以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　三亞某市內免稅店項目

　　二、項目建設單位

　　三、項目性質

　　四、項目建設地點

　　五、項目定位

　　六、項目建設內容及規模

　　項目擬在三亞市城區建設市內免稅店，總商業面積約*****萬平方米，營業面積(扣除分攤建筑面積)*****平方米。經營商業區域完整且相對獨立，符合海關監管要求。

　　項目在以經營離島免稅政策的45大類商品品類為主，滿足顧客多樣化需求，為顧客提供尊貴和高端的購物體驗。主要建設內容為……。

　　七、項目建設周期

　　八、項目總投資及資金籌措

　　本項目總投資*****萬元，其中，建筑工程費*****萬元，設備購置費****萬元，安裝工程費****萬元，工程建設其他費用****萬元，預備費用****萬元，流動資金*****萬元。項目資金來源為企業自籌。

　　九、項目經營目標

　　第二節 項目主要結論

　　一、經濟效益

　　經測算，在現行25%所得稅稅率下，項目所得稅后財務凈現值為*****萬元，財務內部收益率為**%。稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期)，動態投資回收期為**年(不含建設期)。

　　在15%鼓勵類產業企業所得稅稅率下，項目所得稅后財務凈現值為*****萬元，財務內部收益率為**%。稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期)，動態投資回收期為**年(不含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　二、社會效益

　　第三節 項目建設單位介紹

　　一、公司基本情況

　　二、優勢支持

　　三、資源支持

　　五、合伙伙伴

　　第四節 編制原則、依據及范圍

　　一、編制原則

　　1、積極貫徹執行國家基本建設的方針政策，嚴格執行國家和地方頒布的標準、規范、規定，使設計做到切合實際，技術先進，經濟合理，安全適用;

　　2、重視優化設計方案工作，通過設計方案的論證來提高設計水平和降低工程投資額;

　　3、“三廢”治理措施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產。排出物符合國家及地方的“三廢”排放標準;

　　4、節能與降耗并重，注重水的重復利用，提高用水的循環利用率。

　　二、編制依據

　　1、《海南自由貿易港建設總體方案》;

　　2、《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》(國辦發〔2018〕53號);

　　3、《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(2018年4月11日);

　　4、《國務院辦公廳關于促進進出口穩定增長的若干意見》(國辦發〔2015〕55號)

　　5、《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的愿景與行動》;

　　6、《海南省旅游業疫后重振計劃——振興旅游業三十條行動措施(2020—2021年)》(瓊府〔2020〕21號);

　　7、《海南省人民政府辦公廳關于印發海南省完善促進消費體制機制實施方案的通知》(瓊府辦〔2019〕36號);

　　8、《海南省人民政府關于印發健康海南行動實施方案的通知》(瓊府〔2020〕19號);

　　9、《海南省旅游發展總體規劃(2017-2030)》(瓊府辦〔2017〕198號)

　　10、《海南省人民政府關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的實施方案》(瓊府〔2017〕55號);

　　11、《海南省人民政府辦公廳關于推進線上線下互動加快商貿流通創新發展轉型升級的實施意見》(瓊府辦〔2016〕289號)

　　12、《關于海南離島旅客免稅購物政策的公告》(財政部 海關總署 稅務總局公告2020年第33號);

　　13、《關于海南自由貿易港企業所得稅優惠政策的通知》(財政部 稅務總局財稅〔2020〕31號);

　　14、《海南自由貿易港鼓勵類產業目錄(2020年本，征求意見稿》(國家發展改革委)

　　15、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　16、《投資項目可行性研究指南》;

　　17、三亞市的有關法規、政策、各種收費標準的規定和項目建設的地方經濟及市場的價格指標。

　　三、編制范圍

　　

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《海南自由貿易港建設總體方案》

　　2020年6月，中共中央、國務院印發了《海南自由貿易港建設總體方案》。《方案》提出，到2025年，初步建立以貿易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿易港政策制度體系。到2035年，自由貿易港制度體系和運作模式更加成熟，以自由、公平、法治、高水平過程監管為特征的貿易投資規則基本構建，實現貿易自由便利、投資自由便利、跨境資金流動自由便利、人員進出自由便利、運輸來往自由便利和數據安全有序流動。到本世紀中葉，全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿易港。

　　2025年前重點任務。實行部分進口商品零關稅政策。對島內居民消費的進境商品，實行正面清單管理，允許島內免稅購買。對實行“零關稅”清單管理的貨物及物品，免征進口關稅、進口環節增值稅和消費稅。清單內容由有關部門根據海南實際需要和監管條件進行動態調整。放寬離島免稅購物額度至每年每人10萬元，擴大免稅商品種類。

　　《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》(國辦發〔2018〕53號)

