%-4%的機構(gòu)養(yǎng)老。盡管目標僅有3%-4%，但床位缺口仍然巨大。

　　從數(shù)量上來看，根據(jù)民政部統(tǒng)計，2017年全國包括城市養(yǎng)老機構(gòu)、農(nóng)村養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的各類機構(gòu)數(shù)量約6.8萬家;各類養(yǎng)老床位745萬張，比上年增長僅2%。過去五年中，養(yǎng)老服務床位數(shù)由493.7萬張增長到744.8萬張，年均增長9%。2017年，我國每千老人床位數(shù)為30.9張，比上年減少了0.7張，主要原因除去總床位數(shù)增長放緩外，2017年人口結(jié)構(gòu)中65歲以上老人較前一年增長了0.6%，遠高于之前五年年均增長0.3%的水平。可見，供給增加乏力的同時老齡化需求加速上升，由此導致了巨大的市場缺口。

　　另一方面，全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位利用率并不樂觀，養(yǎng)老資源出現(xiàn)一定程度的錯配。從民政部數(shù)據(jù)看，農(nóng)村和城市的養(yǎng)老機構(gòu)的床位利用率從2011年后在波動后出現(xiàn)下降。農(nóng)村養(yǎng)老機構(gòu)的床位利用率從2011年的79.5%下降至2015年的65%，城市的床位利用率由2011年的61.5%下降至2015年的51.2%。其中，一方面原因是因為全國范圍內(nèi)新建養(yǎng)老機構(gòu)增長迅速，造成床位利用率降低，為日后老人的機構(gòu)養(yǎng)老需求提供了一定的緩沖空間;另一方面，我們在現(xiàn)實中看到的是不少養(yǎng)老機構(gòu)人滿為患，老人得不到應有的尊重和照護，因此養(yǎng)老資源的錯配仍然較為嚴重。

　　養(yǎng)老機構(gòu)及床位供給量與市場需求量缺口巨大，急需改善。根據(jù)2013年國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中擬定的目標，到2020年，每千名老人擁有的養(yǎng)老床位要達到35-45張。那么到2020年各類養(yǎng)老床位需求將達到875萬-1125萬張，這之間有195萬-445萬張的缺口。而若按照“百名老人5張床位”的國際標準計算，我國養(yǎng)老床位的缺口將更大，到2020年，我國各類養(yǎng)老床位需達到1250萬張，缺口達570萬張，增長幅度將是目前水平的接近一倍。若按照5000元/床/月的費用來測算，到2020年機構(gòu)養(yǎng)老的市場規(guī)模將達到一年7500億元人民幣，對應的缺口在4000億元人民幣左右。

　　二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心訴求——老有所依

　　第二節(jié) 本項目養(yǎng)老市場發(fā)展分析

　　一、廣州市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　根據(jù)2019年10月，廣州市老齡委、市民政局、市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的《2018年廣州老齡事業(yè)發(fā)展報告和老年人口數(shù)據(jù)手冊》，截止2018年底，廣州市老年人口和老齡事業(yè)有如下特點：

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　　二、**區(qū)老齡化情況

　　三、項目優(yōu)勢及市場前景分析

　　

第五章 **項目概況

　　第一節(jié) 項目概況

　　第二節(jié) 項目產(chǎn)品與服務

　　

第六章 項目實施方案

　　第一節(jié) 股權(quán)投資方案

　　一、目標企業(yè)目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　二、股權(quán)投資方式

　　三、股權(quán)投資比例

　　四、股權(quán)收購方案的法律意見

　　第二節(jié) 項目實施計劃

　　一、實施內(nèi)容

　　二、實施流程

　　三、準備工作

　　四、價值評估

　　五、股權(quán)投資價格及資金來源

　　第三節(jié) 項目管理方案

　　一、參股方在公司經(jīng)營管理中的地位、作用

　　二、參股后的公司治理

　　三、參股后的公司整合

　　第四節(jié) 參股方退出方式

　　一、公開上市

　　二、股利

　　三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或出售

　　

