以下為報告詳細內容（節選）：

　　第一章 項目概況

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　河北某老年養護中心項目

　　二、項目性質

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地址

　　五、項目定位

　　六、項目建設內容規模

　　項目規劃用地*****平方米(合**畝)，總建筑面積****平方米，其中地上建筑面積*****平方米，地下建筑面積****平方米。建設內容包括養護中心四棟(A、B、C、D座)、老年活動中心、醫療中心、培訓中心兩棟(1#、2#)、護士站及相關配套用房。項目具體建設內容與建設面積見下表：

　　七、項目建設周期

　　第二節 項目主要研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　項目估算總投資為*****萬元，其中：工程費用*****萬元，工程建設其他費用*****萬元，預備費用****萬元，建設期利息****萬元，流動資金****萬元。

　　本項目建設需要資金*****萬元，其中*****萬元為銀行貸款，剩余資金由企業自籌。

　　二、項目經濟效益

　　該項目所得稅后財務凈現值為****萬元，所得稅后財務內部收益率為**%，高于行業基準收益率。投資靜態回收期(稅后)為**年，投資動態回收期(稅后)為**年，說明項目的盈利能力較好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　三、項目風險控制問題

　　第三節 可行性研究報告的編制依據

　　一、編制依據

　　1、《2021年政府工作報告》

　　2、《智慧健康養老產品及服務推廣目錄(2018年版)》(工信部聯電子函〔2018〕269號)

　　3、《國務院辦公廳關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》

　　4、《國務院辦公廳關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》

　　5、《國務院關于印發“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》

　　6、《國務院關于印發“十三五”衛生與健康規劃的通知》

　　7、《國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》

　　8、《關于新增部分醫療康復項目納入基本醫療保障支付范圍的通知》

　　9、《全國醫療衛生服務體系規劃綱要(2015—2020年)》

　　10、《關于進一步激發社會領域投資活力的實施意見》

　　11、《關于加快推進養老服務體系建設的實施意見》(冀政辦字〔2019〕48號)

　　12、《河北省“十三五”老齡事業發展和養老體系建設規劃》

　　……

　　二、編制目的

　　三、編制原則

　　

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《2021年政府工作報告》

　　2021年3月5日，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第四次會議上發表了《2021年政府工作報告》。

　　《報告》提出，要促進醫養康養相結合，穩步推進長期護理保險制度試點。發展普惠型養老服務和互助性養老。發展嬰幼兒照護服務。發展社區養老、托幼、用餐、保潔等多樣化服務，加強配套設施和無障礙設施建設，實施更優惠政策，讓社區生活更加便利。完善傳統服務保障措施，為老年人等群體提供更周全更貼心的服務。推進智能化服務要適應老年人、殘疾人需求，并做到不讓智能工具給他們日常生活造成障礙。

　　《國務院辦公廳關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》

　　2017年5月23日，國務院辦公廳印發《關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》(國辦發〔2017〕44號)。《意見》指出，鼓勵社會力量提供醫療服務，是深化醫改、改善民生、提升全民健康素質的必然要求，是繁榮壯大健康產業、釋放內需潛力、推動經濟轉型升級的重要舉措，對推進健康中國建設、全面建成小康社會具有重要意義。《意見》提出目標：到2020年，社會力量辦醫能力明顯增強，醫療技術、服務品質、品牌美譽度顯著提高，專業人才、健康保險、醫藥技術等支撐進一步夯實，行業發展環境全面優化。打造一大批有較強服務競爭力的社會辦醫療機構，形成若干具有影響力的特色健康服務產業集聚區，服務供給基本滿足國內需求，逐步形成多層次多樣化醫療服務新格局。

　　《意見》要求，推動發展多業態融合服務。促進醫療與養老融合，支持社會辦醫療機構為老年人家庭提供簽約醫療服務，建立健全與養老機構合作機制，興辦醫養結合機構。醫療資源和區位等基礎條件較好的地方，可以探索以社會力量為主，打造特色鮮明、具有競爭力和影響力的健康服務產業集聚區，更好滿足國內外較高層次健康消費需求。

　　……

　　2、河北省政策

　　《關于加快推進養老服務體系建設的實施意見》(冀政辦字〔2019〕48號)

　　2019年7月，河北省人民政府辦公廳發布了《關于加快推進養老服務體系建設的實施意見》。《意見》指出，推動京津冀養老服務協同發展。協調制定運營補貼、人才培養、醫養結合、服務標準、綜合監管等協同發展措施，開展醫保對接試點。鼓勵京津優質養老服務機構通過合作共建、整體搬遷等形式到我省布局，發展各類社會中介組織和區域性行業協會商會，探索組建區域合作平臺。主動疏解京津養老壓力，規劃建設一批康復護理、醫療保健、休閑旅居的養老服務項目。

