以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　海口某市內免稅店項目

　　二、項目建設單位

　　三、項目性質

　　四、項目建設地點

　　五、項目發展定位

　　六、項目建設內容及規模

　　項目擬在海口建設市內免稅店，總建筑面積*****平方米，經營面積*****平方米，經營商業區域完整且相對獨立，符合海關監管要求。

　　項目主要建設內容為各免稅區域基礎裝修、精裝修，倉儲物流區域裝修，信息化系統建設與相關設備購置。

　　七、項目建設周期

　　八、項目總投資及資金籌措

　　本項目總投資*****萬元，其中，建筑工程費*****萬元，設備購置費7155.43萬元，安裝工程費*****萬元，工程建設其他費用*****萬元，預備費用****萬元，建設期利息****萬元，流動資金****萬元。項目資金中*****萬元為企業自籌，剩余資金通過貸款籌集。

　　第二節 項目主要結論

　　一、經濟效益

　　經測算，項目所得稅后財務凈現值為*****萬元，大于零，財務內部收益率為**%，高于行業基準收益率。稅后靜態投資回收期為**年(含建設期)，動態投資回收期為**年(含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目在財務上是可行的。

　　二、社會效益

　　第三節 項目建設單位介紹

　　一、持牌公司基本情況

　　二、運營公司設立情況

　　第四節 編制原則、依據及范圍

　　一、編制原則

　　二、編制依據

　　1、《海南自由貿易港建設總體方案》;

　　2、《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》(發改就業〔2020〕293號);

　　3、《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》(國辦發〔2018〕53號);

　　4、《海南省建設國際旅游消費中心的實施方案》(發改社會〔2018〕1826號);

　　5、《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(2018年4月11日);

　　6、《國務院辦公廳關于促進進出口穩定增長的若干意見》(國辦發〔2015〕55號)

　　7、《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的愿景與行動》;

　　8、《海南省旅游業疫后重振計劃——振興旅游業三十條行動措施(2020—2021年)》(瓊府〔2020〕21號);

　　9、《海南省人民政府辦公廳關于印發海南省完善促進消費體制機制實施方案的通知》(瓊府辦〔2019〕36號);

　　10、《海南省人民政府關于印發健康海南行動實施方案的通知》(瓊府〔2020〕19號);

　　11、《海南省旅游發展總體規劃(2017-2030)》(瓊府辦〔2017〕198號)

　　12、《海南省人民政府關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的實施方案》(瓊府〔2017〕55號);

　　13、《海南省人民政府辦公廳關于推進線上線下互動加快商貿流通創新發展轉型升級的實施意見》(瓊府辦〔2016〕289號)

　　14、《關于海南離島旅客免稅購物政策的公告》(財政部 海關總署 稅務總局公告2020年第33號);

　　15、《關于海南自由貿易港企業所得稅優惠政策的通知》(財政部 稅務總局財稅〔2020〕31號);

　　16、《海南自由貿易港鼓勵類產業目錄(2020年本，征求意見稿》(國家發展改革委)

　　17、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　18、《投資項目可行性研究指南》;

　　19、海口市的有關法規、政策、各種收費標準的規定和項目建設的地方經濟及市場的價格指標。

　　三、編制范圍

　　

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《海南自由貿易港建設總體方案》

　　2020年6月，中共中央、國務院印發了《海南自由貿易港建設總體方案》。《方案》提出，到2025年，初步建立以貿易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿易港政策制度體系。到2035年，自由貿易港制度體系和運作模式更加成熟，以自由、公平、法治、高水平過程監管為特征的貿易投資規則基本構建，實現貿易自由便利、投資自由便利、跨境資金流動自由便利、人員進出自由便利、運輸來往自由便利和數據安全有序流動。到本世紀中葉，全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿易港。

　　2025年前重點任務。實行部分進口商品零關稅政策。對島內居民消費的進境商品，實行正面清單管理，允許島內免稅購買。對實行“零關稅”清單管理的貨物及物品，免征進口關稅、進口環節增值稅和消費稅。清單內容由有關部門根據海南實際需要和監管條件進行動態調整。放寬離島免稅購物額度至每年每人10萬元，擴大免稅商品種類。

　　《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》(國辦發〔2018〕53號)

　　2018年7月，國務院辦公廳轉發商務部等部門《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》。《意見》指出，在穩定出口的同時進一步擴大進口，促進對外貿易平衡發展，推動經濟高質量發展，維護自由貿易。