　　2018年7月，國務院辦公廳轉發商務部等部門《關于擴大進口促進對外貿易平衡發展意見》。《意見》指出，在穩定出口的同時進一步擴大進口，促進對外貿易平衡發展，推動經濟高質量發展，維護自由貿易。

　　要優化進口結構促進生產消費升級，支持關系民生的產品進口。適應消費升級和供給提質需要，支持與人民生活密切相關的日用消費品、醫藥和康復、養老護理等設備進口。落實降低部分商品進口稅率措施，減少中間流通環節，清理不合理加價，切實提高人民生活水平。完善免稅店政策，擴大免稅品進口。

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　　2、海南省政策

　　《海南省旅游業疫后重振計劃——振興旅游業三十條行動措施(2020—2021年)》(瓊府〔2020〕21號)

　　2020年3月，海南省人民政府印發《海南省旅游業疫后重振計劃——振興旅游業三十條行動措施(2020—2021年)》。《措施》提出，加大推廣營銷力度，刺激旅游消費。擴大離島免稅購物消費限額，增加免稅商品品種。引導免稅品經營企業在現有門店增加品牌數量，簡化免稅購物手續，擴大免稅品網絡銷售規模。推出離島免稅購物系列促銷活動，舉辦優惠月(季)活動。

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　　3、海南省離島免稅政策

　　離島免稅店是指對乘飛機離島(不包括離境)旅客實行限次、限制、限量和限品種免稅購物的商店，旅客憑離島機票購物。其設立主要是為了支持發展地方旅游業，促進旅游相關消費，這類免稅店目前只在中國海南島、日本沖繩島、韓國濟州島和中國臺灣金門馬祖四個地區設立，是東亞地區的獨有業態。

　　海南島離島免稅政策是伴隨著國際旅游島建設整體規劃方案落地的。2011年3月24日，財政部發布《關于開展海南離島免稅購物政策試點的公告》，海南島成為全球第四個實施“離島免稅”的島嶼。離島免稅政策實施7年多來，歷經5次調整，分別對政策惠及人的年齡、離島免稅商品品種、免稅購物限額、購物次數限制、銷售方式等進行了愈加科學化、人性化的調整。每次調整都是一次“蝶變”，使得政策紅利、消費潛力不斷釋放。具體政策如下：

　　4、引導消費回流政策

　　中國消費者購買力強大，但部分流向海外。近年來，為促進海外消費回流，國家陸續出臺相關政策，具體可分為(1)降低進口關稅政策：中國政府先后降低服裝、鞋靴、化妝品等產品的進口關稅，致力于縮小中國與其他國家的價差，將奢侈品消費吸引回流內地。(2)開放免稅政策：政府逐漸開放離島免稅政策以及增設進口免稅店。

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是響應國家關于支持海南全面深化改革開放政策的舉措

　　海南經濟特區成立30多年來，海南省社會經濟實現了跨越式發展。中共中央、國務院在《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》中提出要推動形成全面開放新格局，高標準高質量建設自由貿易試驗區。同時要將海南打造成為國際旅游消費中心，拓展旅游消費發展空間。實施更加開放便利的離島免稅購物政策，實現離島旅客全覆蓋。

　　本項目將使三亞市內免稅店在旅客覆蓋率、商品豐富度、購物體驗等方面得到提升，進一步推動海南省離島免稅產業發，從而擴大海南省對外貿易，實現旅游消費升級，有助于海南省全面深化改革開發。

　　二、項目建設是推動我國離島免稅行業發展的需要

　　三、項目建設是留住本國消費，滿足市場需求的必要

　　四、項目建設是推動離島免稅業態創新，滿足健康消費需求的需要

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 全球免稅行業市場分析

　　一、免稅行業介紹

　　二、全球免稅整體概況

　　三、全球免稅行業市場規模

　　伴隨經濟全球化，全球客運與旅游行業發展迅速，免稅行業明顯受益。免稅價格優勢吸引著愈來愈多的國際旅客，全球有超過兩千家公司在世界各地經營著各類免稅店，免稅市場從最初以煙草、酒水類產品發展到現在有上千家供應商提供各色琳瑯滿目的免稅商品。

　　根據Generation Research的數據，2019年全年免稅總銷售額為818億美元，同比增長7.8 %，近十年年復合增長率為7.5%。預計到2023年，全球旅游零售市場規模將達到1251億美元，預計2017-2023年年均復合增長率為8.6%。

　　四、全球免稅品銷售渠道分析

　　五、全球免稅行業競爭格局

　　2013年以前，DFS依托其亞太區的優勢布局及日本人、中國人出境購物浪潮，一直系全球免稅龍頭;2014年以后，Dufry依托并購擴張一直穩居全球免稅市場榜首。此外，零售額居于前列的免稅集團還有樂天、拉加代爾、新羅，其中樂天、新羅受益于中國赴韓游人數提升及消費需求旺盛，分別由2012年的第4、6位上升至2018年的第2、3位。中國免稅品(集團)總公司也依托強大的客源基礎及并購，實現了從2012年12位到2018年第4位的跨越式發展。