　　……

　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是響應了國家鼓勵社會資本進入醫療領域的號召的需要

　　隨著中國的發展，13億人對醫療衛生服務的要求日益提高。中國政府將繼續堅持醫療、醫保、醫藥“三醫”聯動，推動醫改向縱深發展。中國產業結構最大的調整是發展服務業，醫藥衛生事業完全可以先行。圍繞提供更好的醫療衛生服務，一方面政府要加大投入，盡可能讓人民群眾少花錢、有效預防和治療疾病。另一方面要增加優質醫療資源和公共產品，鼓勵社會資本進入醫療衛生領域，更好適應患者需求。中國醫藥衛生事業改革和發展將惠及全體人民，同時可以帶動經濟增長和更多就業，為中國經濟發展注入新的活力。

　　隨著醫療與養老的市場規模逐漸擴大，國家和地方政府不斷出臺鼓勵社會資本進入大健康領域的相關政策法規。本項目的建設，響應了國家鼓勵社會資本進入醫療衛生領域的號召，更好的滿足患者和養老市場的需求。

　　二、項目建設是改善老年居住環境、促進構建和諧社會的需要

　　三、項目建設是適應人口老齡化發展、解決老人養老問題的需要

　　四、項目建設是帶動就業，提高當地人民身體素質的需要

　　

第三章 項目市場發展分析

　　第一節 養老產業市場背景

　　一、我國老齡化程度將不斷加劇

　　我國目前已經處于老齡化社會。按聯合國標準：當一個地區60歲以上老人達到總人口的10%，或65歲老人占總人口的7%，該地區視為進入老齡化社會。我國1999年60歲以上人口已達到10.3%，標志著當年我國進入老齡化社會。受長期低生育率、不斷增長的人口預期壽命以及人口年齡動態累積效應的影響，從2015年到2060年，中國的人口年齡結構將呈現出老年人口規模迅速擴大、老年人口比重持續提高以及老齡化速度遠高于其他國家等顯著特征。截至2019年底，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.54億，占總人口比重的18.1%，其中65周歲及以上老齡人口1.76億，占總人口比重的12.6%。我國的老齡化進程正以每年新增1000萬人的速度快速發展，預計2020年65歲及以上老年人口占比將達14%，整體步入深度老齡化社會。據世界衛生組織預測，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。

　　老齡人口在全國人口比重將在未來30年內加速上升。根據聯合國2017年的測算，我國60歲以上人口將在2055年左右達到最高峰，預計將達到約5.07億人，此數值將是2017年數值的近2.1倍。根據測算，同期我國人口可能正處于人口高峰后的下滑階段，預計總人口數量約13.2億人，屆時60歲以上人口占比將達到38.53%。老齡化問題將在未來幾十年間快速激化，2055年后，60歲以上人口占比將趨于穩態。

　　二、獨生子女群體贍養壓力凸顯

　　三、空巢老人在城市和農村都成為普遍現象，養老問題需要社會力量解決

　　四、首批中產退休在即，中高端養老需求將發力

　　第二節 全球養老產業市場經驗

　　一、日本：全方位養老產業融入社會各個細節

　　二、美國：發達的REITS體系幫助實現市場化養老

　　第三節 國內養老產業分析

　　一、養老資源總量不足

　　第四節 醫養結合市場分析

　　一、醫養結合概念及現狀

　　二、醫養結合市場分析

　　1、中國醫養結合行業市場規模預測分析

　　2017年，財政部、民政部、人社部聯合發布了《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》(財金〔2017〕86號)，提出重點引導和鼓勵社會資本立足保障型基本養老服務和改善型中端養老服務。數據統計，2017年我國醫養結合行業市場規模將達到5245億元，到2021年市場規模將達到11603億元。未來五年(2017-2021)年均復合增長率約為17.92%。

　　《意見》也鼓勵養老機構與醫療衛生機構、健康服務機構開展合作，支持打造“以健康管理為基礎、以養老服務為核心、以醫療服務為支撐”的全生命周期養老服務鏈，興建一批養老為主題，附加康養、體育健身、醫療、教育、文化娛樂、互聯網等現代服務業的“養老+”綜合新業態。

　　2、影響中國醫養結合行業發展的因素分析

　　三、醫養結合發展優勢與劣勢分析

　　1、有利因素

　　2、不利因素

　　