　　要優化進口結構促進生產消費升級，支持關系民生的產品進口。適應消費升級和供給提質需要，支持與人民生活密切相關的日用消費品、醫藥和康復、養老護理等設備進口。落實降低部分商品進口稅率措施，減少中間流通環節，清理不合理加價，切實提高人民生活水平。完善免稅店政策，擴大免稅品進口。

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　　2、海南省政策

　　《海南省人民政府辦公廳關于印發海南省完善促進消費體制機制實施方案的通知》(瓊府辦〔2019〕36號)

　　2019年12月，海南省人民政府辦公廳印發《海南省完善促進消費體制機制實施方案》。《方案》提出，推動傳統商貿創新發展，以海口、三亞等區域中心城市為重點，高標準布局建設具有國際影響力的高品位步行街、大型消費商圈和中高端商品保稅展示交易中心，積極發展旅游“夜經濟”。

　　完善有利于促進居民消費的財稅支持措施，落實好離島免稅和離境退稅購物政策。

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　　3、海南省離島免稅政策

　　《關于海南離島旅客免稅購物政策的公告》(財政部 海關總署 稅務總局公告2020年第33號)

　　2020年6月，財政部、海關總署、稅務總局聯合發布了《關于海南離島旅客免稅購物政策的公告》。《公告》離島旅客每年每人免稅購物額度增加到10萬元人民幣，不限次數，取消單件商品8000元免稅限額規定。離島免稅商品品種由38種增至45種，增加電子消費產品、電子游戲機、手機、酒等7類消費者青睞的商品。除了化妝品、手機和酒類商品，其他商品不限定單次免稅購買數量(每人每次化妝品限購30件、手機4件、酒類合計不超過1500毫升)。旅客在按規定繳納進境物品進口稅的前提下，可以超出免稅限額、限量購買商品。

　　4、引導消費回流政策

　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是響應國家關于支持海南全面深化改革開放政策的舉措

　　二、項目建設是留住本國消費，滿足市場需求的必要

　　境外游的繁榮是中國居民消費升級、國民福利不斷提升的重要形式之一，然而國民出境游的蓬勃發展，然而國民出境游的蓬勃發展，給我國國際收支平衡和國內消費帶來了一定的負面影響。近年來，中產家庭逐漸成為出境游的主力軍，境內居民出境旅游購物消費逐年遞增，將本應對我國經濟增長發揮拉動作用的消費，引流了海外市場，形成了境內消費不足與境外消費猛增的巨大反差。

　　本項目建設市內免稅城，將提升大陸本土高端產品供給能力，滿足中國消費者消費需求，從而吸引消費回流，降低旅游服務貿易逆差，拉動經濟良性發展。

　　三、項目建設是推動我國離島免稅行業發展的需要

　　四、項目建設是全島同城引進適度競爭，促進海南免稅良好發展的需要

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 全球免稅行業市場分析

　　一、免稅行業介紹

　　二、全球免稅整體概況

　　整體來看，縱觀全球免稅渠道，機場、市內為最主要的渠道，其中機場免稅多招標或自營，經營權周期波動，收益多為機場所得，歐美免稅主要以機場免稅為主;市內免稅以亞洲國家為主，其中離境市內免稅牌照含金量高(高盈利，集聚效應強)，且極稀缺，有助于本土龍頭做大做強(韓國以樂天、新羅為主，新增牌照不損龍頭既有利益，臺灣僅昇恒昌，日本于2016年開立全國首家離境市內店);離島免稅上，韓國以JDC、JTO壟斷，臺灣以昇恒昌為主，近兩年新增牌照，但規模差異大難以形成正面競爭。此外，從退稅市場來看，歐洲、日本退稅店廣泛，但僅針對外國人，且優惠力度各有差異。

　　三、全球免稅行業市場規模

　　伴隨經濟全球化，全球客運與旅游行業發展迅速，免稅行業明顯受益。免稅價格優勢吸引著愈來愈多的國際旅客，全球有超過兩千家公司在世界各地經營著各類免稅店，免稅市場從最初以煙草、酒水類產品發展到現在有上千家供應商提供各色琳瑯滿目的免稅商品。

　　根據Generation Research的數據，2019年全年免稅總銷售額為818億美元，同比增長7.8 %，近十年年復合增長率為7.5%。預計到2023年，全球旅游零售市場規模將達到1251億美元，預計2017-2023年年均復合增長率為8.6%。