　　第二節 我國免稅行業市場分析

　　一、我國免稅行業概況

　　二、我國免稅行業現狀

　　1、我國免稅行業市場規模持續擴大

　　作為新興市場，中國的免稅行業成長空間巨大，已經成為全球公認的最具潛力的免稅市場之一。中國近年來免稅業銷售額增長明顯，2019年，中國免稅業銷售額為545億元左右，同比增長38%。

　　2、我國免稅行業市場需求不斷增加

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　　三、我國免稅行業規模影響因素分析

　　四、我國免稅行業競爭格局

　　第三節 海南離島免稅行業市場分析

　　一、海南離島免稅行業現狀

　　二、海南離島免稅店市場競爭分析

　　三、海南離島免稅行業發展趨勢與前景分析

　　

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理環境

　　二、交通區位

　　三、商業配套

　　四、基礎設施

　　第三節 項目地址選擇合理性分析

　　

第五章 項目建設及運營方案

　　第一節 項目定位

　　第二節 項目建設內容及規模

　　第三節 項目布局規劃

　　第四節 物流倉儲與信息化建設

　　一、關于項目物流和配送規劃

　　二、信息系統建設

　　第五節 項目運營方案

　　一、價格策略

　　二、全新離島免稅形象打造

　　三、運營策略

　　四、服務提升

　　五、市場營銷

　　第六節 裝修施工方法

　　一、石料工程施工方法

　　二、木工工程施工方法

　　三、金屬覆蓋工程施工方法

　　四、裝配玻璃工程施工方法

　　五、地氈和底膠墊安裝施工方法

　　六、油漆工作施工方法

　　七、地磚工程施工方法

　　八、天花吊頂工程施工方法

　　

第六章 輔助公用工程及設施

　　第一節 給排水系統

　　一、設計依據

　　1、《建筑給水排水設計規范》(GB50015-2003，2009年版)

　　2、《自動噴水滅火系統設計規范》(GB50084-2001)

　　3、《建筑滅火器配置設計規范》(GB50140-2005)

　　4、《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)

　　5、《污水排入城鎮下水道水質標準》(CJ343-2010)

　　二、供水

　　三、排水系統

　　四、主要設備材料選擇

　　五、系統和設備的控制

　　第二節 電氣系統

　　一、供配電設計依據

　　二、設計范圍

　　三、變配電系統

　　四、照明系統

　　五、消防系統的供電及監控

　　六、電力監控系統

　　七、弱電設計

　　第三節 暖通工程

　　一、設計依據

　　二、設計思路及設計重點

　　三、通風

　　四、空調

　　五、消防用防排煙系統設計及通風、空調系統防火及安全措施

　　

第七章 項目環境保護

　　第一節 設計依據

　　一、法律法規

　　1、《中華人民共和國環境保護法》;

　　2、《中華人民共和國大氣污染防治法》;

　　3、《中華人民共和國水污染防治法》;

　　4、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》;

　　5、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》;

　　6、《中華人民共和國環境影響評價法》;

　　7、《中華人民共和國清潔生產促進法》;

　　8、《飲用水水源保護區劃分技術規范》(HJ/T338—2007);

　　9、《建設項目環境保護分類管理名錄》;

　　10、《海南省環境保護條例》。

　　二、技術導則及規范

　　第二節 項目建設期環境保護

　　第三節 項目運營期環境影響分析

　　一、廢水污染影響分析及防治對策

　　二、固體廢物污染影響分析及防治對策

　　固體廢物主要是廢包裝、生活垃圾等。

　　具體固廢處理方法如下：

　　項目固廢應及時清運。定點袋裝收集后委托環衛部門統一及時清運，送至垃圾無害化處理場處理，對周圍環境基本無影響。此外，還應采取以下措施：廢包裝、廢紙袋、板為一般廢物，擬外售綜合利用。

　　固體廢棄物采取以上處理處置措施后對周圍環境基本無影響。

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》;

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》;

　　3、《中華人民共和國電力法》;

　　4、《中華人民共和國建筑法》;

　　5、《中華人民共和國計量法》;

　　6、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號);

　　7、《建設工程質量管理條例》(國務院令279號);

　　8、《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令293號);

　　9、《重點用能單位節能管理辦法》(國家發改委2018.2.22)

　　10、《公共建筑節能設計標準》DB /687—2015;

　　11、《能源效率標識管理辦法》(國家發改委、國家質檢總局2004年17號令);

　　12、《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》(1987年4月15日國務院頒布);