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理位置

　　二、地形地貌

　　三、自然氣候

　　四、水文

　　五、區位交通

　　六、產業基礎

　　第三節 項目選址合理性分析

　　

第五章 項目建設方案分析

　　第一節 項目建設說明

　　一、項目建設指導思想

　　二、設計依據

　　第二節 項目規劃建設內容與規模

　　一、養護中心

　　二、老年活動中心

　　三、醫療中心

　　四、培訓中心

　　第三節 總平面布置

　　一、選址要求

　　二、總平面布置原則

　　三、總體布局

　　四、綠化景觀

　　五、交通組織

　　

第六章 項目運營方案

　　第一節 主要運營定位

　　第二節 項目整體運營規劃

　　第三節 運營模式

　　

第七章 環境保護

　　本項目建設嚴格履行《環境保護法》、《環境影響評價法》，嚴格執行《建設項目環境保護條理》和“三同時”制度。建設前期認真做好區域“環境影響評價”工作，然后根據建設項目的實施狀況，分單項進行簡化的單項環境影響評價。建設過程嚴格執行“三同時”制度，針對項目可能會產生的環境污染與生態破壞問題，認真落實各項環境保護工程與管理措施，確保項目建設及后期運營不對環境造成大的影響。

　　第一節 執行標準及排放標準

　　根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督，采用的環境保護法規及標準為：

　　1、《中華人民共和國環境保護法》(2014年修訂);

　　2、《中華人民共和國環境影響評價法》(2002年修訂);

　　3、《中華人民共和國清潔生產促進法》(2012年修訂);

　　4、《中華人民共和國水污染防治法》(2008年修訂);

　　5、《中華人民共和國大氣污染防治法》(2015年修訂);

　　6、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》(1996年通過);

　　7、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》(2015年修訂);

　　8、《建設項目環境保護管理條例》(1998年11月29日實施);

　　9、《建設項目環境影響評價分類管理名錄》(2015年修訂);

　　10、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》(環發[2006]28號);

　　11、《環境影響評價技術導則總綱》(HJ2.1-2011);

　　12、《環境影響評價技術導則大氣環境》(HJ2.2-2008);

　　13、《環境影響評價技術導則聲環境》(HJ2.4-2009);

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　隨著項目建成運行，伴隨而來的是廢水和生活垃圾的產生，如果不注意配套設施的建設，污水和垃圾將進一步加大對環境的污染，并將直接危及入園人健康。

　　本項目在設計中，根據《建設項目環境保護設計規范》的要求，嚴格按照“三同時”的原則，使本項目的各項指標達到環保方面的有關要求。

　　1、廢水

　　運營期廢水主要是生活污水，來源于入住人員及職工的生活用水、洗滌用水、洗浴用水、廁所用水及食堂用水、污水中主要含有CODcr、BOD5、SS、NH3-N、動植物油等污染因子。生產廢水和生活污水一起由污水處理站隔油、混凝沉淀、過濾、消毒等達到《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)中的一級標準后排放。

　　2、廢氣

　　3、廢固

　　4、噪聲

　　第三節 環境保護措施

　　一、大氣保護規劃

　　二、水體保護

　　三、區域噪聲控制

　　四、園區環衛工作

　　第四節 環境影響綜合評價

　　

第八章 節能方案分析

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施

　　一、節電

　　1、為了降低低壓電氣線路過長造成的電能消耗，設置變電所，以減小低壓電氣線路長度。

　　2、在高低壓開關柜采用節能高效分斷能力高的斷路器，保證電力的正常運行，減少停電事故。

　　3、變壓器選用新型節能型變壓器，變壓器功率因數補償采用高低壓集中補償方式，在高壓配電間和變電所低壓側設置功率因數自動補償裝置，要求補償后的低壓側功率因數在0.9以上，高壓側在0.95以上，同時考慮防止高次諧波。并要求熒光燈、氣體放電燈就地補償，補償后的功率因數在0.9以上。

　　4、提高建筑物附屬設備的效率，如高EER值的冷氣機，高效率用電設備。

　　5、加強建筑物隔熱，如利用遮陽板、窗簾、屋頂等隔熱來減輕冷氣設備的使用。

　　6、全面使用高效能的LED冷光源燈光，及使用如定時或感應自動開閉系統、晝光感知自動調光系統等照明自動控制系統，達到節約用電、降低電費及照材料消耗支出的目的。

　　7、充分利用現有技術成熟的光伏、地熱交換、保暖隔熱材料、環保建材以及智能化、物聯網等高科技技術，將項目建成綜合智能化水平超前的產業樣板。

　　二、節水

　　三、建筑節能

　　四、能源管理

　　第三節 項目能耗分析

　　一、主要能源消耗種類及消耗數量

　　二、項目所在地能源供應狀況分析

　　