　　四、全球免稅品銷售渠道分析

　　目前，全球有超過2500家免稅店，分布于不同的渠道。這些渠道包含國際機場、市內、國際渡輪、火車站、國際航班、國界邊境等一切有國際旅客身影的地方。其中，機場店、市內店、邊境店和機上店是免稅品銷售的四大渠道。

　　作為最早出現的渠道，機場免稅店一直是最熱門的銷售渠道，根據Generation Research統計數據，在全球免稅零售渠道中，機場渠道占比達到55.4%，其次是市內和離島渠道，占比為38.6%。

　　五、全球免稅行業競爭格局

　　第二節 我國免稅行業市場分析

　　一、我國免稅行業概況

　　二、我國免稅行業現狀

　　三、我國免稅行業規模影響因素分析

　　四、我國免稅行業競爭格局

　　第三節 海南離島免稅行業市場分析

　　一、海南離島免稅行業現狀

　　離島免稅政策是指對乘飛機離島(不包括離境)旅客實行限年齡、限額度、限件數、限次數免進口稅購物，在實施離島免稅政策的免稅商店內付款，在機場隔離區提貨離島的稅收優惠政策。其設立主要是為了支持發展地方旅游業，促進旅游相關消費，這類免稅店在全球目前只在中國海南島、日本沖繩島、韓國濟州島和中國臺灣金門馬祖四個地區設立。海南島我國唯一一個實施“離島免稅”政策的島嶼。

　　海南離島免稅政策自2011年4月20日正式落地至2020年已九周年。在此期間，相關政策先后經過六次調整，進一步釋放了政策紅利。中國海南離島免稅銷售額與購物人數均呈現上漲態勢且漲幅較大，2019年，我國海南離島免稅銷售額從2012年的23億增長至136億;購物人數也從2012年的102.59萬人上漲至384萬人。

　　二、海南離島免稅店市場競爭分析

　　三、海南離島免稅行業發展趨勢與前景分析

　　

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理環境

　　二、交通區位

　　三、旅游資源

　　四、基礎設施

　　第三節 項目地址選擇合理性分析

　　

第五章 項目定位及建設方案

　　第一節 項目發展定位

　　一、發展背景

　　二、發展定位

　　第二節 項目建設內容及規模

　　第三節 項目布局規劃

　　第四節 物流倉儲與信息化建設

　　一、關于項目物流和配送規劃

　　二、信息系統建設

　　第五節 裝修施工方法

　　

第六章 輔助公用工程及設施

　　第一節 給排水系統

　　一、設計依據

　　二、供水

　　三、排水系統

　　四、主要設備材料選擇

　　五、系統和設備的控制

　　第二節 電氣系統

　　一、供配電設計依據

　　二、設計范圍

　　三、變配電系統

　　四、照明系統

　　五、消防系統的供電及監控

　　六、電力監控系統

　　七、弱電設計

　　第三節 暖通工程

　　一、設計依據

　　二、設計思路及設計重點

　　三、通風

　　四、空調

　　五、消防用防排煙系統設計及通風、空調系統防火及安全措施

　　

第七章 項目環境保護

　　第一節 設計依據

　　一、法律法規

　　二、技術導則及規范

　　1、《環境影響評價技術導則總綱》(HJ/T2.1—2011);

　　2、《環境影響評價技術導則大氣環境》(HJ/T2.2—2008);

　　3、《環境影響評價技術導則地面水環境》(HJ/T2.3—93);

　　4、《環境影響評價技術導則地下水環境》(HJ 610—2011);

　　5、《環境影響評價技術導則聲環境》(HJ 2.4—2009);

　　6、《建設項目環境風險評價技術導則》(HJ/T169—2004);

　　第二節 項目建設期環境保護

　　第三節 項目運營期環境影響分析

　　一、廢水污染影響分析及防治對策

　　二、固體廢物污染影響分析及防治對策

　　固體廢物主要是廢包裝、生活垃圾等。

　　具體固廢處理方法如下：

　　項目固廢應及時清運。定點袋裝收集后委托環衛部門統一及時清運，送至垃圾無害化處理場處理，對周圍環境基本無影響。此外，還應采取以下措施：廢包裝、廢紙袋、板為一般廢物，擬外售綜合利用。

　　固體廢棄物采取以上處理處置措施后對周圍環境基本無影響。

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》;

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》;

　　3、《中華人民共和國電力法》;

　　4、《中華人民共和國建筑法》;

　　5、《中華人民共和國計量法》;

　　6、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號);

　　7、《建設工程質量管理條例》(國務院令279號);

　　8、《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令293號);

　　9、《重點用能單位節能管理辦法》(國家發改委2018.2.22)