　　13、《關于印發固定資產投資項目節能評估和審查指南(2006)的通知》(國家發展和改革委員會文件發改環資[2007]21號);

　　14、有關節能設計規范。

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施綜述

　　一、節能監測

　　二、給排水節能

　　根據現行《建筑給水排水設計規范》(GB50015-2003)，《室外給水設計規范》(GB50013-2006)選取給水用水定額。

　　建筑給水系統區分：

　　(1)各分區最低衛生器具配水點處的靜水壓不大于0.40Mpa;水壓大于0.35MPa 的入戶管(或配水橫管)，設減壓設施。

　　(2)所有坐便器均采用6L水箱，且分兩擋沖洗。公共場所便器采用感應式或腳踏式，小便器采用免沖洗型式，洗手盆采用紅外感應龍頭。所有給水龍頭等用水器具采用節水型產品。

　　(3)加強對給水、中水的計量措施：每個單體建筑均設多級水表計量。

　　(4)采用管內壁光滑、阻力小的給水管材，適當放大管徑以減少管道的阻力損失和水泵的揚程。

　　(5)混合水龍頭采用調節功能和密封性能好，耐久節水的產品。

　　(6)變頻調速供水采用恒壓變量的方式運行。

　　三、電氣節能與環保

　　第三節 項目能源消耗量

　　一、供水情況

　　二、供電情況

　　第四節 項目節能分析

　　

第九章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　三、施工作業危害因素分析

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、消防說明

　　

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　三、項目勞動定員

　　四、員工培訓體系

　　

第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節 項目建設進度

　　一、項目施工組織措施

　　二、項目實施進度

　　第二節 工程招投標方案

　　一、項目招標目的

　　二、招標原則及招投標方案

　　

第十二章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　一、估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍主要包括：工程建設費、設備購置及安裝費、預備費、流動資金及其它費用等。

　　二、估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的相關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》。

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、項目投資相關數據資料。

　　4、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　三、編制說明

　　1、建筑工程費用

　　根據建筑結構形式，依據項目當地建筑工程概算定額基線，參考實際造價情況確定。

　　2、設備購置及安裝費

　　國產設備按照設備生產廠家報價加運雜費用或參照設備價格資料并考慮漲價因素計算。

　　3、安裝工程費

　　參照三亞市安裝工程綜合定額，并根據企業情況估算。

　　4、預備費

　　基本預備費計算基礎為工程費用與工程建設其他費用之和的一定比例計取。

　　5、其它費用

　　根據國家有關規定和當地實際情況估算。

　　第二節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費(不可預見費)

　　四、流動資金

　　五、總投資估算

　　第三節 資金籌措

　　

第十三章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及附加稅費測算

　　一、項目營業收入測算依據

　　二、項目營業收入及附加稅費測算結果

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、管理、銷售等其他費用

　　三、折舊及攤銷費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 納稅測算

　　第六節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　第七節 項目不確定性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第八節 項目經濟效益評價

　　

第十四章 社會影響分析

　　第一節 社會影響效果分析

　　一、影響區域內受項目影響的機構和人群的識別

　　1、對居民生活環境的影響：本項目的建設和運行期間都采取了足夠的環境保護措施，基本消除了項目對居民生活環境的負面影響。

　　2、對當地居民收入的影響：本項目的建設實施，將增加眾多勞動力的需求，可以增加當地居民收入。

　　3、對當地居民生活水平與生活質量的影響：項目的建設將提供大量就業崗位，同時增加的稅收和財政收入也為政府加強城市建設，提升居民生活水平和生活質量提供了支持。

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　　二、社會影響效果分析

　　第二節 社會適應性分析

　　一、項目利益相關者分析

　　二、利益相關者參與項目方案

　　三、互適性分析

　　第三節 社會風險及對策分析

　　一、政策性風險分析及控制

　　三、財務風險分析及控制

　　四、市場風險分析及控制

　　受到國家政策鼓勵的影響，我國免稅行業的競爭愈發激烈。以海南省為例，島內各機場客流量及免稅商品價格、活動力度、旅游熱度都將影響免稅店的經營，因而市場競爭風險是影響項目經營的重要風險。

　　防范措施：

　　公司將加強信息化建設，打造線上線下一體化的競爭優勢;繼續推進與國際知名品牌的合作，提高產品采購議價能力。改善免稅購物服務體驗，提升服務品質，提高項目的核心競爭力。

　　五、運營管理風險分析及控制

　　六、其它風險分析及控制

　　

第十五章 分析結論

　　一、國家與地方政策的支持

　　二、市場需求龐大

　　三、擬建方案建設條件的可行性結論

　　四、資金安排合理性的可行性結論

　　五、經濟效益的可行性結論

　　六、環境影響的可行性結論

　　七、分析結論總述

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