第九章 消防及安全方案

　　第一節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、建筑

　　三、給水消防

　　四、電氣消防

　　五、防范措施

　　第二節 安全方案

　　一、規范和依據

　　二、安全措施

　　三、監控系統說明

　　

第十章 建設期限和實施的進度安排

　　第一節 項目施工組織措施

　　一、建立項目實施管理機構

　　二、施工準備

　　三、經營準備

　　四、竣工驗收

　　第二節 項目實施進度

　　第三節 工程招投標

　　一、編制依據

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

　　

第十一章 項目組織管理與勞動定員

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構設置原則

　　二、項目組織管理模式

　　第二節 勞動定員和人員培訓

　　一、勞動定員及工資福利

　　二、人員培訓

　　

第十二章 投資估算和資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、預備費及流動資金等。

　　第二節 投資估算依據

　　1、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。

　　2、建安工程費用參照項目當地近期類似工程的預、決算資料并結合本項目的實際情況估算。

　　3、項目前期費按原《國家計委關于印發〈建設項目前期工作咨詢收費暫行規定〉的通知》(計價格[1999]1283號)計取。

　　4、環境影響評價費按原國家計委、原國家環境保護總局《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125號)計取。

　　第三節 投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、建設期利息

　　五、流動資金估算

　　六、總投資估算

　　第四節 資金籌措

　　

第十三章 項目經濟效益分析

　　第一節 財務評價

　　一、評價依據

　　1、遵循的有關法規

　　(1)企業財務通則;

　　(2)增值稅及其他有關稅務法規;

　　(3)國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》;

　　(4)投資項目經濟評估指南;

　　(5)其他有關法規文件及相關資料。

　　2、基礎數據和說明

　　(1)本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;

　　(2)建設期結束后即開始投入運營，運營期按10年計(不包含建設期);

　　(3)分析過程不考慮物價變化因素的影響;

　　(4)項目的經營收入、員工工資等成本數據根據現今市場價格初步估算;

　　(5)基本貼現率采用行業基本貼現率8%。

　　3、財務評價的基本依據

　　(1)本項目財務評價依據國家計委頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行，評價中采用動態與靜態分析相結合，以動態分析為主;

　　(2)企業提供的有關財務會計資料。

　　二、營業收入及稅金測算

　　三、成本費用測算

　　四、利潤測算

　　第二節 財務評價指標

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　第三節 財務評價結論

　　

第十四章 社會效益評價

　　第一節 社會效益

　　一、帶動當地經濟發展，年均增加政府稅收****萬元以上

　　項目建成后，可以加快項目所在地養老、健康等行業的發展，并產生產業聚集效應，促進經濟的增長，有利于經濟的可持續發展。

　　稅收是我國各級政府的重要經濟來源，是政府進行城市規劃建設、創造美好生活的重要保障，是解決貧富收入、建設和諧社會的基礎，因此收稅對于當地政府十分重要。項目運營年均可向政府繳納稅收****萬元。

　　二、帶動就業增長、培養專業服務人才

　　三、改善當地社會服務質量和居民生活質量

　　第二節 互適性分析

　　第三節 項目社會效益綜合評價

　　

第十五章 項目風險分析及規避建議

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險

　　二、政策風險

　　本項目所涉及的養老及醫療產業為國家重點鼓勵、優先發展的產業，長期以來一直獲得國家產業政策的鼓勵和支持，項目政策法規風險較小。但是如果國家大力發展該產業的政策有所調整，如：國家宏觀調控的行業范圍擴大，可能會給項目的經營生產帶來不利影響。

　　防范措施：

　　密切注意國家宏觀經濟政策、行業政策以及地方性法規的調整，增強對經濟形勢和政策變化的預測、判斷和應變能力，及時調整項目承建公司決策，避免和減少因政策變動對項目產生的不利影響。

　　三、市場風險

　　四、環境風險

　　五、綜合風險評價

　　

第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、項目的市場前景十分廣闊

　　二、項目政策保障

　　三、項目資金安排合理

　　四、項目建設條件及方案

　　五、項目經濟效益

　　六、項目社會效益

　　七、項目風險控制問題

　　第二節 建設項目可行性研究建議

完整版附件請點擊下載：河北某老年養護中心項目可行性研究報告案例.pdf