　　10、《公共建筑節能設計標準》DB /687—2015;

　　11、《能源效率標識管理辦法》(國家發改委、國家質檢總局2004年17號令);

　　12、《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》(1987年4月15日國務院頒布);

　　13、《關于印發固定資產投資項目節能評估和審查指南(2006)的通知》(國家發展和改革委員會文件發改環資[2007]21號);

　　14、有關節能設計規范。

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施綜述

　　一、節能監測

　　二、給排水節能

　　根據現行《建筑給水排水設計規范》(GB50015-2003)，《室外給水設計規范》(GB50013-2006)選取給水用水定額。

　　建筑給水系統區分：

　　(1)各分區最低衛生器具配水點處的靜水壓不大于0.40Mpa;水壓大于0.35MPa 的入戶管(或配水橫管)，設減壓設施。

　　(2)所有坐便器均采用6L水箱，且分兩擋沖洗。公共場所便器采用感應式或腳踏式，小便器采用免沖洗型式，洗手盆采用紅外感應龍頭。所有給水龍頭等用水器具采用節水型產品。

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　　三、電氣節能與環保

　　第三節 項目能源消耗量

　　一、供水情況

　　二、供電情況

　　第四節 項目節能分析

　　

第九章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作業危害因素分析

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、消防說明

　　

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　三、項目勞動定員

　　1、定員依據

　　2、勞動定員

　　四、員工培訓體系

　　

第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節 項目建設進度

　　一、項目施工組織措施

　　二、項目實施進度

　　第二節 工程招投標方案

　　一、項目招標目的

　　二、招標原則及招投標方案

　　

第十二章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　一、估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍主要包括：工程建設費、設備購置及安裝費、預備費、流動資金及其它費用等。

　　二、估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的相關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》。

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、項目投資相關數據資料。

　　4、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　三、編制說明

　　1、建筑工程費用

　　根據建筑結構形式，依據項目當地建筑工程概算定額基線，參考實際造價情況確定。

　　2、設備購置及安裝費

　　國產設備按照設備生產廠家報價加運雜費用或參照設備價格資料并考慮漲價因素計算。

　　3、安裝工程費

　　參照海口市安裝工程綜合定額，并根據企業情況估算。

　　4、預備費

　　基本預備費計算基礎為工程費用與工程建設其他費用之和的一定比例計取。

　　5、其它費用

　　根據國家有關規定和當地實際情況估算。

　　第二節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　

第十三章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及附加稅費測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、管理、銷售等其他費用

　　三、折舊及攤銷費用

　　第四節 利潤及納稅測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　第六節 項目不確定性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第八節 項目經濟效益評價

　　

第十四章 社會影響分析

　　第一節 社會影響效果分析

　　一、影響區域內受項目影響的機構和人群的識別

　　二、社會影響效果分析

　　1、符合國家離島免稅政策要求

　　近年來，隨著我國居民收入提高，消費逐步升級，居民的品牌奢侈品購買力逐步增強。針對居民奢侈品消費規模逐年增加以及購買途徑多集中在免稅店的現狀，政府出臺一系列政策，促進我國免稅行業的發展。同時為了進一步加快推進海南國際旅游島的建設發展，國家出臺相關政策，在海南島實行離島旅客免稅購物政策。項目的建設順應國家發展離島免稅的政策要求，符合我國免稅行業的發展方向。

　　2、提高海南省的旅游購物游客聚集力

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　　第二節 社會適應性分析

　　一、項目利益相關者分析

　　二、利益相關者參與項目方案

　　三、互適性分析

　　第三節 社會風險及對策分析

　　一、政策性風險分析及控制

　　二、投資風險分析及控制

　　四、市場風險分析及控制

　　五、運營管理風險分析及控制

　　項目公司積累了一定的管理經驗并培養了一批中高級管理人員。但是，隨著本項目的建立，內部管理的壓力將增大。如果公司的經營管理水平和組織管理體系不能滿足公司資產和經營規模擴大后的要求，將對公司經營目標的實現產生不利影響。

　　防范措施：

　　建立健全管理制度，積極吸納相關人才，為項目的運營擴充技術實力。

　　六、其它風險分析及控制

　　

第十五章 結論與建議

　　第一節 結論

　　一、國家與地方政策的支持

　　二、市場需求龐大

　　三、擬建方案建設條件的可行性結論

　　四、資金安排合理性的可行性結論

　　五、經濟效益的可行性結論

　　六、環境影響的可行性結論

　　七、研究結論總述

　　第二節 建議

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