第七章 項目實施計劃

　　第一節(jié) 實施計劃

　　本項目根據(jù)實施計劃內(nèi)容安排計劃進度，涵蓋項目實施階段，包括通過股東會決議、公司內(nèi)部審批、繳納出資、修改公司章程、辦理工商變更登記等。

　　項目實施計劃暫定為**個月。

　　第二節(jié) 投資計劃及資金來源

　　

第八章 項目經(jīng)濟效益分析

　　第一節(jié) 財務分析依據(jù)

　　一、《中華人民共和國公司法》及其實施條例;

　　二、《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則;

　　三、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則;

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　　第二節(jié) 財務分析有關事項說明

　　一、財務分析計算期根據(jù)目標公司的運營期限以及租金折現(xiàn)的期限確定，本項目計算期暫定為20年。

　　二、財務分析是對……

　　第三節(jié) 基礎數(shù)據(jù)說明

　　1、財務評價僅對本項目的效益進行評價。

　　2、項目計算期20年。

　　3、項目設計3年達產(chǎn)運營。

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　　第四節(jié) 項目經(jīng)營情況測算

　　一、營業(yè)收入估算

　　本項目現(xiàn)可運營床位**張(遠期計劃發(fā)展至**張)，2019年度入住率達到**%以上，全年實現(xiàn)營業(yè)收入**萬元，平均每床年收入超過**萬元，平均收費超過行業(yè)同類項目。

　　由于項目目前處于業(yè)務發(fā)展階段，參照目標公司財務數(shù)據(jù)預測，本項目收入構(gòu)成主要包括設施費、床位費、護理費、綜合費、餐飲費等，入住率逐年增長，預計計算期內(nèi)年均營業(yè)收入**萬元。營業(yè)收入估算過程詳見附表。

　　二、總成本費用估算

　　三、利潤估算

　　第五節(jié) 項目投資效益對比

　　一、物業(yè)出租模式效益分析

　　二、股權(quán)投資模式效益分析

　　三、效益對比

　　第六節(jié) 項目財務指標分析

　　本項目財務基準收益率取行業(yè)基準收益率**%?；诠蓹?quán)投資的現(xiàn)金流入和流出情況，編制項目投資現(xiàn)金流量表。詳見附表。

　　根據(jù)現(xiàn)金流量表，可進一步測算出動態(tài)反映本項目盈利能力的凈現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR、項目動態(tài)全部投資回收期Rt和投資利潤率等指標。

　　一、財務凈現(xiàn)值FNPV

　　財務凈現(xiàn)值系指按設定的折現(xiàn)率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現(xiàn)率(同基準收益率)，本項目為5%。

　　經(jīng)計算，項目投資財務凈現(xiàn)值**萬元，大于零。

　　二、財務內(nèi)部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、財務指標匯總

　　經(jīng)測算，項目穩(wěn)定運營后，預計計算期內(nèi)年均營業(yè)收入**萬元，年均凈利潤達**萬元。

　　投資項目財務凈現(xiàn)值為**萬元，財務內(nèi)部收益率為**%，靜態(tài)投資回收期為**年，動態(tài)投資回收期為**年。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態(tài)，項目盈利能力良好。

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、投資凈利潤率等財務評價指標均優(yōu)于行業(yè)基準值。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　

第九章 項目社會效益分析

　　第一節(jié) 社會效益

　　一、帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，創(chuàng)造大量的產(chǎn)值

　　二、帶動就業(yè)增長、培養(yǎng)專業(yè)服務人才

　　三、滿足社會對養(yǎng)老服務日益增加的需求

　　第二節(jié) 互適性分析

　　

第十章 投資風險及應對措施

　　第一節(jié) 股權(quán)投資風險及對策

　　第二節(jié) 政策風險及對策

　　第三節(jié) 市場風險及對策

　　第四節(jié) 經(jīng)營風險及對策

　　第五節(jié) 管理風險及對策

　　第六節(jié) 人力資源風險及對策

　　第七節(jié) 整合風險及對策

　　第八節(jié) 財務風險及對策

　　第九節(jié) 現(xiàn)金流風險

　　第十節(jié) 疫情風險及對策

　　第十一節(jié) 不可抗力風險分析及防范

　　

第十一章 可行性研究結(jié)論及建議

　　第一節(jié) 結(jié)論

　　第二節(jié) 建議

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